«Самолет» полетел — все самое интересное впереди
Сейчас на пальцах мы с Графономикой объясним, что случилось на рынке жилья и куда это все приведёт. А оно обязательно приведёт.
Если вы все пропустили и не читаете наш новостной канал Фак санкциям, то вчера я писал, что крупнейший застройщик России Самолет запросил у государства поддержку в 50 млрд рублей. На покушать.
Пока там думают, пишем, что будет дальше.
Никто из собеседников Forbes не считает, что примеру «Самолета» последуют другие девелоперы.
Российский стройкомплекс включил антикриз. И привлек для этого целый Forbes. Но глупо отрицать огромную, системную проблему, и еще хуже заметать сор под ковер. Российская постковидная модель льготного кредитования недвижимости рано или поздно привела бы либо к бюджетному кризису, либо к кризису у строителей.
4 из 5 ипотек, выданных в прошлом году, — по госпрограммам. Совокупный портфель выданных льготных ипотек на конце 2025 года приблизится к 16 трлн рублей (расчётные данные на цифрах Альфа-Банка). И эта сумма стремительно растёт: в год выдаётся 3,3–3,4 трлн новых льготных ипотек. Не сложно посчитать, что за 5 лет портфель выданных ипотек удваивается. И Минфин постепенно сворачивает эти программы.
Суть льготы — разницу между рыночной ценой кредита (ставка ЦБ + 2,5–3 п.п. — формула Минфина) и льготной ценой кредита компенсирует бюджет. То есть мы с вами напрямую поддерживаем банковский сектор. Основные операторы льготных ипотек — Сбер, ВТБ, ДОМ.РФ.
Средняя ключевая ставка в прошлом году — 19,2%. Ставка льготной семейной ипотеки — 6%. А ведь есть ещё арктическая, дальневосточная и программа восстановления новых регионов — под 2%. Представим, что средняя ставка льготной ипотеки — 6%, а разница, которую компенсирует бюджет, — 15,7 п.п. от 16 трлн портфеля. Это 2,5 трлн рублей в год. Иными словами, нынешний рост ставки НДС вызван не нуждами СВО, а тратами Минфина на поддержку льготных ипотечных программ.
Роль строителей выстроенной модели очень проста — клепать типовые квартирки, залоговую базу, цена которых должна всё время расти: банковский залог не должен обесцениваться. А покупатель в этой конструкции (аааа!!! халява от государства) ориентируется лишь на один ключевой параметр — как выплаты по ипотеке соотносятся с его реальным доходом. И особо не важно, что там приобретается, особенно если оно все время растет в цене. То есть о качестве недвижимости, удобстве, логистике и социалке речи не идет.
Если доходы покупателей растут медленнее стоимости недвижимости, то ничего — строители пойдут на встречу клиентам и уменьшат размер лота. На старте программы в «семейную» ипотеку влезала трёшка, потом осетра урезали до двушки. Сейчас в лимит льготной ипотеки можно купить лишь небольшую однокомнатную квартиру, если повезёт. И как семья, обременившая себя семейной ипотекой, поместится в такой квартире?
Иными словами, за счёт кредитного плеча на российском рынке недвижимости создан ценовой «пузырь». И его сдувание (цена на первичку должна вернуться в район возможности приобрести недвижимость без льготных кредитов) должен кто-то оплатить.
Потребитель в этой конструкции более-менее защищён (если не покупал квартиру на котловане). У Минфина тоже прочные позиции. В итоге всё бремя кризиса ляжет на строителей (у них просто рухнет спрос) и на банки, кредитовавшие всё это хозяйство.
