1. Краткое резюме состояния рынка (на начало 2026 года)
Рынок жилья Самары вошёл в постпиковую фазу после ценового ралли 2021–2023 годов. Сейчас наблюдается умеренный рост цен при охлаждении ипотечного спроса и увеличении объёмов предложения на первичке. По сути, рынок переходит от «ипотечного перегрева» к более сбалансированной модели.
– Население Самары на 1 января 2025 года – около 1,154 млн человек (минус 4,7 тыс. за год), область – 3,12 млн; при этом миграция даёт небольшой плюс, а естественная убыль – минус, что формирует слабый, но устойчивый спрос в агломерации за счёт притока из других регионов и СНГ.
– Средняя зарплата в Самарской области за 2024 год – 67,9 тыс. руб. против 58,1 тыс. годом ранее (+17%), в декабре 2024-го – 93,5 тыс. руб. с учётом премий. Это поддерживает спрос, но рост доходов существенно отстаёт от накопленного роста цен на жильё.
– Средняя цена квадрата на первичном рынке к концу 2025 года – порядка 145–150 тыс. руб./м² по городу (оферты), на вторичке – около 120–125 тыс. руб./м².
– В 2024 году в Самаре введено около 490 тыс. м² жилья, на 3% больше 2023 года (≈480 тыс. м²). По области в 2024-м ожидаемый итоговый ввод – около 1,67 млн м² против изначального федерального плана 2,214 млн м², то есть целевые ориентиры по-прежнему завышены для текущего спроса и возможностей стройкомплекса
– В 2025 году сделки с первичкой в Самаре сократились примерно на 4,8% при одновременном росте предложения на 13,2% (≈8,6 тыс. лотов к концу года) и продолжении роста цен. На вторичке, напротив, наблюдается оживление спроса и постепенное «вымывание» дешёвых и компактных объектов.
– Ипотечный рынок после рекордного 2023 года резко просел в 2024-м (минус ~39% по России, минус 34% по выдачам ВТБ в Самарской области), но к концу 2025-го видно частичное восстановление за счёт адаптации к новым условиям и перетока интереса на вторичку.
В совокупности это формирует картину умеренно растущего, но уже не перегретого рынка: первичка дорожает быстрее вторички за счёт себестоимости и проектного финансирования, однако объём нереализованных новостроек растёт; вторичный рынок приближается к плато по ценам при повышении ликвидности и смещении спроса в сторону более доступных форматов.
Ниже – подробный разбор по блокам.
2. Макро- и демографический фон Самары и области
2.1. Численность и структура населения
– Население города Самара на 1 января 2025 года – 1,154 млн человек, что на 4,7 тыс. меньше, чем годом ранее (1,159 млн).
– С 1989 года город потерял около 100 тыс. жителей (с 1,254 млн до 1,154 млн), что отражает долгосрочный тренд демографической усушки.
– Население Самарской области на 1 января 2025 года – около 3,12 млн человек, за 2024 год сокращение – 14,8 тыс. человек, при этом городские жители – 2,48 млн, сельские – 0,64 млн.
– Структура по возрасту в Самаре: детей до 7 лет – ~116 тыс., подростков 8–18 лет – ~137 тыс., молодёжи 19–30 лет – ~139 тыс., 31–60 лет – ~498 тыс., старше 60 – ~252 тыс.. То есть значимый «ядровой» слой платёжеспособного спроса – возраст 25–45 лет – остаётся достаточно широким.
2.2. Миграция
– В 2023 году в области фиксировался миграционный прирост за счёт притока из стран СНГ (примерно +3,6–4,1 тыс. человек).
– В 2024 году внешняя миграция: выехало из области почти 29,7–29,9 тыс. человек, прибыло 34,7 тыс.; чистый миграционный прирост – около +5 тыс. человек.
– Основной источник положительной миграции – страны СНГ (Таджикистан, Казахстан, Узбекистан и др.).
