ФАС отклоняет жалобу по Домодедово, рынок ждёт сделки

Рынок вчера дал сразу несколько сигналов по разным сегментам — от крупных сделок и регуляторики до локальной динамики спроса и предложения. ФАС отклонила жалобу на организацию торгов по продаже аэропорта «Домодедово», открыв дорогу к заключению договора с победителем январского аукциона. Решение можно оспорить в суде, но в базовом сценарии контроль над ключевым инфраструктурным активом переходит новому владельцу, что перезагружает периметр связанной коммерческой недвижимости и потоков аренды/субаренды внутри аэрокомплекса.

На стороне денежного цикла ипотечного рынка Банк России запускает обследование качества портфелей льготной и рыночной ипотеки на февраль—апрель; регулятор прямо связывает инициативу с ухудшением показателей: просроченная задолженность за 2025 год более чем удвоилась до 205,4 млрд руб. В то же время участники банковского и рейтингового сегментов не ждут в 2026-м «бума» рефинансирования: льготные кредиты, выданные в прошлые годы, рефинанса не требуют, а заметное снижение ключевой ставки выглядит неопределенным. Это означает продолжение избирательной поддержки спроса и отсутствие быстрого «облегчения» платежей для широкой массы заемщиков.

На рынке аренды заметен структурный сдвиг предложения: по оценке «Дом.РФ» на базе данных ЦИАН, активных объявлений в 2025 году стало больше на 17% (до 95 тыс.). В Москве предложение выросло на 7% до 19,4 тыс., в Петербурге — на 13% до 8,4 тыс.; рост базы объявлений охладил цены: средняя ставка в Москве снизилась на 3% до 98 тыс. руб. в месяц, а расчетная доходность аренды в столице просела до 4,7% против 7,1% в 2023–2024 годах. Для частных инвесторов это подтверждает смещение «баланса выгод» от арендных стратегий к альтернативным инструментам или к более агрессивной работе с ценой входа.

В первичке продолжает материализоваться ранее накопленный девелоперский задел: Pioneer получил разрешение на ввод первой очереди квартала Pride в Москве — два корпуса совокупной площадью свыше 111 тыс. кв. м и 910 квартир. Вводимые объемы в локациях бизнес-класса станут тестом на платежеспособный спрос при высокой стоимости денег.

Точечная картина будущего ввода в столице подтверждает неравномерность предложения: в 2026 году лидировать по сдаче жилья должны Коммунарка (около 1 млн кв. м) и Филимонковский (порядка 437 тыс. кв. м), а в «старых» границах Москвы выделяется Даниловский район с концентрацией проектов бизнес-класса. Такое распределение грозит локальными «переполнениями» и ценовой дифференциацией между периферийными и центральными кластерами.

Потребительские приоритеты внутри новостроек меняются: в Москве за 2025 год сделки с кладовыми сократились на 21% (до 12,8 тыс.), тогда как спрос на сами квартиры просел символически. Средняя цена кладовых, несмотря на спад интереса, выросла на 9% до 820 тыс. руб. Продавить обратный тренд в 2026-м, по оценкам участников, мог бы только более дешевый кредит или гибкая упаковка доп.помещений в общий чек.

Регионы демонстрируют разнонаправленную доходность. В Краснодарском крае долгосрочная аренда квартир дает до 5,8% годовых, краткосрочная — 6–6,6%, а апарт-отели и гостиничные номера под управлением операторов — в среднем 12,4% с пиковыми значениями в Анапе. Для инвесторов это аргумент в пользу профессионально управляемых форматов при высоких ставках и подрастающих расходах.

В курортном сегменте Крыма сохраняется ускорение: средняя цена «квадрата» в апартаментах достигла 410,4 тыс. руб. (+22% за год), средний чек — 30,2 млн руб. (+23%). Комбинация туристического потока, рассрочек и модели управления делает продукт инвестиционно-ориентированным, но повышает чувствительность к доступности финансирования и скорости ввода инфраструктуры.

Совокупно «вчерашние» сигналы рисуют картину рынков, где регулятор готов точечно диагностировать риски, аренда переходит в режим избытка предложения, а первичный сегмент балансирует между локальными всплесками ввода и селективным спросом. Для девелоперов и инвесторов ключом остаются дисциплина по себестоимости, скорость оборота и управляемость продукта, для заемщиков — ожидания по траектории ставки и готовность к более долгому «плато» по платежам.

По материалам: РИА Недвижимость, Коммерсантъ.