Последние годы рынок курортной недвижимости вызывает все больший интерес как со стороны профессиональных операторов, так и со стороны инвестиционных и девелоперских компаний, рассматривающих возможность диверсификации своего бизнеса. Курортная недвижимость имеет свою специфику, характерную для каждого сегмента, например, городские гостиницы, загородные гостиницы и курортные отели. Городские гостиницы лучше всего располагать в культурных и деловых центрах города или рядом с ними, вблизи вокзалов и аэропортов. Некоторые гостиницы также располагаются непосредственно в аэропорту, либо на его территории, либо в непосредственной близости от нее. В случае пригородных гостиниц наиболее важными факторами являются территория, предназначенная для отдыха, ее природные, досуговые и культурные элементы, доступность и удобство транспортного сообщения объекта. Классификация по месту расположения включает также курортные гостиницы. Наиболее важными элементами местоположения являются наличие рекреационных зон, воды, гор и лесов. Уже на этом этапе часто встречаются ошибки, связанные с тем, что инициаторы проекта принимают решение о строительстве гостиничного комплекса на месте уже имеющегося объекта недвижимости - земли, здания или сооружения - и забывают о требованиях, предъявляемых специалистами к расположению будущего объекта размещения. Недостатки местоположения можно устранить, если правильно выбрать концепцию объекта. Прединвестиционные исследования и выработанная на их основе бизнес-концепция - наиболее ответственный этап реализации проекта. Однако инвесторы часто недооценивают его значение, что приводит к серьезным ошибкам. На этапе определения наилучшего и наиболее эффективного использования часто возникают ошибки, связанные с выбором, оптимальным соотношением и координацией различных операций, особенно при создании многофункциональных центров. Во многих случаях инвесторы не могут адаптироваться к изменяющимся условиям рынка, а по заранее сложившемуся мнению создают объекты под конкретные функциональные цели, оставляя под вопросом востребованность таких площадей. В качестве альтернативы инвесторы наблюдают за успехами реализованных проектов и пытаются создать такие же истории успеха. Такая ситуация приводит к перенасыщению рынка, недоиспользованию мощностей, снижению показателей эффективности проектов, уменьшению рентабельности, а иногда и к потере инвесторов. Архитектурно-пространственная модель апарт-отеля или жилого комплекса. В каждой квартире есть кухня, столовая, гостиная, спальня и санитарные узлы; второй тип апарт-отеля расположен на берегу моря и имеет гостиничные номера и квартиры, предприятия общественного питания и различные услуги, такие как библиотека, бассейн, прокат автомобилей. Рядом расположены рекреационные объекты и развитая транспортная инфраструктура. Планировка и услуги флэт-отеля дают гостям ощущение проживания в собственной роскошной квартире с обслуживанием и создают условия для подлинной частной жизни. Флэт-отели классифицируются в зависимости от формы организации их деятельности и связанного с ней способа интеграции здания в городское пространство. Квартиры, построенные по принципу экономии территории. Идея застройки жилых районов высокой плотности не может быть полностью реализована в силу ряда существующих требований к субъекту жилой застройки, его территории и обслуживающей ее инфраструктуре. Однако в случае строительства многоквартирных жилых домов можно многократно увеличить плотность застройки. В случае с апартаментами нет необходимости выделять дворовые территории, строить детские сады и школы, выполнять требования по обеспечению дневного освещения на участке. Более высокая плотность застройки приводит к снижению стоимости квадратного метра, в результате чего квартиры такого типа в среднем на 15-20% дешевле, чем жилые квартиры той же площади. В строгом смысле слова называть такие комплексы апарт-отелями некорректно. Квартиры в этом комплексе имеют свободную планировку. В них предусмотрено место только для санузла и кухонной ниши. Площадь квартир небольшая - от 27 до 42 м2. Объекты обслуживания - магазины, рестораны, фитнес-центр с бассейном - сосредоточены на первом и втором этажах комплекса. В некоторых случаях эти комплексы не имеют никаких услуг и похожи на проживание в квартире. Свободная планировка ячеек также не является обязательным условием. Во многих случаях планировочная организация квартир повторяет планировку известных типов жилых квартир. Квартиры, построенные по принципу сохранения территории, получают все большее распространение в российских городах-миллионниках. Такие квартиры строятся как в исторических центрах городов, где площадь участка зачастую слишком мала для строительства жилых комплексов, так и в пригородах. В любом случае основной целью создания таких квартир является строительство недорогого жилья. Фактор дешевизны является объективным преимуществом таких квартир. О