О БИЗНЕСЕ
ДОМ.РФ — крупнейший в России государственный финансовый институт развития в сфере жилищного строительства и ипотечного кредитования. Группа занимает системную позицию на рынке: входит в топ-5 банков по ипотеке, является одним из крупнейших игроков в проектном финансировании застройщиков и фактическим монополистом в секьюритизации ипотечных портфелей.
Бизнес ДОМ.РФ существенно отличается от классического универсального банка. Модель группы диверсифицирована и включает как банковский сегмент, так и небанковские направления. Около 60% доходов формируется в банковском бизнесе (ипотека, проектное финансирование, корпоративное кредитование), оставшиеся ~40% приходятся на небанковские операции: выпуск ипотечных ценных бумаг, арендное жильё, управление и вовлечение федеральных земель, инфраструктурные и цифровые платформы для строительного сектора.
Ключевая особенность ДОМ.РФ — тесная интеграция с государственными программами. Компания является оператором льготной ипотеки, проектного финансирования с эскроу, а также инструментом реализации государственной жилищной политики. Это обеспечивает высокий объём бизнеса и доступ к масштабным рынкам, но одновременно усиливает зависимость от регуляторных решений и бюджетной поддержки.
Акционерная структура предельно концентрирована: 100% контроля принадлежит государству, free float после IPO остаётся ограниченным. Это снижает ликвидность акций и делает бумаги менее чувствительными к рыночным мультипликаторам, но повышает устойчивость бизнеса в стрессовых сценариях.
В целом ДОМ.РФ — это не «универсальный банк», а специализированный финансовый институт с фокусом на жильё и девелопмент, высокой маржинальностью и жёсткой привязкой к ипотечному циклу.
💲 ФИНАНСЫ
- Активы: 3,57 трлн руб. (+40% г/г)
- Кредитный портфель: 2,51 трлн руб. (+49% г/г)
- Чистые процентные доходы: ≈86 млрд руб.
- Чистая прибыль: 42,3 млрд руб.
- ROE: ~18%
- CIR: ~21%
- Стоимость риска (COR): ~0,8%
2024 год стал для ДОМ.РФ годом резкого масштабирования бизнеса. Активы и кредитный портфель выросли почти на 50%, чему способствовало расширение ипотечных программ и рост проектного финансирования. Банк сумел сохранить высокую операционную эффективность: показатель CIR остался на одном из лучших уровней в секторе, а стоимость риска — умеренной.
Рост прибыли был обеспечен не только объёмами, но и маржинальностью: процентная маржа превышала среднерыночные значения. При этом быстрый рост потребовал увеличения капитала, что частично ограничило дивидендный потенциал.
Результаты за 9 месяцев 2025 года (МСФО)
- Активы: 3,83 трлн руб. (+7% с начала года)
- Кредитный портфель: 3,00 трлн руб. (+19% с начала года)
- Чистые процентные доходы: 94,8 млрд руб. (+≈25% г/г)
- Чистая прибыль: 50,6 млрд руб.
- NIM: 3,9%
- CIR: 18,8%
- ROE (прогнозный): ~21%
Финансовые результаты 9М2025 подтверждают устойчивость бизнес-модели. При более умеренных темпах роста активов банк значительно улучшил маржинальность и операционную эффективность. Чистая прибыль за 9 месяцев уже превысила результат всего 2024 года.
Качество портфеля остаётся высоким: объём проблемной задолженности минимален, резервы полностью покрывают NPL. Это позволяет банку масштабироваться без резкого ухудшения профиля риска.
Прогноз на 2026г.:
- Чистая прибыль 2026 (базовый сценарий): ≈72 млрд руб.
- Кредитный портфель к концу 2026: ≈3,7 трлн руб.
- Активы: >4,3 трлн руб.
Рост прибыли замедляется, но остаётся устойчивым. ДОМ.РФ переходит от фазы экспансии к фазе стабилизации, сохраняя высокую рентабельность капитала и контроль над рисками.
МУЛЬТИПЛИКАТОРЫ
- P/E = 3,7. Низкий P/E указывает на быструю окупаемость вложений и выраженный дисконт к банковскому сектору, где устойчивые игроки с ROE >15% обычно торгуются в диапазоне 5–7x. Такой уровень оценки означает, что рынок либо закладывает стагнацию прибыли после 2025 года, либо переоценивает риски, связанные с государственным контролем и ипотечной специализацией бизнеса. При этом прогнозируемый рост прибыли в 2026 году на 20–30% делает текущий P/E скорее отражением инерции восприятия, чем фундаментальной слабости.
- P/BV = 0,68. Акции торгуются с глубоким дисконтом к балансовой стоимости, что нетипично для банка с ROE около 21%, высокой достаточностью капитала и контролируемым уровнем риска. Для сравнения: банки с аналогичной рентабельностью обычно оцениваются в диапазоне 1,0–1,3x BV. Дисконт объясняется сочетанием факторов — государственный статус, отраслевой фокус на недвижимости и ограниченный free float после IPO. Однако при сохранении рентабельности и дивидендных выплат такой разрыв между ценой и капиталом выглядит структурно неустойчивым.