Вывод: при естественной убыли населения именно миграция поддерживает число жителей, в том числе в городской агломерации. Для рынка жилья это означает устойчивый, но не взрывной фундаментальный спрос, с усилением роли «миграционного» покупателя (в том числе арендного).
2.3. Доходы населения
– Средняя начисленная зарплата в Самарской области:
– 2022 год – 48,9 тыс. руб.;
– 2023 год – 58,1 тыс. руб. (+19%);
– 2024 год – 67,9 тыс. руб. (+17%).
– В декабре 2024 года – 93,5 тыс. руб. (+24,1% к декабрю 2023 года) за счёт премий.
За три года номинальные зарплаты выросли почти на 40%, но средняя цена квадрата вторичного жилья за тот же период увеличилась примерно в 1,7 раза (с ≈66 тыс. до ≈110 тыс. руб./м² по данным RealtyStats, или ещё выше по текущим офертам). Таким образом, реальная доступность квартир снизилась, а средний объём ипотеки и срок кредитования увеличились.
3. Объёмы строительства и предложение
3.1. Фактический ввод и региональные планы
– В Самаре (город) в 2023 году введено около 480 тыс. м² жилья; в 2024 году – порядка 490 тыс. м² (+3%). Это соответствует умеренному, но стабильному объёму строительства для города-миллионника.
– В Самарской области федеральный целевой ориентир по вводу на 2024 год – 2,214 млн м², но региональный Минстрой прогнозирует реальный ввод около 1,67 млн м², то есть почти на треть ниже цели.
– В предыдущие годы регион вводил по 1,88 млн м² в 2021–2022 годах, а планка в 2 млн м² и выше систематически оказывалась недостижимой; в 2023-м план 2,192 млн м² был задним числом скорректирован до 1,9 млн, чтобы формально выполнить федеральные показатели.
– По данным Дом.РФ/ЕИСЖС, в 2025 году за девять месяцев в Самарском регионе введено на 299 тыс. м² меньше, чем за аналогичный период 2024 года (1,115 млн м² против около 1,414 млн м²), что указывает на замедление темпов ввода.
Вывод: стройкомплекс региона работает в режиме «потолка мощностей» – около 1,7–1,9 млн м² в год по области и 0,45–0,5 млн м² по городу. Насильное наращивание объёмов через завышенные планы неизбежно упирается в платёжеспособный спрос и институциональные ограничения по участкам, инфраструктуре и финансированию.
3.2. Структура застройки и ключевые локации
Основные направления нового строительства в Самаре и агломерации:
– Крупные проекты комплексного освоения территорий («поля»): «Новая Самара», «Южный город», части Кошелев-проекта, «Волгарь», «Амград» и др.. Здесь формируется массовый эконом- и комфорт-класс с относительно низкой ценой за метр, но высокой плотностью и запросом на доп. инфраструктуру.
– Внутригородские локации в спальных районах: Кировский (ЖК «Московский»), Куйбышевский («Амград», «Артхолл»), Октябрьский («Капитал», «Новая жизнь на Корабельной», «Атмосфера»), Промышленный («Рекорд»), Советский («Созвездие», «Космолет») и др.
– Центральные и прибрежные проекты более высокого класса: ЖК «Вознесенский» в историческом центре, таунхаусы SamaRanta на 9-й просеке у Волги и др.
– Объекты, реализуемые с господдержкой по программе «Стимул»: застройка в Кошелев-проекте, «Амград», «Южный город», «Волгарь», проекты ГК «Новый Дон» и СОФЖИ; суммарный план ввода по программе – около 358,6 тыс. м², при этом по части объектов имеются риски срыва сроков ввода во второй половине 2024 года.
Крупные региональные игроки – «Корпорация КОШЕЛЕВ», ГК «Новый Дон», ГК «Берег», ГК «Лидер», ГК «Развитие», ГК «Древо», «Амонд», «ГлобалВижнДевелопмент» и др.. Они конкурируют не только продуктом и ценой, но и наличием собственной управляющей компании и уровнем сервиса, что постепенно становится фактором ценовой дифференциации.