других достоинствах и недостатках можно говорить только теоретически. Это связано с тем, что все подобные комплексы являются очень новыми и невозможно до конца выяснить, как они будут функционировать в реальной жизни. Есть основания полагать, что комплексы с офисными квартирами, такие как упомянутый выше Деловой Дом, по сути своей точно такие же, как и квартиры, построенные по принципу экономии пространства. В обоих случаях покупателей таких квартир можно разделить на несколько основных групп. К первой группе относятся те, кто приобретает квартиры для собственного проживания, ко второй - для последующей сдачи в аренду, к третьей - покупает сразу несколько квартир и размещает в них мини-отель, к четвертой - офис. Таким образом, чем ближе к центру города, тем больше в нем помещений, предназначенных для гостиниц, сдачи в аренду и офисов, по сравнению с пригородами, где больше квартир, используемых в основном для проживания. Юридически владельцы квартир имеют право использовать свои квартиры по любому из четырех сценариев. Управляющие компании квартир эконом-класса также, как правило, не регулируют порядок их использования владельцами. По этой причине функциональная направленность жилых домов экономкласса, занимаемых собственниками, не является узкой. Проблема комфортного сосуществования этих функций в таком близком соседстве оказалась открытой. Приобретение квартиры имеет незначительные преимущества, но ее цена кажется людям очень привлекательной. Квартиры располагаются в благоустроенных и хорошо развитых районах с развитой инфраструктурой и в центрах городов. Поэтому арендовать такое жилье очень выгодно - квартиры почти не отличаются от апартаментов и даже похожи на них, но не идеальны. При этом стоимость аренды ни в чем не уступает стоимости аренды квартиры. И, как ни странно, многие сегодня желают приобрести такую недвижимость. Треть новостроек - это квартиры. Если квартира отличается от обычной, застройщик готов снизить стоимость. Однако после покупки выясняется, что квартира фактически является нежилым помещением и переоформить ее в жилое невозможно или очень сложно. Рассмотрим этот вопрос более подробно. Квартира - это нежилой объект коммерческой недвижимости, и внешне она ничем не отличается от жилого помещения. В них есть все необходимое для проживания, включая воду, электричество, санузлы и кухонные помещения. Однако в силу своего особого статуса такие помещения не могут быть зарегистрированы на постоянной основе, но могут быть зарегистрированы на временной основе. В результате получается нечто среднее между гостиничным номером, кабинетом и квартирой. Иногда застройщики, чтобы заинтересовать покупателей, обещают им помощь в переоборудовании квартиры в жилье. Это не противоречит законодательству РФ, но в конечном итоге процедура очень сложная и редко выполнимая. Если говорить о преимуществах передачи жилой квартиры, то можно назвать следующие: как уже говорилось, это стоимость - квартиры на 15-20% дешевле апартаментов и очень выгодны как инвестиции в жилье; инфраструктура - внутри жилого дома множество социальных объектов - аптека, магазины, спортивные центры и т.д.; местоположение - квартиры чаще всего расположены в районах с удобными транспортными развязками, однако коммунальные расходы здесь дороже, а регистрация жильцов невозможна. В результате появляется возможность перевести квартиру в другой статус. Налог на квартиры составляет от 0,5% до 2%, а на апартаменты - от 0,1% до 0,5% от кадастровой стоимости. Существует также налоговый вычет, но он предоставляется только для квартир, а не для апартаментов. Вопрос о передаче такого жилья в Жилищный фонд интересует людей и неоднократно обсуждался на федеральном уровне, но конкретных ответов до сих пор не дано. Юридически это возможно, но необходимо преодолеть некоторые трудности. Для этого необходимо, чтобы передаваемый участок отвечал всем требованиям, предъявляемым к землям населенных пунктов. В частности, земельный участок, на котором расположено здание, должен быть предназначен для жилищного строительства. Однако в некоторых случаях такая процедура невозможна. Например, в здании может отсутствовать необходимое телекоммуникационное оборудование или могут возникнуть проблемы с планировкой. Многие люди, купившие многоквартирный дом, впоследствии хотят переоформить его как жилой участок. Однако этот путь может быть сопряжен с определенными трудностями. Например, помещения, которые находятся под прямым воздействием солнечных лучей менее двух часов в день, не считаются жилыми. Так, квартира с окном в колодец не будет считаться жилой. Разумеется, объект должен быть пригоден для проживания и отвечать всем техническим критериям. Важно также, чтобы участок был оптимально расположен для проживания, имел хорошую инфраструктуру и прилегающую территорию. К зданию должен быть обеспечен свободный подъезд машин экстренных служб. Важно также, чтобы квартира не была под охраной.