- ROE = 21%. Один из лучших показателей в секторе, особенно с учётом отсутствия агрессивного кредитного риска и высокой доли обеспеченных операций. Высокий ROE достигнут не за счёт финансового рычага, а благодаря эффективной операционной модели, высокой марже и низким издержкам (CIR ~20%). Это делает рентабельность более устойчивой, чем у банков, зависящих от потребкредитования или комиссионных доходов.
Текущие мультипликаторы фактически предполагают либо падение ROE ниже 12–13% в среднесрочной перспективе, либо существенное ухудшение качества активов. Оба сценария не подтверждаются ни текущей динамикой отчётности, ни целевыми ориентирами стратегии 2025–2030, где ROE закреплён на уровне 20%+.
По комбинации P/E, P/BV и ROE ДОМ.РФ выглядит ближе к зрелым госбанкам по устойчивости, но оценивается как нишевой или циклический игрок. Такой дисбаланс создаёт потенциал переоценки при появлении триггеров — роста прибыли в 2026 году, подтверждения дивидендов и расширения институционального спроса после включения в индекс МосБиржи.
Текущая оценка ДОМ.РФ не отражает фактическую рентабельность и качество капитала. Бумага торгуется как актив с пониженной нормой прибыли, тогда как фактически демонстрирует показатели топ-уровня для банковского сектора. Это формирует асимметричный профиль: ограниченный даунсайд при сохранении метрик и существенный апсайд в случае нормализации оценки.
ЧТО СТОИТ УЧЕСТЬ
1. ДОМ.РФ — не классический банк, а институт развития. Компания сочетает банковский бизнес с небанковскими направлениями (секьюритизация, арендное жильё, управление землями, инфраструктурные проекты). Это снижает зависимость от чисто процентного дохода, но делает модель менее сопоставимой с универсальными банками при оценке мультипликаторов.
2. Высокая концентрация на ипотеке и строительстве. Ключевые драйверы роста — ипотека и проектное финансирование девелоперов. Это обеспечивает масштаб и господдержку, но усиливает цикличность бизнеса и чувствительность к ставкам, спросу на жильё и регуляторным решениям.
3. Государственный контроль — плюс для устойчивости, минус для оценки. 100% контроль государства снижает риски системных сбоев и обеспечивает поддержку в стрессовых сценариях, но одновременно ограничивает корпоративную гибкость и сдерживает рыночную переоценку акций.
4. Эффект IPO отложен во времени. Привлечённые в ходе IPO 25 млрд руб. практически не повлияли на прибыль в 2025 году из-за увеличения количества акций и необходимости «переварить» капитал. Основной эффект от роста капитала ожидается в 2026 году и далее.
5. Дивиденды высокие, но зависят от темпов роста. Дивидендная политика предполагает выплату не менее 50% чистой прибыли по МСФО и допускает ежеквартальные выплаты. Однако быстрый рост активов требует капитала, поэтому фактические выплаты могут быть ниже максимума, если регуляторные нормативы будут под давлением.
6. Рыночная недооценка связана не с бизнесом, а с ожиданиями. Низкие мультипликаторы (P/E ~3,7; P/B ~0,68) отражают не слабость компании, а осторожность рынка: инвесторы пока не закладывают рост прибыли в 2026 году и фокусируются на сниженных дивидендах за 2025 год после допэмиссии.
7. Прозрачность становится отдельным драйвером. Переход к ежемесячной публикации отчётности по МСФО — редкая практика для российского рынка. Это может ускорить переоценку акций, так как рост прибыли будет подтверждаться быстрее, чем в квартальном цикле.
8. Включение в индекс МосБиржи создаёт структурный спрос. С декабря 2025 года акции ДОМ.РФ входят в Индекс МосБиржи. Это формирует дополнительный спрос со стороны индексных фондов и институциональных инвесторов и снижает риск длительного пребывания бумаги в недооценённом состоянии.
ИТОГОВАЯ ОЦЕНКА
ДОМ.РФ — это устойчивый и высокорентабельный государственный финансовый институт с чёткой специализацией, сильными рыночными позициями и контролируемым рисковым профилем. Компания демонстрирует редкое для сектора сочетание: быстрый рост, высокая маржинальность и низкая стоимость риска.
В то же время дисконт к оценке оправдан структурными ограничениями — зависимостью от ипотечного и строительного цикла, государственным контролем, потребностью в капитале и ограниченной ликвидностью акций.
Инвестиционный кейс ДОМ.РФ — это value-история с дивидендным потенциалом, а не ставка на агрессивную переоценку. Бумага подходит инвестору, ориентированному на долгосрочное удержание, стабильную доходность и понимание отраслевой специфики.
ДОМ.РФ выглядит недооценённым по фундаментальным показателям, но требует осознанного подхода к рискам. Потенциал есть — при условии, что ипотечный рынок сохранит устойчивость, а банк продолжит контролировать стоимость фондирования и качество портфеля.
Акции ДомРФ и Индекс Мосбиржи на 06.02.2026