Что случилось с 1 февраля 2026 года
С начала февраля вступили в силу новые правила выдачи семейной ипотеки. Главное изменение — теперь разрешён только один льготный кредит на семью.
Раньше было так: муж мог взять семейную ипотеку, жена — тоже. Два кредита, две квартиры, обе под 6%. Многие семьи этим пользовались — покупали квартиру для себя и инвестиционную для сдачи в аренду.
Теперь так нельзя. Одна семья — один кредит.
Кого это касается напрямую
Давайте честно. Эти изменения ударят по нескольким категориям покупателей:
1. Семьи, которые планировали расширяться
Купили однушку по семейной ипотеке пару лет назад. Родился второй ребенок. Хотели взять ещё один кредит на двушку побольше. Теперь — нельзя. Придётся продавать первую или брать обычную ипотеку.
2. Инвесторы с детьми
Да, такие были. Семейная ипотека под 6% — это дёшево. Некоторые покупали квартиры для сдачи в аренду. Сейчас эта схема больше не работает.
3. Семьи с раздельной собственностью
Бывает, что супруги покупают квартиры по отдельности. Кто-то по юридическим причинам, кто-то из-за кредитной истории. Теперь им придётся выбирать, кто из супругов будет заёмщиком.
4. Разведённые родители с детьми
Самая больная тема. Если один из бывших супругов уже взял семейную ипотеку, второй родитель с теми же детьми больше не сможет этого сделать. Даже если он воспитывает детей и платит алименты.
Что осталось прежним (а это важно!)
Не всё так плохо. Основные условия семейной ипотеки сохранились:
- Ставка — 6% годовых
- Срок — до 30 лет
- Первоначальный взнос — от 20%(можно использовать маткапитал)
- Максимальная сумма для СПб — 12 млн рублей
Программу продлили до 2026 года. Но никто не знает, что будет дальше.
Подводные камни новых правил
За 13 лет работы я видел много изменений в ипотечных программах. И всегда есть нюансы, о которых банки не рассказывают сразу.
Камень №1: Семья — это не только супруги
Если у вас есть общий ребёнок с бывшим супругом, и он уже взял семейную ипотеку, вы не сможете взять свою. Даже если вы в разводе 10 лет и давно создали новую семью.
Почему? Потому что ребёнок — один. А программа привязана к детям, а не к браку.
Камень №2: Нельзя обойти через развод
Некоторые думают: "Окей, оформлю развод, возьму ипотеку, потом снова женюсь". Не прокатит.
Банки проверяют историю семейных ипотек через единую базу. Если один из супругов (даже бывший) уже использовал льготу с вашими общими детьми — всё, шлагбаум.
Камень №3: Рефинансирование под вопросом
Если у вас уже есть семейная ипотека, и вы хотите её рефинансировать в другой банк под те же 6%, — это пока возможно. Но! Это считается новым кредитным договором.
Если вы рефинансируете старую семейную ипотеку после 1 февраля, это может заблокировать вашему супругу возможность взять свою льготную ипотеку.
Что делать, если вы попали под изменения
Я всегда говорю клиентам: паниковать не нужно. Нужно думать и считать.
Сценарий 1: У вас уже есть семейная ипотека, нужна вторая квартира
Варианты:
- Продать первую квартиру, погасить кредит, взять новый на большую площадь
- Взять обычную ипотеку
- Подождать новых программ господдержки (но никто не обещает)
Сценарий 2: Вы только планируете покупку
Если у вас есть дети, и вы соответствуете условиям — берите семейную ипотеку прямо сейчас. Пока ставка 6%, пока программа работает.
Никто не знает, что будет через полгода-год. Может, ставку поднимут. Может, программу свернут.
Сценарий 3: Вы в разводе, есть общие дети
Проверьте, не брал ли ваш бывший супруг семейную ипотеку. Позвоните в банк, где у вас ипотечное одобрение, уточните этот момент ДО подачи документов.
Иначе вы потратите время на сбор справок, а потом получите отказ.
Мой прогноз на 2026 год
За 13 лет работы на рынке недвижимости я видел много реформ. И скажу честно: изменения в семейной ипотеке — это только начало.
Что я ожидаю дальше:
- Ставку поднимут. Не завтра, но в течение года возможно повышение с 6% до 8-9%. Это связано с ключевой ставкой ЦБ и дефицитом бюджета на субсидирование.
- Ужесточат условия. Возможно, введут дополнительные требования к доходам или ограничат регионы, где действует программа.
- Сократят сроки. Программу продлили до конца 2026 года. Но что будет в 2027 — никто не знает.
Поэтому мой совет: если вы семья с детьми и планируете покупку недвижимости — действуйте сейчас. Не ждите "идеального момента". Его может не случиться.
Что важно запомнить
Давайте по пунктам, чтобы не запутаться:
- С 1 февраля 2026 — только один льготный кредит на семью
- Это касается всех членов семьи с общими детьми (даже бывших супругов)
- Основные условия программы (6%, до 12 млн в СПб) пока не изменились
- Обойти новые правила через развод или рефинансирование не получится
- Если планируете покупку — не тяните, условия могут ухудшиться
Как мы помогаем клиентам
В нашем агентстве мы работаем с семейной ипотекой с момента запуска программы. За это время провели сотни сделок и знаем все подводные камни.
Что мы делаем:
- Проверяем, можете ли вы претендовать на семейную ипотеку при новых правилах
- Считаем все варианты финансирования и показываем реальную переплату
- Подбираем квартиры с учётом лимита по программе
- Работаем с ипотечными брокерами — в 95% случаев получаем одобрение
И самое главное — мы в 93% случаев получаем скидку от застройщика. В среднем 150-300 тысяч рублей. Эти деньги можно добавить к первоначальному взносу или потратить на ремонт.
А вы уже знали о новых правилах семейной ипотеки? Сталкивались с проблемами при оформлении? Пишите в комментариях — отвечу на все вопросы.
Если нужна помощь с подбором квартиры или расчётом ипотеки — пишите в ТЕЛЕГРАМ @the_realtor_spb. Разберём вашу ситуацию.
Подписывайтесь на мои каналы, чтобы не пропустить:
• Честные обзоры новостроек СПб
• Разборы реальных сделок с цифрами
• Инсайды рынка недвижимости
• Лайфхаки для покупателей
YouTube — обзоры ЖК и осмотры квартир
ВКонтакте — новости рынка и эксклюзивные кейсы
MAX — всё то же самое без VPN!