Реальные цифры и 3 городов. Расчет окупаемости. Самые прибыльные виды квартир. Как выбрать объект с максимальным ROI?
[1] Сдавайте квартиры выгоднее на 50%
[2] Канал основателя УК с 600+ объектами в работе. Кейсы и новости
Реальные цифры из 3 городов
ROI — это ключевой показатель для любого инвестора. Он показывает, сколько процентов годовых вы получаете от вложенных средств. Для частного инвестора есть два основных способа расчёта ROI
1. Классический способ:
Складываем стоимость покупки квартиры, расходы на ремонт и дополнительные вложения. Получаем общую сумму инвестиций. Затем делим чистый годовой арендный доход на эту сумму.
Пример:
- Купили квартиру за 10 млн
- Потратили 1 млн на ремонт
- Сдаёте за 50 000 руб./мес. (600 000 руб./год)
- Чистый доход после налогов и расходов — 500 000 руб./год
- ROI = 500 000 / 11 000 000 = 4,5% годовых
2. ROI на вложенные деньги (с ипотекой):
Считаем только свои вложения: первый взнос, ремонт, меблировка. Из годового дохода вычитаем ипотечные платежи.
Пример:
- Первый взнос — 2 млн
- Ремонт — 1 млн
- Ипотека — 130 000 руб./мес.
- Доход после всех расходов — 100 000 руб./год
- ROI = 100 000 / 3 000 000 = 3,3% годовых
Важно:
ROI по обычным квартирам обычно составляет 2–5%, по апартаментам — 7–10% и выше. Но не забывайте о капитализации: недвижимость дорожает, и это тоже часть доходности. Если сложить арендную доходность (7–10%) и прирост стоимости (до 10% в год), совокупный ROI может достигать 20% и более.
Какой ROI считается хорошим для инвест-квартир?
Что считать хорошей доходностью?
- 3–5% — стандарт для новостроек в Москве
- 5–7% — выше среднего
- 10% и выше — отличный результат, особенно если речь о годовом арендном доходе
Если ROI ниже 5%, эксперты советуют задуматься о продаже такого объекта и поиске более выгодных вариантов. Исключение — если есть явный потенциал роста стоимости (например, строится метро, развивается инфраструктура).
Но!
Прогнозировать рост стоимости сложно: на него влияют инфляция, спрос и предложение, политика государства, внешние факторы. Поэтому при расчёте ROI лучше ориентироваться только на арендную доходность, а прирост стоимости считать приятным бонусом.
Главные факторы, влияющие на ROI инвест-квартир
1. Стоимость квадратного метра при покупке
Это главный фактор! В Москве аренда в разных районах отличается не так сильно, как стоимость покупки. Например, в Московской области квадратный метр дешевле на 30–40%, а аренда — всего на 5–15%. Поэтому ROI в области часто выше, чем в спальных районах столицы.
2. Локация и инфраструктура
Развитие инфраструктуры (метро, транспорт, кластеры) может резко повысить стоимость объекта и его доходность. Следите за новостями о развитии районов!
3. Формат и площадь квартиры
Чем больше площадь, тем ниже стоимость метра, а значит, выше потенциальная доходность. Но ликвидность студий и однушек выше — их проще сдать.
4. Способ управления
Профессиональное управление минимизирует простой, увеличивает доходность и обеспечивает стабильность потока арендаторов.
Где сейчас лучший ROI: Москва, область или регионы?
Вопрос о лучших городах для инвестиций всегда актуален. Москва — по-прежнему самый надёжный город для вложений:
- Стабильный спрос
- Урбанизация
- Приток населения
В Московской области ROI может быть выше за счёт низкой стоимости покупки, но спрос на аренду там менее стабилен. В регионах ситуация разная: где-то есть потенциал, где-то — риски. Поэтому универсального ответа нет, но Москва остаётся фаворитом для долгосрочных инвестиций.
Профессиональное управление: как оно увеличивает доходность?
