Вопрос инвестиций в недвижимость волнует многих. Идея проста и привлекательна: купить квартиру, сдавать её в аренду и получать стабильный пассивный доход. Однако реальность инвестиционной недвижимости в 2026 году оказывается сложнее, чем кажется на первый взгляд. Разберём детально: действительно ли покупка квартиры для сдачи остаётся выгодным вложением, или существуют более привлекательные альтернативы.
Расчёт доходности: разбираем на конкретном примере
Для анализа возьмём типичный объект, который рассматривают инвесторы: однокомнатную квартиру площадью 35-40 квадратных метров в новостройке Балашихи. Стоимость такого жилья в 2026 году составляет порядка 6,5 миллионов рублей. Рыночная арендная ставка для подобных объектов находится в диапазоне 32-35 тысяч рублей в месяц. Для расчётов используем среднее значение – 33 тысячи рублей.
Годовой доход от аренды составит 396 тысяч рублей. Если разделить эту сумму на первоначальные инвестиции, получим 6,1% годовых. На первый взгляд, это выглядит вполне достойной доходностью. Однако такой подсчёт не учитывает реальные расходы, которые неизбежно сопровождают владение инвестиционной недвижимостью.
Скрытые расходы собственника
Налоговая нагрузка
Доход от сдачи жилья в аренду подлежит налогообложению. Собственник может выбрать один из вариантов: уплачивать тринадцать процентов по общей системе налогообложения или зарегистрироваться как самозанятый и платить шесть процентов от полученного дохода. Разница существенная.
При годовом доходе 396 тысяч рублей налоговая нагрузка составит 51 480 рублей по стандартной схеме или 23 760 рублей для самозанятого. Очевидно, что регистрация в качестве самозанятого позволяет сэкономить почти 28 тысяч рублей ежегодно.
Имущественный налог
Владение квартирой обязывает платить налог на имущество. Его размер зависит от кадастровой стоимости объекта и региональных ставок, которые составляют от 0,1% до 0,3%. Для квартиры стоимостью 6,5 миллиона рублей (кадастровая стоимость обычно несколько ниже рыночной) годовой платёж составит в среднем 10-15 тысяч рублей.
Содержание и текущий ремонт
Даже новая квартира требует обслуживания. Между арендаторами необходим косметический ремонт: освежить окраску стен, заменить износившуюся сантехнику, обновить мелкие элементы отделки. Раз в три-пять лет понадобится более серьёзное обновление интерьера, которое обойдётся в 80-120 тысяч рублей.
Усреднённые расходы на поддержание состояния жилья составляют 25-30 тысяч рублей ежегодно.
Периоды простоя
Квартира не всегда сдана. Между арендаторами проходит время на поиск новых жильцов, проверку их благонадёжности, оформление договора. Иногда требуется ремонт после предыдущих квартирантов. Реалистично закладывать один-два месяца простоя в год.
Потеря дохода за два месяца – это 66 тысяч рублей. К этому добавляются коммунальные платежи за пустующую квартиру – ещё 6-8 тысяч рублей.
Риски и непредвиденные расходы
Арендный бизнес сопряжён с рисками. Статистика показывает, что примерно десять процентов арендаторов задерживают платежи или покидают квартиру с долгами. Ещё пять-семь процентов наносят ущерб имуществу: портят мебель, бытовую технику, отделку.
Закладывая резерв на подобные ситуации, владелец должен учитывать дополнительные 20-30 тысяч рублей ежегодно.
Реальная доходность после вычета расходов
Сведём все цифры в единую картину. Годовой доход от аренды составляет 396 тысяч рублей. Из этой суммы необходимо вычесть:
- Налог для самозанятого – 23 760 рублей
- Имущественный налог – 12 000 рублей
- Текущее обслуживание и ремонт – 27 000 рублей
- Простой квартиры – 72 000 рублей
- Резерв на риски – 25 000 рублей
Чистая прибыль составит 236 240 рублей в год. Разделив эту сумму на первоначальные инвестиции в 6,5 миллиона, получаем реальную доходность 3,6% годовых.
Это существенно отличается от первоначальных шести процентов, которые мы видели при поверхностном расчёте.
Сравнение с альтернативными инвестициями
Чтобы оценить привлекательность вложений в недвижимость, необходимо сравнить их с другими доступными финансовыми инструментами. Рассмотрим ситуацию на начало 2026 года.