Выписка из Единого реестра собственности, заявление о переходе права собственности, кадастровый и технический паспорт квартиры, поэтажный план квартиры и письменное согласие соседнего собственника. В большинстве случаев документы подаются через МФЦ, поэтому часть документов, независимо от того, есть ли выписка из ЕГРН или нет, специалисты центра получают самостоятельно по электронным каналам связи. Однако в отдельных случаях могут потребоваться и другие документы. Передача происходит в несколько этапов: 1. Эксперты для оценки возможности изменения статуса помещения. Заявки на изменение нежилого статуса участка рассматриваются в течение 45 календарных дней. Лицо, подавшее такую заявку, получает официальный ответ о возможности перевода объекта в категорию жилых; 2. Подготовка предпроектной и проектной документации по переезду; 3. согласование проекта в соответствующих инстанциях; 4. Получение разрешения; 5. Получение изменения данных в базе данных Бюро проектной инвентаризации; 6. Получение свидетельства об изменении статуса объекта; 7. Получение свидетельства об изменении статуса объекта; 8. Получение свидетельства об изменении статуса объекта; 9. Получение свидетельства об изменении статуса объекта. 6. Получение свидетельства об изменении статуса объекта. Таким образом, данная процедура является очень сложной и трудоемкой. В настоящее время многие разработчики сами вносят эти изменения. Однако такие процедуры проводятся не для каждой квартиры, а для всего здания в целом. Стоимость всего юридического сопровождения процедуры передачи составляет в среднем около 111 000 рублей. Юридическая компания полностью берет на себя все заботы и хлопоты и выдает покупателю готовый результат. Таким образом, процедура достаточно длительная и дорогостоящая, но в случае успеха затраты быстро окупаются экономией на цене квартиры и возможностью прописать себя и свою семью. В некоторых случаях из-за особенностей конструкции здания, в котором находится жилье, такое действие может оказаться невозможным. В таких случаях оптимальным вариантом является продажа недвижимости. Не исключено, что в будущем правовой статус квартир изменится и процедура их переоборудования в жилье станет более простой и доступной. Квартиры - это новый, молодой и развивающийся рынок недвижимости, и, несмотря на проблемы и недостатки, у него есть значительные перспективы для развития. Если рынок жилья уже остановился, то рынок квартир продолжает набирать обороты. Уже построено пять апартаментов и готовятся еще. Изначально идея апартаментов и их реализация пришли из-за рубежа, но смысл зарубежных апартаментов сводится к тому, что это фактически жилые помещения с функцией гостиничных номеров или бессрочной аренды жилых помещений. Во многих случаях собственники не вмешиваются в процесс поиска новых жильцов или удовлетворения потребностей арендаторов, а оставляют управление своими квартирами управляющей компании, от которой и получают доход. Однако в России апартаменты были перепозиционированы и часто продаются как недорогие аналоги квартир, с добавлением некоторых нюансов, или непосредственно как арендная недвижимость для временного проживания. В чем же заключаются эти нюансы? На сегодняшний день наиболее существенным вопросом является их правовой статус. Действительно, квартиры являются нежилыми помещениями со всеми вытекающими отсюда последствиями. Последствия могут быть как положительными, так и отрицательными. Нежилые помещения не должны отвечать санитарным и техническим нормам, предъявляемым к жилым помещениям. Это касается и расположения в промышленных зонах, дневного света, шума, высоты потолков, плотности застройки, площади, необходимой для размещения инфраструктуры, удаленности от детских площадок, парков, детских садов, школ и больниц. При этом следует понимать, что надзорные органы не обязаны проверять соответствие нежилых объектов критериям, предъявляемым к жилым объектам. Отсутствие необходимости для застройщиков отделять квартиры от офисных зданий проявляется в том, что людям очень неудобно жить на одном этаже с офисным зданием. Невозможность создания безопасной среды, постоянный поток людей - все это вызывает дискомфорт у жильцов. Немаловажным фактором является сложность регистрации в квартирах. Временная регистрация возможна, и срок ее действия может быть очень длительным. Однако регистрация возможна только в том случае, если назначение гостиницы на участке указано в документации на объект или землю под застройку. Это означает, что не все жилые комплексы могут обслуживаться по месту жительства. В зависимости от класса апартаменты целесообразно разделить на три группы - элит, бизнес и эконом. Произошли существенные изменения в поведении потребителей, которые напрямую отражаются на спросе и предложении.
Основные тенденции курортной недвижимости Крыма:
1. Покупатели ищут не просто квадратные метры, а дополнительные преимущества. Это означает, что дома должны быть удобными, иметь оригинальный дизайн и продуманную планировку. В результате преуспеют те застройщики, которые превратят недвижимость в услугу с длительным жизненным циклом.
