Вечный спор инвесторов – «бетон» или фондовый рынок – решается простой математикой. Сравню два инструмента и для чистоты эксперимента возьму капитал 12 000 000 рублей.
- Недвижимость: за эту сумму можно купить хорошую 1-комнатную квартиру в 38–40 кв.м в спальном районе Москвы у МКАД или квартиру бизнес-класса в городе-миллионнике.
- Облигации: диверсифицированный портфель ОФЗ и корпоративных облигаций с высоким рейтингом.
Вариант 1. Сдача квартиры в аренду
Рынок аренды в 2025–2026 годах оживился: рыночная ипотека стала недоступна, многие вынуждены снимать жилье. Ставки аренды выросли, но выросли и расходы.
Доходная часть
Средняя ставка аренды квартиры рыночной стоимостью 12 млн рублей сейчас составляет 55 000 рублей в месяц.
«Грязный» доход в год: 55 000 × 12 = 660 000 рублей.
Расходная часть
Чтобы получить чистую прибыль, вычитаем обязательные траты:
- Налоги: 4% для самозанятых.
660 000 × 0,04 = 26 400 руб.
- Коммунальные платежи: средний чек за 40 кв. м – 6 500 рублей.
6 500 × 12 = 78 000 руб.
- Амортизация: квартира ветшает. Раз в 5-7 лет нужен ремонт. Плюс мелочи: сломался кран, потек бачок, нужно переклеить обои. Закладываем минимум 5 000 руб. в месяц.
5 000 × 12 = 60 000 руб.
- Простой: даже ликвидная квартира простаивает при смене жильцов. В среднем 2 недели в году.
Потеря дохода: ~27 000 руб.
Итоговый результат по квартире
- Расходы всего: 191 400 руб.
- Чистая прибыль в год: 660 000 - 191 400 = 468 600 рублей.
- Чистый доход в месяц: 39 050 рублей.
- Реальная доходность: 3,9% годовых.
Официальная инфляция за 2025 год составила 5,6%. Это значит, что сдача квартиры сейчас приносит убыток.
Вариант 2. Облигации
Средняя доходность ОФЗ и надежных корпоративных облигаций составляет 15-16% годовых.
Доходная часть
Капитал: 12 000 000 рублей. Ставка: 15%.
- Купонный доход в год: 1 800 000 рублей.
Расходная часть
С купонного дохода удерживается НДФЛ. При сумме дохода до 2,4 млн руб. в год ставка составляет 13%.
- Налог: 1 800 000 × 0,13 = 234 000 рублей.
Итоговый результат по облигациям
- Чистая прибыль в год: 1 566 000 рублей.
- Чистый доход в месяц: 130 500 рублей.
- Чистая доходность на руки: 13,05% годовых.
Вывод: выгоднее квартира или облигации?
Посмотрим, сколько денег остается у инвестора на жизнь каждый месяц.
Дохода с квартиры хватит на оплату ЖКХ за свое жилье и базовый набор продуктов.
Доход с облигаций – это полноценный второй бюджет семьи. На эти деньги можно жить, путешествовать или реинвестировать деньги.
Квартира все равно выгоднее! (Нет)
«Квартиру можно взять в ипотеку, вложив всего 20%, а облигации надо покупать на свои. Квартира все равно выгоднее!»
Ситуация: у вас есть не 12 000 000 рублей, а только 2 400 000 рублей (20% первоначальный взнос). Есть выбор:
- Вложить 2,4 млн в облигации.
- Купить квартиру за 12 млн в ипотеку, взяв 9,6 млн у банка.
Льготные программы (семейная, IT и другие) имеют лимиты и адресный характер. Рыночная ипотека стоит около 19–20% годовых.
Сценарий А: Ипотечная квартира
- Стоимость: 12 000 000₽
- Первый взнос: 2 400 000₽
- Сумма кредита: 9 600 000₽
- Ставка: 20% на 30 лет
- Ежемесячный платеж: ~160 000 рублей
Ежемесячно:
- Платеж банку: -160 000₽
- Доход от аренды: +55 000₽
- Расходы (ЖКХ, налог, ремонт): -12 000₽ в среднем
ИТОГО: инвестор в минусе -117 000 рублей в месяц.
Вложили 2,4 млн рублей, чтобы каждый месяц терять еще 117 000 рублей.
Сценарий Б: Облигации на стартовый капитал
- Вложения: 2 400 000₽
- Ставка: 15% годовых.
- Налог: 13%.
Ежемесячно:
- Доход чистыми: +26 100 рублей.
Сравнение стратегий со стартовым капиталом 2,4 млн рублей:
Подборка надежных облигаций с высоким рейтингом
Средняя купонная доходность всех облигаций в подборке: 15,1%
Госсектор и ОФЗ
1. Минфин Ульяновской обл. 34010
- ISIN: RU000A10BTJ7
- Купон: 46,12₽
- Купонная доходность: 18,5%
- Периодичность выплат: 4 раза в год
- Дата погашения: 14.07.2028
- ISIN: RU000A10D533
- Купон: 64,82₽
- Купонная доходность: 13%
- Периодичность выплат: 2 раза в год
- Дата погашения: 03.10.2040
- ISIN: RU000A10D4Y2
- Купон: 62,33₽
- Купонная доходность: 12,5%
- Периодичность выплат: 2 раза в год
- Дата погашения: 12.10.2033
Корпоративные облигации
- ISIN: RU000A10AUE8
- Купон: 16,4₽
- Купонная доходность: 19,95%
- Периодичность выплат: 12 раз в год
- Дата погашения: 22.11.2028
- ISIN: RU000A10C618
- Купон: 12,29₽
- Купонная доходность: 14,95%
- Периодичность выплат: 12 раз в год
- Дата погашения: 12.09.2027
- ISIN: RU000A10CQ77
- Купон: 12,25₽
- Купонная доходность: 14,9%
- Периодичность выплат: 12 раз в год
- Дата погашения: 02.09.2027
- ISIN: RU000A10C6L5
- Купон 35,78₽
- Купонная доходность: 14,35%
- Периодичность выплат: 4 раза в год
- Дата погашения: 19.07.2030
- ISIN: RU000A107W48
- Купон: 35,53₽
- Купонная доходность: 14,25%
- Периодичность выплат: 4 раза в год
- Дата погашения: 26.02.2027
- ISIN: RU000A10CMT9
- Купон: 11,1₽
- Купонная доходность: 13,5%
- Периодичность выплат: 12 раз в год
- Дата погашения: 26.02.2028