Кредит на коммерческую недвижимость — один из ключевых инструментов для инвесторов и собственников бизнеса. Однако на практике даже качественные, на первый взгляд, объекты нередко получают отказ.
Важно понимать: банк оценивает не только заемщика, но прежде всего сам актив и его способность генерировать стабильный денежный поток.
Разберём основные причины, по которым банки чаще всего отказывают в финансировании коммерческой недвижимости.
1. Нестабильный или недостаточный арендный доход
Для банка ключевой показатель — NOI (чистый операционный доход).
Если доход от аренды нестабилен, сильно зависит от одного арендатора или не перекрывает кредитную нагрузку с запасом, риск отказа резко возрастает.
Особенно критично это для:
- офисов без долгосрочных договоров;
- торговых помещений с высокой ротацией арендаторов;
- объектов с искусственно завышенной арендной ставкой.
2. Высокая вакантность объекта
Даже ликвидный объект может получить отказ, если:
- часть площадей простаивает;
- нет подтверждённого спроса;
- отсутствует история быстрой сдачи в аренду.
Для банков вакантность — это прямой риск снижения денежного потока, особенно на волатильном рынке.
3. Слабые или неподходящие арендаторы
Банк всегда смотрит кто именно платит аренду, а не только сколько платят.
Отрицательно влияют:
- краткосрочные договоры;
- малый бизнес без устойчивой финансовой отчетности;
- высокая концентрация на одном арендаторе.
Наличие федеральных сетей, госсектора или крупных компаний, наоборот, повышает шансы на одобрение кредита.
4. Завышенная оценка стоимости недвижимости
Одна из самых частых причин отказа — разрыв между ожиданиями собственника и банковской оценкой.
Если:
- цена покупки не подтверждается доходностью;
- объект куплен на пике рынка;
- оценка не коррелирует с аналогами,
банк просто не готов брать такой риск на баланс.
5. Недостаточная прозрачность финансовой модели
Даже хороший объект может не пройти кредитный комитет, если:
- нет понятной финансовой модели;
- отсутствуют расчёты NOI, DSCR, IRR;
- не учтены эксплуатационные и капитальные расходы.
Для банка это сигнал, что инвестор не до конца понимает экономику актива.
6. Юридические и технические риски
Коммерческая недвижимость проверяется жёстко. Причинами отказа могут стать:
- обременения;
- несоответствие фактического использования назначению;
- проблемы с землёй или разрешительной документацией;
- износ инженерных систем.
Даже незначительные юридические нюансы способны остановить сделку.
7. Несоответствие объекта текущему рынку
Рынок коммерческой недвижимости меняется. Банки это учитывают.
Под риском:
- устаревшие офисные форматы;
- неэффективные торговые площади;
- объекты без потенциала перепрофилирования.
Если актив теряет актуальность, банк закладывает это в решение заранее.
Вывод
Кредитование коммерческой недвижимости — это не формальность и не «процент под залог».
Для банка это оценка устойчивости актива, качества арендаторов и прогнозируемого денежного потока на годы вперёд.
Именно поэтому грамотная подготовка объекта и финансовой модели зачастую важнее, чем ставка по кредиту.
💬 Напишите в комментариях, с какими причинами отказа вы сталкивались на практике и какой пункт разобрать подробнее в следующих материалах.
Мнение ФМ КРАФТ. Не является инвестиционной рекомендацией.