3.3. Ограничения по участкам
Объективные ограничения роста предложения в черте города:
– Дефицит свободных площадок под комплексную застройку в городской черте. Благоприятные по транспортной доступности и статусу территории (заводские зоны 4-й ГПЗ, Масленникова) требуют сложных решений по редевелопменту и сопряжены с градостроительными и имущественными рисками.
– Высокая доля территорий с охранным статусом и жёсткими ограничениями по этажности и застройке в историческом поселении и вокруг объектов культурного наследия, что сужает возможности центрального строительства и удерживает дефицит земель под средне- и высокобюджетное жильё.
– Преимущественно бесконфликтны именно периферийные «поля» в агломерации, но там ключевая проблема – инфраструктура и социальные объекты, которые требуют участия госпрограмм типа «Стимул».
Это подталкивает рынок к дальнейшему развитию агломерационного формата (Южный город, Новая Самара и др.) и повышает ценность редких центральных и прибрежных участков, что выражается в ценовой премии бизнес- и элитных проектов.
4. Цены и динамика: первичный рынок
4.1. Уровень цен и динамика
– По данным Самарастата (через региональные СМИ), средняя цена 1 м² на первичном рынке жилья в Самарской области в III квартале 2025 года – 136 585 руб./м².
– В декабре 2024 года средневзвешенная цена предложения в строящихся новостройках Самары – 136 844 руб./м², рост за месяц +2,8%.
– К концу 2025 года, по данным совместного исследования ГК «Развитие» и bnMAP.pro, средняя стоимость квадрата в экспозиции новостроек Самары достигает 149,7 тыс. руб./м² (+3,4% за год), при этом средний бюджет лота в экспозиции – 8,8 млн руб., а средняя цена лота в сделке – 7,5 млн руб. (+5,6% к 2024 году).
– Отчёт Дом.РФ фиксирует по Самарской области рост цен на новостройки в 2024 году на 12% (после +10,9% в 2023-м). При этом однокомнатные квартиры дорожали быстрее (+15,1%), чем двухкомнатные (+10,5%) и особенно трёхкомнатные (+1,9%).
Таким образом, в 2024–2025 годах первичный рынок демонстрирует устойчивый двузначный рост в годовом выражении (10–12% в среднем по региону), при этом темпы в 2025 году начинают замедляться до однозначных по отдельным замерам (около 3–9% в зависимости от базы сравнения).
4.2. Дифференциация по районам
По данным Домострой.РФ за декабрь 2024 года, районные уровни цен предложения в новостройках Самары выглядят следующим образом:
– Ленинский и Самарский (центр, исторический и деловой каркас) – примерно 167–171 тыс. руб./м²;
– Октябрьский и Советский – порядка 138–157 тыс. руб./м²;
– Кировский, Красноглинский, Промышленный – диапазон 115–125 тыс. руб./м²;
– Самый доступный Куйбышевский район – около 114–115 тыс. руб./м².
То есть «коридор» цен на первичке по районам – от ≈115 тыс. руб./м² на промышленных и периферийных территориях до 165–175 тыс. руб./м² в центре и престижных локациях.
4.3. Дифференциация по классам и формату
Тот же источник показывает выраженную градацию по классам жилья:
– Эконом-класс – типично 110–125 тыс. руб./м² в массовых районах (Кировский, Куйбышевский, Промышленный);
– Комфорт-класс – в зависимости от района 130–160 тыс. руб./м²;
– Бизнес-класс – в Октябрьском районе порядка 238 тыс. руб./м²;
– Элитный сегмент – до 260–265 тыс. руб./м² за квадрат (например, в Ленинском и Октябрьском районах).
Обзор Totdom также описывает сегментацию:
– Эконом – от 60–75 тыс. руб./м² в отдельных проектах на периферии агломерации (Новый город, Лазурный берег, Волгарь и др.);
– Комфорт – 80–110 тыс. руб./м²;
– Бизнес – от 120 тыс. руб./м² и выше.
