💼 Был у меня такой случай (уже довольно давно)! Знакомые запланировали построить на своем участке в Москве площадью 0,3 га бизнес-центр общей площадью около 12 тыс.м2 для сдачи в аренду. Сейчас там находится почти 2 тыс.м2 промышленных зданий, переделанных в офисы.
🤔 По стечению обстоятельств, я оказался рядом и начал задавать собственникам участка вопросы. Например, «А вы анализ best use делали?» «Может не бизнес-центр, а апарт-отель или гостиница?» После серии наводящих вопросов меня попросили создать анализ лучшего и наиболее эффективного использования этого имущественного комплекса.
📋 Спустя три недели выпустили документ на 60 страницах с маркетинговым анализом, расчетом ТЭПов по трем сценариям (БЦ, апарт-комплекс, МФК), финансовыми моделями, оценкой стоимости на разных стадиях и рекомендациями.
📉 Что же в итоге выяснилось: если кратко, то доходность IRR сценария строительства бизнес-центра с целью его последующей эксплуатации до момента возврата инвестиций с последующей продажей составила всего около 9%. Изначальный план заказчиков оказался низкодоходным и потому ошибочным. Всю доходность «съели» согласования и в том числе изменение вида разрешённого использования земельного участка (важная деталь - программы МПТ и «офисного бума» тогда не было).
🏗 Наиболее экономически выгодным тогда был сценарий создания комплекса апартаментов с продажей юнитов в розницу. Но самое удивительное, что прибыль по результатам реализации этого сценария всего лишь на 10% превышала текущую рыночную оценку объекта в качестве готового арендного бизнеса.
🎯 То есть мы вынуждены были сделать вывод о том, что лучше и наиболее экономически эффективно оставить объект в текущем состоянии, в качестве офисного комплекса класса В-. Я такого результата, если честно, не ожидал, но после повторной проверки всех цифр понял, что мы нигде не ошиблись.
💡 В общем, сэкономили хорошим людям много денег - анализ best use стоил сильно дешевле, чем обошелся бы девелопмент этого участка. Оставить всё как есть и ничего не трогать оказалось выгоднее, чем затевать новый проект.
🎓 Профессиональный анализ Best Use ценен тем, что удерживает от многомилионных ошибок и заблуждений с помощью выводов, которые сохраняют капитал. Образовательная программа «Анализ Best Use 2.0» - это методология, которая позволяет делать обоснованные рекомендации вместо интуитивных догадок.
⏰ Старт 9 февраля (понедельник)
🪑Осталось всего 4 места из 10
👉 Регистрация: bu.atsogoev.com
▫️