Банковские депозиты предлагают доходность от пятнадцати до восемнадцати процентов годовых. Это в четыре-пять раз выше, чем даёт аренда квартиры. При этом депозит застрахован государством на сумму до 1,4 миллиона рублей, а деньги можно снять в любой момент.
Облигации федерального займа приносят 14-16% годовых с минимальным уровнем риска. Корпоративные облигации надёжных эмитентов дают 16-20% при умеренных рисках.
Фонды недвижимости, торгующиеся на бирже, предлагают возможность вложиться в коммерческую недвижимость с доходностью 10-15%. При этом инвестор избавлен от необходимости управлять объектом, искать арендаторов и заниматься ремонтами. Паи фонда можно продать за один рабочий день.
Дивидендные акции крупных компаний приносят 8-12% годовых, хотя и сопряжены с более высокими рисками колебания стоимости.
Когда покупка квартиры для сдачи имеет смысл
При всех описанных сложностях существуют ситуации, когда инвестиции в арендное жильё оправданы.
Первый сценарий – покупка за собственные средства без привлечения кредита. Ипотека под восемнадцать-двадцать процентов годовых полностью уничтожает экономический смысл сдачи квартиры в аренду. Процентные платежи банку многократно превысят доход от аренды.
Второй важный фактор – горизонт инвестирования. Недвижимость не подходит для краткосрочных вложений. Это актив для тех, кто готов ждать десять-пятнадцать лет. За этот период квартира может существенно вырасти в цене, особенно если район активно развивается. Именно рост стоимости объекта, а не текущая арендная доходность, становится основным источником прибыли.
Третье условие – готовность инвестора заниматься управлением. Поиск арендаторов, решение бытовых вопросов, организация ремонтов требуют времени и усилий. Передача функций управляющей компании съест ещё десять процентов дохода.
Наконец, недвижимость имеет смысл рассматривать как элемент диверсификации портфеля, а не как единственное вложение капитала.
Альтернативные способы инвестирования в недвижимость
Если привлекательность прямой покупки квартиры вызывает сомнения, существуют другие варианты участия в рынке недвижимости.
Биржевые фонды недвижимости позволяют купить долю в портфеле коммерческих объектов. Доходность таких вложений составляет 10-15% годовых. Ликвидность высокая – паи продаются за один день. Инвестор освобождён от обязанностей по управлению имуществом.
Краудинвестинговые платформы предлагают участие в финансировании строительных проектов с доходностью 12-18% годовых. Порог входа гораздо ниже – можно начать с пятидесяти тысяч рублей. Риски выше, чем у государственных облигаций, но ниже, чем у акций.
Коммерческая недвижимость – офисы, торговые площади, склады – традиционно приносит более высокую доходность, чем жилая. Арендная ставка составляет 8-12% годовых. Договоры заключаются на длительный срок, что обеспечивает стабильность дохода. Минус – высокий порог входа от десяти миллионов рублей.
Выводы и рекомендации
Анализ показывает, что в 2026 году покупка квартиры для сдачи в аренду не является оптимальной инвестиционной стратегией, если целью служит получение текущего дохода. Реальная доходность после вычета всех расходов составляет лишь 3-4% годовых, что в несколько раз ниже доходности банковских депозитов и облигаций.
Инвестиции в арендную недвижимость оправданы при соблюдении нескольких условий: покупка за наличные средства, долгосрочный горизонт планирования не менее десяти лет, готовность к активному управлению и рассмотрение недвижимости как части диверсифицированного портфеля.
Более рациональной стратегией выглядит следующий подход: начать с ликвидных инструментов с высокой доходностью – депозиты, облигации, биржевые фонды. Накопить капитал за три-пять лет. После этого, при наличии существенных сбережений, рассмотреть покупку недвижимости за собственные средства или с минимальной долей заёмного финансирования.
Такая последовательность действий позволит получать достойный доход на всех этапах и минимизирует риски, связанные с низкой ликвидностью и высокими расходами на содержание арендной недвижимости.
Агентство недвижимости «Нексона Эстейт» поможет проанализировать инвестиционную привлекательность объектов и выбрать оптимальную стратегию покупки жилья.
Телефон: 8 (958) 111-0292
Telegram: @nexona_estate
VK: vk.com/nexonaestate