Фактически эти «низкие» уровни 60–80 тыс. руб./м² относятся к наиболее удалённым и ранним стадиям строительства в комплексах областного пояса (Южный город, Новая Самара и т.п.). Внутри городской черты реальный эконом-сегмент ближе к 110–120 тыс. руб./м², а комфорт+ и бизнес концентрируются в диапазоне от 140–150 тыс. руб./м² до 200–260 тыс. руб./м² и выше.
4.4. Объёмы сделок и остатки
– По итогам 2025 года число сделок с первичным жильём в Самаре снизилось на 4,8% к 2024 году, при этом объём предложения вырос на 13,2% (до 8,6 тыс. лотов в экспозиции).
– На фоне сокращения ипотечных программ и роста стоимости кредитов девелоперы замедляют запуск новых очередей, но полностью «выключить» проектное финансирование не могут, поэтому вынуждены удерживать цены, поддерживая маржу за счёт субсидирования ставок и оптимизации продукта.
Итого: первичный рынок в 2024–2025 годах вошёл в фазу накопления остатков при продолжающемся росте цен. Основной риск – избыточный оптимизм девелоперов по целевым ценам и ориентация на уровни более успешных миллионников (Казань, Екатеринбург, Тюмень), о чём прямо говорят участники рынка.
5. Цены и динамика: вторичный рынок
5.1. Долгосрочная динамика
По данным RealtyStats (интегральный индекс по квартирам в Самаре):
– 2020 год – около 57,8 тыс. руб./м²;
– 2021 – 57,5 тыс. руб./м² (стагнация);
– 2022 – 66,1 тыс. руб./м² (+15,1%);
– 2023 – 90,6 тыс. руб./м² (+36,9%);
– 2024 – 98,9 тыс. руб./м² (+9,2%);
– 2025 – 109,8 тыс. руб./м² (+11,1%);
– 2026 (по первым месяцам) – 111,6 тыс. руб./м² (+1,6% к среднему 2025-го, по текущим данным).
Отдельно по однокомнатным квартирам (что ближе к массовому спросу):
– 2022 – 70,2 тыс. руб./м²;
– 2023 – 95,6 тыс. руб./м²;
– 2024 – 104,9 тыс. руб./м²;
– 2025 – 117,0 тыс. руб./м²;
– 2026 – 117,8 тыс. руб./м² на старт года.
То есть:
– 2021–2023: период взрывного роста (с ≈57 до ≈90–96 тыс. руб./м², плюс ≈60–70%);
– 2024–2025: переход к умеренному росту (9–11% в год);
– начало 2026: близко к плато (+1–2% год к году по предварительным данным).
5.2. Текущий уровень цен по источникам
– По данным Самарастата, в III квартале 2025 года средняя цена квадрата вторичного жилья в регионе – 113 198 руб./м².
– В июле 2025 года, по оценке директора «Альянс Недвижимость», средняя стоимость 1 м² в Самаре – 148 тыс. руб. в новостройках и 113 тыс. руб. на вторичке.
– По данным Яндекс Недвижимости, в сентябре 2025 года медианная цена квадрата вторички в Самаре – 118 тыс. руб./м² (рост +1,1% за месяц), медианный бюджет квартиры – 5,9 млн руб., медианная площадь – 50,4 м².
– В декабре 2025 года медианная цена квадрата вторичной недвижимости в Самаре достигает 122 тыс. руб./м² (+6,1% за год), медиальная полная цена – 6,3 млн руб., площадь – 52,1 м².
– По данным Restate, на 29 января 2026 года средняя цена предложения по вторичным квартирам в Самаре – 125,4 тыс. руб./м²; рост за последние месяцы 2025 года и начало 2026-го – в основном в диапазоне 0,3–1,3% в две недели, то есть происходит плавное удорожание без резких скачков.