2. Тенденция к эргономичным планировкам под ключ. Потребители понимают, что эффективнее купить готовую квартиру, чем самостоятельно заниматься ремонтом и другими работами;
3. Развитие инфраструктуры. Переход к удаленной работе, самоизоляции и обособленности показывает, что удобнее жить в жилых комплексах с развитой инфраструктурой;
4. Цифровизация предложения. Весенние двери стимулировали внедрение удаленных цифровых каналов продаж, которые значительно увеличили долю онлайн-продаж.
Что касается коммерческой недвижимости, то этот сектор претерпевает значительные изменения, связанные с переходом сотрудников на удаленную работу. В настоящее время на одного офисного сотрудника приходится от 6 до 8 кв. м офисных площадей. При этом в настоящее время работает 6-7 млн. офисных сотрудников. Если один миллион из них перейдет на удаленную работу, то освободится 6-8 млн. кв. м, в основном в бизнес-центрах класса С и В. Если рассматривать складские и торговые помещения, то около 30% из них могут потерять арендаторов или быть перепрофилированы под медицинские центры, офисы или склады. Складское хозяйство, напротив, находится в стадии развития, так как за последние несколько лет оно достигло значительных успехов благодаря растущему спросу со стороны интернет-магазинов. В условиях кризисной ситуации и пандемии особенно обращает на себя внимание растущий спрос на курортную недвижимость, особенно в Крыму. Стоимость жилой недвижимости в регионе ежегодно увеличивается на 15%-20%, что обеспечивает владельцам постоянный источник дохода. Таким образом, рост курса валют, цен на нефть, эпидемия коронавируса и общая экономическая ситуация вызвали повышенный спрос на недвижимость как средство сохранения сбережений в современных условиях. В результате стоимость недвижимости на основных курортах Крыма существенно возросла. Анализ рынка недвижимости обязательно включает в себя исследование объектов, сдаваемых в аренду. Работа в отдаленных районах стимулировала отток населения из городов-миллионников в родные края, что привело к росту цен на съемное жилье в начале года и падению осенью. В начале года регион возглавил рост цен на аренду жилья, составивший 14%, но летом началось их падение, причем в сентябре-октябре оно составило 10%. Отток специалистов из крупных городов в связи с переходом на удаленную работу и окончанием срока аренды спровоцировал падение цен в регионе, где расположены города с населением до миллиона человек. Анализ рынка жилой недвижимости показывает, что, несмотря на пандемию, объем строящегося коллективного жилья остался практически на том же уровне. Рассматривая структуру строящегося жилья, можно сделать вывод, что она осталась практически такой же: 47,5% в классе стандарт, 41,8% в классе комфорт, 9,6% в классе бизнес и 1,1% в классе элит. В регионе работают 50 застройщиков, причем в отчетном году новых застройщиков на рынок не выходило. Большинство новостроек - это однокомнатные квартиры и квартиры-студии, что соответствует потребительским предпочтениям и повышает динамику квартирной программы региона. Однако потенциал для оптимизации квартирной программы в будущем невелик. Ценовая динамика стабильна и позитивна. Однако следует отметить, что эта положительная динамика относится в основном к товарам, которые доступны сразу. Количество новых объектов, добавленных в течение года в условиях пандемии, незначительно и не оказывает существенного влияния на динамику средних цен на рынке. Спрос остается стабильным на протяжении последних пяти лет. Предынвестиционные исследования и выработанная на их основе бизнес-концепция являются наиболее ответственным этапом реализации проекта. Однако инвесторы часто недооценивают его значение и допускают серьезные ошибки. На этапе определения оптимального и наиболее эффективного использования, особенно при создании многофункциональных центров, часто допускаются ошибки, связанные с выбором различных операций, их оптимальным соотношением и координацией. Нередко инвесторы не реагируют на изменение рыночной конъюнктуры, и объекты определенного функционального назначения создаются в силу сложившегося мнения, хотя спрос в таких областях сомнителен. Или же инвесторы, увидев удачный пример проекта, пытаются создать такой же удачный пример. Такая ситуация приводит к перенасыщению рынка, недоиспользованию мощностей, снижению эффективности проекта, уменьшению доходности, а иногда и к потере инвесторов. В отношении гостиничных объектов ситуация усугубляется тем, что сама гостиница уже является объектом, содержащим несколько бизнесов, взаимосвязь которых необходима для успешной работы. Чем раньше к реализации проекта будет привлечена профессиональная управляющая компания, тем больше аспектов можно предусмотреть. Это касается определения рыночной ниши, реагирования на конъюнктуру рынка, конфигурирования гостиничных услуг, планирования решений, оптимального зонирования объекта, а также