Основные тезисы:
- Вторичное жилье подешевеет на 10-15%. Это главный прогноз.
- Первичка может остаться на текущем уровне или чуть подрасти, но не выше инфляции.
- Ключевой фактор — не громкие судебные дела, а макроэкономика: ключевая ставка ЦБ и условия ипотеки.
Что происходит на рынке сейчас?
Ипотеки на «вторичке» стало намного меньше. Если в конце 2023-го только 16% сделок обходились без кредита, то к началу 2025-го таких уже 55%. Рынок вернулся к эпохе «живых денег».
Зато резко выросла доля альтернативных сделок (продал свою квартиру → купил другую на эти деньги). В Москве и области — до 70%, по России в целом — 80-85% (максимум за 9 лет!). Это спасло рынок от обвала.
Что ждет в 2026 году?
Ожидается, что рынок вторички продолжит жить в режиме альтернативных сделок и наличных расчетов. Если ключевая ставка снизится до прогнозных 11-14%, то ипотека на вторичном рынке может подешеветь до 15-17% годовых. Это частично вернет кредитных покупателей.
Также разница в цене между «первичкой» и «вторичкой» продолжит сокращаться и может составить 25-30% к концу 2025–2026 годов.
Выводы:
Для покупателей: к 2026 году можно рассчитывать на более выгодные цены, особенно если нужно именно ипотечное жилье (ставки могут стать ниже).
Для продавцов: рынок становится все более конкурентным. Чтобы продать, возможно, придется реально сбрасывать цену. Зато упростится альтернативная покупка — цепочки становятся нормой.
Главный драйвер — ставка ЦБ. Все упирается в нее. Следим за решениями регулятора — от них зависит, когда и насколько подешевеет ипотека.
Разрыв между новостройкой и «вторичкой» сокращается. Это делает выбор сложнее: новая квартира в ипотеку или более дешевая, но старая — за наличные или с меньшим кредитом.