Разброс между источниками (113–125 тыс. руб./м²) объясняется разницей в методиках (медианные цены сделок vs средние цены предложений, учёт области / города, разная структура выборки). Консенсус: на начало 2026 года реалистичный диапазон рынка вторичных квартир Самары – около 115–125 тыс. руб./м², с премией за новые дома и центр до 135–150 тыс. руб./м² и дисконтом в старом фонде и отдалённых районах до 90–100 тыс. руб./м².
5.3. Баланс спроса и предложения
– По данным Авито Недвижимости, к декабрю 2024 года предложение вторичных квартир в Самаре на их платформе выросло на 28% год к году, а средняя цена квартиры на вторичке составила около 6,1 млн руб.
– В сентябре 2025 года, по данным Яндекс Недвижимости, объём предложения вторичной недвижимости в Самаре вырос на 2,7% к августу – это был самый заметный рост экспозиции среди городов-миллионников.
– В то же время к декабрю 2025-го Яндекс фиксирует уже сокращение предложения вторички в Самаре на 22,9% год к году, при росте медианной площади и цены, что говорит об «очищении» рынка от компактных и дешёвых объектов и сокращении доступной экспозиции.
– По данным Авито, интерес к квартирам на вторичном рынке в целом по России в 2024 году вырос на 13%, а предложение – на 6%; сильнее всего выбор увеличился в ряде городов, включая Самару (+28%). Спрос при этом активно смещался в сторону студий, рост интереса к которым составил около 5% год к году.
– За 11 месяцев 2025 года Авито фиксирует рост интереса к вторичке с начала года в Самаре на 18%, причём по однокомнатным +21%, по двухкомнатным +24%, по трёхкомнатным и студиям по +18%.
В сумме это отражает следующую картину:
– 2024: на фоне отмены безадресной льготной ипотеки и подъёма ставок часть спроса уходит с первичного рынка на вторичный, формируя рост экспозиции и спроса;
– 2025: в первой половине года предложение ещё растёт, но затем начинается активное «вымывание» наиболее ликвидных объектов, особенно в массовых и среднебюджетных форматах; к концу года экспозиция снижается, цены продолжают расти умеренными темпами, а средние площади и бюджеты сделок увеличиваются.
6. Ипотека и финансовая доступность
6.1. Динамика ипотечного рынка
– В России 2023 год стал рекордным по ипотеке: около 7,8 трлн руб. выдач (около 2 млн кредитов). В 2024 году объём, по оценкам банков, снизился до ~4,8 трлн руб. (-39%), что сопоставимо с 2022 годом.
– В Самарской области ВТБ за 2024 год сократил объём ипотеки на 34% к 2023 году, выдав более 3,6 тыс. кредитов на сумму 14,5 млрд руб. При этом доля «семейной» ипотеки составила 62% портфеля, а к декабрю выросла до 72%.
– Самарская область входит в топ-5 регионов ПФО по количеству выданных ипотек; в октябре 2025 года в регионе было оформлено 2012 ипотечных кредитов, что на 23% больше, чем в сентябре. Объём кредитования – 7,11 млрд руб., средний размер ипотеки – 3,53 млн руб., средний срок – около 249 месяцев (20,7 года).
– На рынке ИЖС Сбербанк за первые четыре месяца 2024 года выдал 600 ипотечных кредитов в Самарской области, что обеспечило региону место в топ-20 по России по количеству таких сделок.
6.2. Перераспределение между первичкой и вторичкой
– До 1 июля 2024 года действовала безадресная льготная ипотека на новостройки, что обеспечивало доминирование первички (доля ипотек на новостройки у ряда банков, включая ВТБ, доходила до 55% против 45% у вторички).
– После отмены программы и повышения ключевой ставки структура сместилась: банки фиксируют превалирование ипотечных сделок именно на вторичном рынке.