учета инженерной нагрузки и определения объема инвестиций, необходимых для создания, оснащения и ввода объекта в эксплуатацию. Кроме того, следует отметить, что оператор выполняет и такие важные задачи, как формирование имиджа гостиницы в глазах потенциальных потребителей и продвижение объекта, чтобы обеспечить стабильный интерес и высокую загрузку гостиницы. Появление гостиниц путем редевелопмента часто наблюдается в основном в сельской местности. Как правило, это офисы или торговые центры. Однако по мере реализации проекта предложение офисных и торговых площадей будет соответствовать спросу. Если инвесторы вовремя оценят ситуацию, то произойдет перестройка, и офисные и торговые площади превратятся в гостиничные номера. Естественно, что при строительстве гостиницы предлагаемой категории речь идет об учете всех требований системы классификации и оператора, формировании оптимального состава номерного фонда и оптимальном зонировании. Например, при строительстве офисного центра существует множество темных зон, кроме того, в офисных и торговых проектах не практикуется коридорная система, как в гостиницах. Изменения на этапе реализации проекта часто приводят к потере площадей и неэффективному их использованию. Создаются объекты, не в полной мере отвечающие современным требованиям или заявленным категориям. Однако рынок готов прощать такие ошибки, поскольку спрос значительно превышает предложение. Однако по мере насыщения рынка и появления качественного жилья спрос на такие объекты будет снижаться, и это необходимо учитывать при создании долгосрочных ликвидных активов. Одним из подводных камней редевелопмента гостиниц является неточный расчет показателей эксплуатационной эффективности объекта, не учитывающий реальные условия эксплуатации. Занижение или завышение этих показателей не позволяет получить реалистичные данные для расчета инвестиционных показателей. В то же время просчеты в затратах на строительство объекта, учет оборудования и выбор оборудования требуемой мощности могут привести к инвестиционным потерям как на этапе строительства объекта, так и в процессе его эксплуатации. Поэтому привлечение профессионального гостиничного оператора необходимо на самой ранней стадии реализации проекта, т.е. на стадии идеи проекта. Еще одним ограничением при редевелопменте существующей гостиницы являются параметры действующего объекта. Создателям концепции реконструкции гостиницы необходимо увязать желаемые параметры будущего объекта с существующими характеристиками здания. В этих условиях не всегда удается функционально разделить потоки гостей и обслуживающего персонала, административные, технологические и вспомогательные помещения. При строительстве жилья за городом перечень необходимых параметров расширяется. При создании загородных средств размещения расширяется перечень необходимых параметров. Помимо основных услуг по размещению и питанию, таким объектам необходимо предусмотреть возможность предоставления ряда дополнительных услуг, привлекательных для потенциальных потребителей. К таким услугам относятся оздоровительные комплексы, SPA-услуги, аквацентры, фитнес-центры и т.п., развлекательные услуги и т.д. Международные гостиничные сети, работающие на основе франчайзинга, тщательно отбирают потенциальных франчайзи. Основными критериями являются регион и местоположение - насколько он привлекателен для туристов, какова будет загрузка отеля, будущий номерной фонд, категории каждого ценового сегмента, создание собственной линии, входящей в общее семейство брендов, готовность владельца к крупным инвестициям, опыт работы в гостиничном бизнесе. Перед началом проекта можно изучить местный рынок, местные гостиницы, цены на номера, заполняемость и сезонность, чтобы определить примерный объем инвестиций для конкретного проекта. Гостиничные франчайзеры предпочитают заключать соглашения с партнерами, имеющими гостиницы на стадии строительства или проектирования. Однако в 90-е годы произошел значительный спад в туристском потоке. Этому способствовала структурная перестройка всего хозяйственного комплекса страны, которая отразилась негативно и на сфере туризма. Недостаточное финансирование и распределение системы профсоюзных путевок привели к упадку учреждений и объектов туристской сферы, в результате чего количество туристов и отдыхающих сократилось до 30-40 тыс. человек в год. Здесь возникли серьезные проблемы развития туризма. В настоящее время, среди нескольких основных направлений экономического роста, особое внимание уделяется развитию туризма. Это обусловлено не только богатой историей гостеприимства, но и, в первую очередь, наличием бальнеологических, климатических и других ресурсов, сосредоточенных на относительно небольшой территории.
Рынок курортной недвижимости ждёт бурный рост в ближайшие годы, как по объёму вводимого жилья, так и по росту цен, которые, пока ещё намного ниже других курортных локаций России.