6 февраля 2026 года на рынке недвижимости проявились сразу несколько разнонаправленных сигналов. На стороне рисков — решение АКРА перевести рейтинги группы «Самолет» и ее облигаций в статус «под наблюдением». Формулировка означает повышенное внимание к кредитным метрикам и вероятности изменения статуса при вариантах исхода с господдержкой: подтверждение возможно при стабилизации показателей, а негативный сценарий не исключен при отказе во льготном финансировании и ухудшении метрик. Для сектора это индикатор того, что стоимость заимствований и доступ к рынку капитала остаются чувствительными к регуляторным решениям и качеству денежного потока девелоперов.
Параллельно другой крупный игрок — ПИК — публично заявил, что не видит необходимости просить помощи у государства, ссылаясь на «устойчивую финансовую позицию», высокие кредитные рейтинги и отрицательный чистый долг. Риторика компании контрастирует с повесткой «Самолета» и служит рынку маркером дивергенции финансовых стратегий: часть девелоперов демонстрирует готовность пройти период высоких ставок на собственном балансе, часть — делает ставку на адресную поддержку. Для инвесторов и банков это означает дальнейшее расслоение по стоимости риска даже внутри крупнейших эмитентов.
Структурная сторона спроса на жилье подтверждает тренд «готового продукта». По сводке BnMap.pro, в 2025 году спрос на новостройки с отделкой вырос на 3,8%, а ценовая премия к лотам без ремонта заметно различается по сегментам: в массовом классе — около 28% к «коробке», в бизнесе — около 3%, в премиуме — свыше 50%. Одновременно «Яндекс.Недвижимость» фиксирует разрыв цен между новостройками и «молодой вторичкой» на уровне 10,8% в пользу строящегося жилья. Для девелоперов это аргумент в пользу тиражирования пакетов «все включено» и переноса части маржи в услуги отделки; для покупателей — расчёт «полной стоимости владения» становится важнее номинального прайса за метр.
На стороне регулирования и эксплуатации фондов МКД — корректировки в сервисном контуре. Минстрой предложено сделать уполномоченным органом по ведению федерального перечня специализированных организаций, имеющих право на обслуживание и ремонт лифтов в многоквартирных домах. Инициатива продолжает линию на централизованную ответственность и унификацию требований после принятого в конце 2025 года закона об обслуживании лифтов. Для регионов это означает более прозрачный доступ к квалифицированным подрядчикам и снижение эксплуатационных рисков, но одновременно — ужесточение входа на рынок сервисных компаний.
Юридическая рамка изъятия недвижимости для госнужд также попала в фокус: Конституционный суд провёл слушания по жалобе на нормы ГК и ЗК о допустимости изъятия без равноценного предварительного возмещения. Обсуждение сводится к балансу публичного интереса и гарантий собственников: практика «разделения» изъятия и определения суммы компенсации критикуется как подрывающая реальное восстановление имущественного положения. Потенциальные разъяснения КС способны отразиться на сроках инфраструктурных проектов и методике расчета компенсаций бенефициарам изымаемых участков.
В регионах фиксируется разнонаправленная динамика проектов и капвложений. На территории ЛНР участники СЭЗ получили разрешения на строительство ещё 28 многоквартирных домов в шести ЖК — расширяется воронка будущего предложения и формируется задел под рост ввода в 2026–2027 годах. Одновременно в Геленджике утверждена программа капремонта 12 МКД на 279 млн руб., с адресным перечнем объектов и повышением финансирования в 2027 году. Эти решения показывают, что при мягком спаде коммерческого девелопмента роль госзаказа и региональных программ поддержания фонда возрастает, стабилизируя занятость в строительстве и сервисах.
В сумме повестка дня формирует «режим повышенной выборочности»: инвесторы и кредиторы усиливают дифференциацию риска по эмитентам; покупатели смещают спрос в пользу завершенности и комфорта; регуляторы ужесточают правила эксплуатации и стремятся закрыть пробелы в правоприменении. Ключевая интрига ближайших недель — контуры поддержки отрасли и позиция суда по компенсационному механизму при изъятиях: именно они зададут стоимость капитала и скорость оборота проектов в первой половине года.
По материалам: Ведомости, Коммерсантъ, РИА Недвижимость.