– Аналитики и участники рынка сходятся во мнении, что отмена льготы выровняла конкурентные условия первички и вторички: вторичный рынок больше не находится в заведомо проигрышной позиции по ставкам и первоначальному взносу, за исключением целевых госпрограмм (семейная, IT-ипотека).
6.3. Доступность жилья
При средней зарплате 67,9 тыс. руб. в месяц в 2024 году и текущих ценах:
– Квадратный метр на вторичке (≈120 тыс. руб./м²) стоит почти две средних месячных зарплаты;
– Типичная двухкомнатная квартира 50–55 м² стоит 6–7 млн руб. (по медианным данным Яндекса и Авито);
– Средний ипотечный кредит – около 3,5–4 млн руб., средний срок – 20–22 года.
Это означает:
– Без ипотеки покупка жилья доступна узкой прослойке населения;
– Семейная ипотека и иные льготные программы де-факто стали основным драйвером сделок в массовом сегменте;
– При сохранении высоких ставок и без расширения поддержки спрос будет оставаться «натянутым», особенно в сегменте новостроек.
7. Пространственная структура рынка и ключевые сегменты
7.1. Город против агломерации
Фактический рынок жилья Самары – агломерационный:
– Внутригородские районы (Октябрьский, Ленинский, Самарский, Советский, Промышленный и др.) – основа вторичного рынка и более дорогие новостройки;
– Периферийные локации и пригород (Южный город, Новая Самара, Кошелев-проект, посёлки в Волжском районе) – драйвер объёмов новостроек и ИЖС, формирующий наиболее доступный по цене метр, хотя общий бюджет покупки с учётом отделки, мебели и транспорта часто близок к городской квартире.
7.2. Районные различия по спросу
– Центр и прибрежье (Самарский, Ленинский, часть Октябрьского) – дефицит качественного предложения, высокая доля бизнес- и комфорт-класса, значительный спрос со стороны обеспеченного слоя, инвесторов и мигрантов из других регионов. Ценовая премия по сравнению с массовыми районами – 20–40% и более.
– Советский, Октябрьский, Промышленный – баланс между доступностью и качеством среды, высокая активность спроса на комфорт-класс, существенная часть сделок «улучшенческого» характера (переезд внутри города).
– Кировский, Куйбышевский, Красноглинский – более доступные по цене районы с доминированием массового спроса, эконом- и нижнего комфорта. Здесь формируется «нижняя граница» цен первички и вторички, но перспективу роста дают инфраструктурные проекты и девелоперские КОТы (Новая Самара, Амград и др.).
7.3. Структура по типам квартир
– На вторичке основная доля спроса приходится на двухкомнатные квартиры (около трети поисковых запросов по России), далее – однокомнатные (~29%) и трёхкомнатные (~20%); Самара демонстрирует схожую структуру.
– В 2024–2025 годах нарастает интерес к студиям и небольшим однокомнатным квартирам, что связано с желанием уложиться в более скромный бюджет на фоне роста ставок и ужесточения условий ипотеки. Рост интереса к студиям по России – около 5% год к году; в Самаре в 2025-м активность по студиям на вторичке выросла на 18% с начала года.
– При этом на первичке, согласно Дом.РФ, быстрее всего дорожают именно однокомнатные квартиры (+15,1% в 2024 году), тогда как трёхкомнатные растут минимально (+1,9%), то есть ценовой разрыв между компактным и семейным жильём увеличивается.
8. Рынок ИЖС и загородного жилья
– Сбербанк за первые 4 месяца 2024 года выдал 600 ипотек на ИЖС в Самарской области, что обеспечивает региону заметную позицию в федеральном рейтинге данного сегмента.
– Активность в ИЖС поддерживается одновременно ростом интереса к собственному дому и ограничениями на первичном и вторичном рынках (высокие цены, ужесточение льготных программ).
– Пригородные КОТы (Южный город, части Нового города и др.) частично конкурируют с классическим ИЖС, предлагая более упорядоченную среду и инфраструктуру, но в более плотном и квартирном формате.