Профессиональное управление — это не просто сдача квартиры через агентство. Это целая система, которая обеспечивает:
- Стабильность сдачи
- Минимальный простой
- Безопасность и легальность
- Системность процессов
- Быстрое решение любых вопросов
В странах с развитым рынком аренды (например, ОАЭ) управляющие компании могут повысить доходность на 10% и более за счёт минимизации простоя и качественного сервиса. В России этот рынок только развивается, но даже сейчас профессиональное управление может существенно увеличить ваш доход.
Какие типы квартир приносят больше всего денег?
1. Крупные квартиры (3–5 комнат)
Чем больше площадь, тем ниже стоимость метра, а значит, выше ROI. Но такие квартиры сложнее сдавать, нужен профессиональный подход.
2. Студии и однокомнатные
Самые ликвидные, быстро сдаются, минимальные вложения в ремонт и меблировку. Особенно выгодны, если покупаете у застройщика с отделкой.
3. Евро-двушки и евро-трешки
Покупаете как однушку или двушку, а сдаёте по цене двух- или трёхкомнатной. Отличный вариант для краткосрочной аренды.
4. Апартаменты, разделённые на студии
Если закон позволяет, можно разделить большую квартиру на несколько студий и сдавать каждую отдельно. Доходность — до 15% и выше!
Как изменился ROI за последние 3–5 лет? Прогнозы на 2026 год
В 2019–2021 годах доходность была рекордной: с учётом ипотеки ROI доходил до 25–30%! Вложения окупались за 3–5 лет. Но с ростом популярности рынка и цен на недвижимость доходность снизилась и стала более традиционной для этого рынка.
Что будет в 2026 году?
- Рост стоимости недвижимости маловероятен: высокая ключевая ставка, борьба с инфляцией
- Ставка аренды может вырасти, если будет дефицит предложения
- ROI останется на уровне 3–7% по большинству объектов
- Апартаменты и нестандартные форматы могут дать 10–15% и выше
Важный момент:
На доходность влияет демография. Сейчас на рынок аренды выходит поколение, родившееся в период естественного прироста населения (20 лет назад). Это временно увеличивает спрос и может поддержать ставки аренды.
Реальные цифры: Москва, область, регионы
Москва
- Новостройки: 3–5% годовых по аренде
- Апартаменты: 7–10%
- Евро-форматы и разделённые квартиры: до 15%
- С учётом роста стоимости — до 20% (но это не гарантировано)
Московская область
- ROI выше за счёт низкой стоимости покупки
- Аренда дешевле, но не так сильно, как стоимость
- В некоторых районах области аренда выше, чем в спальных районах Москвы
Регионы
- Ситуация разная: где-то есть потенциал, где-то — риски
- Важно анализировать каждый город отдельно
Как выбрать объект с максимальным ROI?
Пошаговая инструкция:
- Анализируйте стоимость метра — ищите районы с низкой ценой покупки и стабильным спросом на аренду.
- Смотрите на инфраструктуру — метро, транспорт, развитие района.
- Выбирайте ликвидные форматы — студии, однушки, евро-форматы.
- Рассчитывайте ROI только по арендной доходности — прирост стоимости не гарантирован.
- Рассмотрите профессиональное управление — это увеличит доходность и снизит риски.
- Следите за рынком — ставки аренды, демография, государственные программы.
Стоит ли инвестировать в квартиры в 2026 году?
Инвестиции в недвижимость остаются одним из самых надёжных способов сохранить и приумножить капитал. Но времена сверхдоходности прошли: сейчас ROI по большинству объектов составляет 3–7%, а по апартаментам и нестандартным форматам — до 15%.
Главное — правильно выбирать объект, учитывать все расходы и не надеяться только на рост стоимости. Профессиональное управление и грамотный анализ рынка помогут увеличить доходность и снизить риски
[1] Сдавайте квартиры выгоднее на 50%
[2] Канал основателя УК с 600+ объектами в работе. Кейсы и новости