История одного проекта и одного брокера. Часть 4
Как НЕ надо продавать помещение, если вы собственник
Эта часть одна из самых показательных. Сегодня поговорим о том, как собственники сами убивают сделки на самых финальных этапах.
Напомним контекст.
Это история о том, как Алёна — член нашей команды спустя 2 года безрезультатных самостоятельных попыток всё-таки сделала свой первый проект под нашим руководством.
Если не читали начало, очень рекомендуем:
— часть 1
— часть 2
— часть 3
Нежилое помещение… квартира?
После того как аптека прислала планограмму, мы перешли к стандартному, но важному этапу — более углубленной проверке документов. Потому что предлагать инвестору объект «на вере» абсолютно точно — путь в никуда.
Запрашиваем свежую выписку ЕГРН. И видим следующее:
— назначение: нежилое
— наименование: квартира
Мы уже примерно понимали, чем это пахнет, но решили уточнить. Собственник подтвердил: помещение когда-то перевели из жилого в нежилое, но изменения в ЕГРН так и не внесли. Более того, перевод делал ещё предыдущий владелец.
То есть текущий собственник: купил объект, не привёл документы в порядок, но зато начал вести предпринимательскую деятельность.
Экономия на коммуналке
Дальше — больше.
Договоры с ресурсоснабжающими организациями не переоформлялись. Коммуналку платили как за квартиру, а не как за коммерческий объект.
Мы начали запрашивать документы:
— проект перевода — ждали несколько недель;
— техпаспорт — отсутствует вообще;
— акт технологического присоединения — вместо него прислали ТУ (что вообще не одно и то же).
На этом этапе стало окончательно понятно: собственник готов к сделке, а вот его объект недвижимости точно нет.
Номинальный брокер
И вот здесь начинается ключевая наша боль. В каждом объекте мы играем в рулетку, какой брокер попадётся нам по объекту: заинтересованный или не очень, быстрый или медленный, отзывчивый или игнорирующий, разбирающийся в коммерции или нет.
В данном случае агент, который продавал объект особо не торопился, тянул сроки, был занят "более важными делами" (чтобы это ни значило), да и в целом, действовал крайне вяло.
В итоге всю реальную работу по ускорению процессов взяла на себя Алёна. Она начала обзванивать всевозможные организации, вести активную переписку, подгонять не только агента, но и третьи стороны. Это точно сэкономило нам не одну неделю.
В идеальном мире собственник сам приводит документы в порядок. В реальности регионов это, к сожалению, редкость. Кривые, косые, устаревшие или вовсе отсутствующие документы там, увы, норма.
Финал этапа
Есть старая фраза:
Без бумажки ты букашка, а с бумажкой — человек.
Похоже, в этой истории о ней не слышали.
Поэтому главный вывод этой части очень простой: готовьте документы ДО продажи, а не в процессе.
Иначе вы рискуете потерять время, деньги и своих потенциальных покупателей.
В следующей части расскажем, чем всё это в итоге закончилось и почему даже после всех этих «сюрпризов» проект всё-таки дошёл до финала.
🆒 Миллион на Квадратных Метрах