В ближайшие годы можно ожидать дальнейшего роста доли ИЖС и таунхаусов в структуре ввода области, особенно при сохранении господдержки и гибкости банков в этом сегменте. Для Самары это означает постепенное усиление роли агломерации и относительное снижение доли городской многоэтажной новостройки в общем объёме спроса.
9. Поведение покупателей и типичные стратегии
На основе данных по динамике спроса, ипотеке и структуре сделок можно выделить несколько типичных моделей поведения:
– Молодые семьи и «первый покупатель»
Основной инструмент – семейная ипотека с низкой ставкой; фокус – новостройки комфорт-класса в средних районах города или в крупных пригородных проектах (Южный город, Новая Самара), часто с выбором однокомнатных и евро-двушек до 45–50 м² для уложения в бюджет 5–7 млн руб.
– "Улучшенцы" внутри города
Продают устаревшее жильё (панельные дома 60–80-х годов) и докупают метры в новостройках или более новых домах в пределах тех же или соседних районов. Часто ориентируются на комфорт-класс, благоустроенные дворы, парковки и инфраструктуру. Для них критичен не столько метр, сколько качество среды и совокупный бюджет сделки, поэтому акцент в 2024–2025 годах смещается на вторичку «моложе 10–15 лет», где нет НДС по отделке и можно избежать длинного цикла строительства.
– Инвесторы и «арендный спрос»
Фокус на студиях и однокомнатных квартирах в транспортно удобных локациях (рядом с вузами, крупными предприятиями, ТРЦ, будущими станциями метро). Рост интереса к студиям и небольшим форматам на вторичке и первичке во многом связан именно с этим типом спроса.
– Покупатели из других регионов
По оценке девелоперов, Самара становится всё более привлекательной для приезжих, в том числе из регионов с более высокими ценами. Это поддерживает спрос в среднем и высоком сегменте, особенно на жильё у Волги и в центре.
10. Ключевые риски и драйверы 2026–2027 годов
10.1. Риски
– Высокий уровень цен относительно доходов
Накопленный рост цен на жильё за 2021–2025 годы существенно опережает рост доходов, что ограничивает дальнейший потенциал удорожания без новых масштабных субсидий.
– Зависимость от господдержки ипотеки
Резкое сокращение объёмов ипотечного кредитования в 2024 году после реформы льготных программ продемонстрировало уязвимость рынка: без субсидий спрос быстро охлаждается, особенно на первичке.
– Накопление остатков на первичке
При снижении числа сделок и росте предложения в 2025 году (–4,8% сделок и +13,2% экспозиции на первичке) есть риск ухода части проектов в затяжной цикл реализации, давления дисконтами и усложнения финансового положения девелоперов среднего уровня.
– Планировочные и инфраструктурные ограничения
Сложности с редевелопментом промышленных территорий, охранные зоны и дефицит социальных объектов в новых районах могут тормозить ввод проектов, вызывать конфликты с жителями и повышать барьеры входа для новых игроков.
10.2. Драйверы
– Демографический и миграционный потенциал
Несмотря на естественную убыль, область сохраняет положительный миграционный баланс за счёт притока из регионов РФ и стран СНГ, что поддерживает спрос в массовом сегменте, особенно на доступное жильё и аренду.
– Рост зарплат
Номинальные доходы продолжают расти опережающими инфляцию темпами, что при умеренном росте цен на жильё может улучшать доступность и создавать задел для постепенного усиления спроса.
– Развитие агломерации и инфраструктурных проектов
Крупные проекты (развитие южного и северного поясов агломерации, новые мосты, дороги, социнфраструктура) повышают привлекательность ранее периферийных локаций и создают новые «точки роста» для девелопмента.
– Переход спроса на качественный продукт
Покупатель стал более требовательным к планировкам, дворам, благоустройству и управлению домами. Это даёт шанс сильным девелоперам с продуманным продуктом и собственной УК выигрывать рынок даже при ограниченном платёжеспособном спросе.
