Почему вся эта история бьет по недвижимости сильнее всего

Почему вся эта история бьет по недвижимости сильнее всего

Если коротко — недвижимость всегда ловит удар последней, но зато больнее всех.

Объясняю, как цепочка из прошлого поста приходит именно сюда.

1. Денег у людей меньше — ипотека первая под нож

Когда у семьи:

• выросли цены на еду, услуги, транспорт

• появилась нестабильность по работе

• зарплаты не успевают за инфляцией

Первое, от чего отказываются — долгие обязательства.

Ипотека под 12–15% даже после «косметического» снижения ставки:

• перестает быть инструментом роста

• становится источником риска

Не потому что «не хотят жить лучше»,

а потому что страшно подписываться на 20 лет.

2. Ужесточение семейной ипотеки — это не про заботу

Новые правила семейки — это:

• один кредит на семью

• обязательный супруг

• обязательная совместная прописка с ребенком

Формально — борьба со злоупотреблениями.

По факту — фильтр на входе.

Количество людей, которые:

• реально подходят под все требования

• готовы взять ипотеку

• и не боятся горизонта

становится существенно меньше.

3. Просрочка по ипотеке уже растет

265+ млрд ₽ просрочки — это не «катастрофа завтра»,

но четкий индикатор направления.

Банки это видят первыми:

• ужесточают скоринг

• закладывают риск в ставки

• аккуратнее выдают кредиты

А без кредитов рынок недвижимости физически не может расти.

4. Девелоперы это уже поняли

Поэтому мы и видим:

• сокращение запусков новых проектов

• заморозку сложных локаций

• фокус на распродаже текущего объема

Это не «заговор застройщиков».

Это нормальная реакция бизнеса на:

• падающий спрос

• дорогие деньги

• рост себестоимости

5. Почему цены не падают, хотя логика просит

Потому что:

• себестоимость выросла

• проектное финансирование никуда не делось

• субсидирование ставок стоит 20–30% сделки

Цена «на бумаге» и цена «в реальности» — разные вещи.

И ЦБ именно на это и ругается.

Что в итоге

Мы заходим в рынок, где:

• сделок меньше

• выбор хуже

• требования жестче

• ошибки покупателей дороже

Это не рынок роста и не рынок обвала.

Это рынок отбора.

Где выигрывают не те, кто «успеет взять»,

а те, кто понимает, что и зачем покупает.