Это один из самых живых и болезненных вопросов при выборе квартиры. Давайте разберёмся, что к чему.
Отделка от застройщика
Она почти всегда не очень хорошая и не соответствует классу проекта.
В бизнес-классе вы получаете отделку уровня комфорт, в премиуме — хороший бизнес, но не более.
Почему так происходит?
Когда застройщик сдаёт дом с отделкой, он делает ремонт сразу в сотнях или тысячах квартир. Контролировать качество на таком объёме невозможно. Плюс вы за это ещё и сильно переплачиваете.
Если сравнить квартиру с отделкой и без, разница в цене часто составляет от 100 до 150 тыс. ₽ за м². И при этом вы всё равно не можете быть уверены, что инженерия, шумоизоляция и скрытые работы выполнены качественно.
Когда я всё-таки ЗА отделку от застройщика?
Есть несколько сценариев.
Первый — когда отделку можно зашить в ипотеку.
Например, купить лот за 15 млн ₽ с отделкой по семейной ипотеке, это хорошее решение. Но покупать квартиру за 24 млн ₽ с отделкой, когда аналогичный лот без неё стоит 20 млн ₽ — бессмысленно. За эти 4 млн ₽ вы сделаете ремонт в разы лучше. Тем более в текущих реалиях эти же 4 млн можно положить на депозит или разместить в ОФЗ.
Второй случай — когда по каким-то причинам переплаты либо нет, либо она несущественная. Например, в проектах High Life и Life Варшавская от Пионера цена за м² с отделкой и без неё практически одинаковая.
Плюсы отделки от застройщика
- заезжай и живи
- можно зашить в ипотеку
- не нужно ничего контролировать
Минусы
- качество
- переплата за готовое решение
- несоответствие классу ЖК
Ремонт своими силами
Я часто слышу от клиентов: «Я не хочу заморачиваться с ремонтом и его контролем».
Мой ответ простой: «закажите пакетное решение».
С вероятностью 99% оно будет лучше, чем отделка от застройщика.
Да, ремонт своими силами сложнее. Нужно сделать дизайн-проект, найти адекватную команду, и главное — довериться ей.
Наши строители умеют высосать деньжат. Но даже с этим риском у такого подхода есть серьёзные плюсы.
Дизайнерский ремонт — это комфорт, безопасность и совсем другой уровень жизни. Плюс на вторичке почти всегда даёт премию к рынку.
Пример 1
ЖК Upside Towers, квартира 40 м².
С отделкой — 693 тыс. ₽ за м²
White box — 600 тыс. ₽ за м²
Разница ~90 тыс. ₽.
Переплачивать? Я считаю, что нет.
За эти деньги с white box можно сделать отделку уровнем выше и продать квартиру уже по 800 тыс. ₽ за м².
А лот с отделкой так и останется в диапазоне 700–750 тыс. ₽.
Пример 2
ЖК Pride, квартира 45 м².
С отделкой — 880 тыс. ₽ за м²
Без отделки — 680 тыс. ₽ за м²
Разница 200 тыс. ₽ за метр.
Несмотря на достойное качество отделки от Пионера, этих денег она точно не стоит.
Плюсы отделки своими силами
- высокое качество
- премия к рынку
- гибкость
Минусы
- время
- риски с исполнителями
- нельзя зашить в ипотеку
Вывод
Отделка от застройщика, это про удобство. Ремонт своими силами, это про качество и результат. Каждый выбирает исходя из своих возможностей и приоритетов. Но лично я сторонник ремонта своими силами.