11. Прогноз и практические выводы (горизонт 1,5–2 года)
С учётом текущих трендов и при отсутствии шоковых изменений по ключевой ставке и госпрограммам можно очертить базовый сценарий:
– Первичный рынок
– Темпы роста цен вероятнее всего замедлятся до 5–8% в год по городу в среднем, с более высоким ростом в точечных центральных и прибрежных проектах и возможной стагнацией/минимальной коррекцией по «переоценённым» объектам на периферии.
– Девелоперы будут продолжать активно использовать субсидирование ставок, акции и рассрочки вместо прямых дисконтов, чтобы формально удерживать прайс-листы и маржу.
– Возможна консолидация рынка: более слабые игроки с высокими остатками и слабым брендом будут испытывать давление, возможны продажи проектов крупным компаниям.
– Вторичный рынок
– Цены вероятнее всего будут расти в коридоре 3–6% в год, причём в реальном выражении (с учётом инфляции) может начаться период стагнации или мягкой коррекции.
– Наиболее ликвидным останется сегмент «современной вторички» (дома моложе 10–15 лет, хорошие локации), тогда как старый фонд и проблемные локации будут торговаться с повышенным дисконтом.
– Продолжится «расслоение» объекта по качеству: разрыв в цене между качественными и устаревшими домами будет расти.
– Ипотека
– Доля ипотечных сделок останется высокой, но структура ещё сильнее сместится в пользу целевых программ (семейная, ИЖС, IT) и вторичного рынка.
– Средний чек ипотеки будет сохраняться на уровне 3,5–4,5 млн руб., срок – 20–25 лет, доля первоначального взноса может вырасти под давлением банковских требований к рискам.
Практические выводы для профессионального участника:
– Для девелопера: при планировании новых проектов в Самаре критичен реалистичный ценовой уровень и продуктовая дифференциация. Ориентация на ценовые уровни Казани/Екатеринбурга без учёта локальных доходов и конкуренции ведёт к затовариванию и росту коммерческих рисков.
– Для девелопера и инвестора: стоит фокусироваться на локациях, где сочетание цены, транспортной доступности и инфраструктуры объективно лучше среднего по городу (Советский, отдельные части Октябрьского и Промышленного, перспективные участки Промышленного/Кировского с редевелопментом), а также на агломерационных проектах с обеспеченным спросом (Южный город, Новая Самара и др.).
– Для частного инвестора: спекулятивные стратегии «купить на котловане – перепродать через год» в массовом сегменте становятся всё более рискованными. Более разумной выглядит модель долгосрочного владения арендными объектами (студии, компактные однушки) в локациях с устойчивым арендным спросом (рядом с вузами, крупными предприятиями, транспортными хабами).
– Для покупателей «для себя»: при стабильном доходе и возможности воспользоваться семейной ипотекой в горизонте 1–2 лет откладывание покупки вряд ли принесёт значимую экономию. Рынок уже прошёл пик ажиотажного роста, и впереди, скорее всего, период умеренного удорожания при росте требований к качеству продукта.
Делайновое.рф – Исследуем. Просчитываем. Создаем новые возможности.
Neomaker.RU / Делайновое.рф - консалтинговая компания, специализирующаяся на комплексных исследованиях и разработке концепций для девелоперов, управляющих компаний и инвесторов в сфере недвижимости.
Ключевые направления: маркетинговые исследования, Best Use анализ, финансовое моделирование, концепции коммерции и общественных пространств, концепции и квартирография ЖК, КОТ (комплексное освоение территории), консалтинг по управлению активами.
С 1999 г. компания работает с крупнейшими российскими девелоперами и консалтинговыми агентствами (GMK, DeVision, Брусника, БЭЛ Девелопмент и др.).
Контакты:
Сайт: www.neomaker.ru Телефон: +7 (922) 110-01-01 Email: 79221100101@yandex.ru
Локации: Екатеринбург, Москва, Сочи
Алексей Коноплев