Когда вы получаете квартиру по наследству, зачастую возникает вопрос —
а когда и как её можно продать без уплаты налога на доходы физических
лиц (НДФЛ)? В этой статье мы разберём основные правила и условия, при
которых продажа унаследованной недвижимости не приведёт к налоговым
последствиям. Вы узнаете о допустимых сроках, особенностях продажи и
других важных моментах, которые помогут вам избежать лишних затрат.
Главное правило: минимальный срок владения
Общее правило освобождения от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости — владение ею в течение минимального предельного срока. В большинстве стандартных ситуаций этот срок составляет 5 лет.
Однако для имущества, полученного определёнными способами, установлен сокращённый срок — 3 года. К таким случаям относится недвижимость, полученная:
- По наследству.
- В порядке дарения от близкого родственника.
- В результате приватизации.
- По договору пожизненного содержания с иждивением.
С какого момента исчисляется срок владения унаследованным имуществом?
Как правило, точкой отсчёта является дата государственной регистрации права собственности в Росреестре.
Но для унаследованной недвижимости действует особое правило, установленное п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ. Право собственности считается перешедшим к наследнику в день смерти наследодателя, даже если регистрация прошла позднее.
Важные нюансы:
- Если один из собственников унаследовал долю другого, срок владения
этой долей начинается с момента регистрации права на первую долю. - Если квартира была приобретена в браке и унаследована от супруга,
срок владения начинает исчисляться с момента первоначального оформления имущества в собственность.
Нужно ли платить налог при получении наследства?
Нет. Получение квартиры по наследству само по себе не облагается НДФЛ.
Однако если вы решите продать эту недвижимость, не выдержав льготного 3-летнего срока владения, с полученного дохода придётся уплатить налог по стандартной ставке 13% (для налоговых резидентов РФ).
Как минимизировать налог при продаже ранее 3 лет
Если продажа происходит до истечения льготного срока, закон предоставляет два законных способа уменьшить налоговую базу.
Способ 1. Использование имущественного налогового вычета
При продаже жилья вы можете применить имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме 1 000 000 рублей. Эта сумма вычитается из общей суммы дохода от продажи, и налог платится с остатка.
- Пример: Квартира продана за 9 000 000 руб. Применяем вычет: 9 000 000 – 1 000 000 = 8 000 000 руб. (налоговая база). НДФЛ к уплате: 13% от 8 000 000.
- Важно: Вычет в 1 млн рублей предоставляется один раз в год в целом на объект продажи, а не каждому продавцу. Если доля продаётся по отдельному договору, её собственник вправе использовать вычет в полном размере.
Способ 2. Вычет на сумму подтверждённых расходов наследодателя
Можно вычесть из дохода расходы наследодателя на покупку квартиры (договор купли‑продажи, расписки, банковские выписки).
- Важно: этот вариант работает, только если наследодатель приобрёл квартиру возмездно (не по дарению, приватизации или наследству).
- Пример: Наследодатель купил квартиру за 7 000 000 руб. Вы продали её за 9 000 000 руб. Налоговая база: 9 000 000 – 7 000 000 = 2 000 000 руб. НДФЛ к уплате: 13% от 2 000 000 = 260 000 руб.
Для нерезидентов РФ (находящихся за границей более 183 дней в году)
доступен только второй вариант — вычет расходов. Имущественный вычет в 1 млн рублей им не предоставляется.
Особенности продажи, если наследников несколько
Если наследников несколько и у каждого своя доля, обратите внимание на следующие аспекты сделки:
- Если один из нескольких дольщиков хочет продать свою долю, он должен:Сначала предложить остальным дольщикам выкупить её.
Далее получить согласие остальных на продажу с отказом от права преимущественной покупки.
Важно! Несоблюдение этих условий может привести к судебным разбирательствам и признанию сделки недействительной. - Продажа всех долей: Если все дольщики хотят продать квартиру, выгоднее продавать каждую долю по отдельному договору.
Каждый из собственников может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 миллиона рублей.
Документы для продажи унаследованной квартиры
Для продажи унаследованной квартиры нужны следующие документы:
- Паспорта всех участников сделки – продавца и покупателя.
- Договор купли-продажи – документ, который подтверждает сделку.
- Справка о зарегистрированных в квартире людях – подтверждает, кто постоянно проживает в квартире.
- Свидетельство о наследстве – подтверждает законное право продавца владеть квартирой.
- Разрешение от органов опеки и попечительства – потребуется, если в квартире есть несовершеннолетние собственники.
Также нужно быть готовыми предоставить покупателю:
- Технические документы на квартиру – например, план помещения.
- Выписку из лицевого счёта – там будет указано, есть ли у продавца задолженности по коммунальным услугам.
Обычно оформление занимает около 7 дней.
Пошаговая инструкция продажи унаследованной квартиры
- Вступление в наследство. Обратитесь к нотариусу за свидетельством о праве на наследство.
- Регистрация прав в Росреестре. Зарегистрируйте право собственности, используя свидетельство о наследстве.
- Подготовка квартиры к продаже. Соберите паспорт,
свидетельство, выписку из ЕГРН, справку о прописанных и квитанцию об
уплате госпошлины. Оцените рыночную стоимость квартиры и подготовьте её к показам. - Поиск покупателя и переговоры. На этом этапе можно обратиться к специалистам.
- Заключение договора. Подпишите предварительный договор и получите аванс. Только после финального согласования подпишите основной договор. Важно! Нотариальное оформление необходимо только при продаже доли или по требованию.
- Регистрация сделки и расчёты. Оплатите госпошлину за регистрацию, после чего подайте документы в Росреестр или МФЦ. Регистрация занимает приблизительно 7 дней. После регистрации получите оплату от покупателя.
- Передача квартиры. После оплаты подпишите акт передачи, а также передайте ключи и права на квартиру.
Когда и как подавать декларацию 3-НДФЛ
Есть важное правило – подать декларацию 3-НДФЛ обязательно до 30 апреля следующего года. А оплату налога необходимо произвести до 15 июля следующего года.
Подать декларацию можно дистанционно – в личном кабинете на портале Госуслуг или сайте Федеральной налоговой службы.
Резюме от агентства «Московские ключи»
Главный вывод: продать унаследованную квартиру без налога можно, если вы владели ею более 3 лет. Срок владения считается не с момента регистрации, а со дня смерти наследодателя.
Что это значит для вас?
- Если вы планируете продать унаследованную квартиру:
Первым делом уточните дату открытия наследства. Если прошло больше трёх
лет — вы освобождены от НДФЛ. Если нет — заранее просчитайте, какой из
налоговых вычетов (1 млн рублей или расходы наследодателя) для вас
выгоднее. - Если вы один из нескольких наследников: Помните о
правиле преимущественной покупки долей другими совладельцами. Для
безопасной и выгодной продажи лучше действовать сообща или получить
официальные отказы.
Наши эксперты готовы помочь вам на всех этапах: от консультации по
налогам и срокам до полного юридического сопровождения сделки
купли-продажи. Доверьте профессионалам решение сложных вопросов и совершите выгодную сделку без рисков!