1. Общая картина и резюме
Рынок жилой недвижимости Челябинска в 2025 году прошёл фазу «полузаморозки»: спрос ослаб, но цены продолжили расти, особенно на вторичку, что вывело город в число федеральных лидеров по удорожанию готового жилья. В то же время первичный рынок показал рост продаж примерно на 14% за год, что резко контрастирует с более сдержанной динамикой в большинстве городов-миллионников.
Челябинск вошёл в тройку городов России по инвестиционной доходности жилья (19,4% годовых с учётом аренды и 13,8% без неё за 2022–2024 годы), что делает рынок одним из самых интересных для инвесторов в стране.
2. Ценовая динамика: первичный и вторичный сегменты
Вторичный рынок
По данным агрегаторов, средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в 2025 году составила 86,2 тыс. руб. (+0,7% к 2024), при этом скачок пришёлся на 2023–2024 годы, когда рост был 21–27% ежегодно. Ноябрь 2025 года: около 86,9 тыс. руб./м² по длинному ряду вторичного индекса.
Отдельное исследование фиксирует гораздо более высокий уровень цен по «рыночным» сделкам: по результатам 2025 года Челябинск занял 4‑е место среди крупных городов РФ по росту стоимости вторичного жилья. Это означает, что отдельные сегменты и локации (особенно качественная готовая панель/монолит и новые дома на вторичке) дорожали существенно быстрее средней статистики.
Первичный рынок (новостройки)
По данным Restate и других аналитических сервисов, средняя стоимость новостроек в Челябинске в 2025 году была в диапазоне около 125–130 тыс. руб./м², с годовым ростом примерно 12–13%. Годовой показатель 2025: 129,6 тыс. руб./м² (+12,3% к 2024), при том, что 2024 год дал почти +29%.
Регион также фигурирует в обзоре по городам‑миллионникам: среди миллионников Челябинск в 2025 году оказался одним из лидеров по росту цен на новостройки и в отдельные месяцы входил в число городов с максимальной медианной ценой квадратного метра относительно своих прошлых значений.
Ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками
Если сопоставить усреднённые значения:
- вторичка: около 86 тыс. руб./м² по длинному ряду (весь фонд, включая устаревшее жильё);
- новостройки: около 130 тыс. руб./м².
Разрыв между «средней вторичкой» и новостройкой — порядка 45–50%. Однако в реальном рыночном сегменте (сравнимые по качеству дома) эксперты и локальные обзоры говорят о меньшем, но всё равно ощутимом ценовом разрыве, стимулирующем переток части платежеспособного спроса на вторичку.
Важно: рост на первичке в 2025 году (≈12%) был заметно выше, чем на вторичке по общему фонду (≈1%), но по «хорошей» вторичке удорожание было одним из максимальных в стране.
3. Объём сделок и активность рынка
Первичный рынок
2025 год для новостроек оказался, вопреки общероссийскому охлаждению, достаточно успешным: продажи квартир в новостройках Челябинска выросли на 14,1% за год, что в шесть раз превышает средние темпы по России. Всего на первичном рынке было куплено почти 9 тыс. квартир, что подтверждает высокую устойчивость спроса в сегменте новостроек.
Уже в октябре 2025 года был зафиксирован рекорд ежемесячных продаж: 540 сделок по новостройкам (+24% к среднему уровню), что иллюстрирует эффект «догоняющего спроса» на фоне изменений ипотечных программ.
При этом рынок 2025 года в целом эксперты характеризуют как «полузамороженный», то есть активность была ниже потенциала, а спрос отложен.
Вторичный рынок
На вторичке при этом:
- количество сделок росло гораздо более умеренно, а по некоторым оценкам оставалось стагнирующим;
- рост цен в среднем по массиву был заметно ниже, чем на первичке, но качественная вторичка дорожала сильнее.
Сильный рост цен 2022–2024 годов на вторичном рынке (суммарно более 50%) привёл к тому, что в 2025‑м часть спроса «выдыхается», и рынок переходит в фазу корректировки и балансировки.
4. Структура рынка по типам и локациям
Форматы квартир
По данным агрегаторов и локальных аналитиков:
- типичный диапазон цен предложения квартир в Челябинске (по объявлениям) — от 2,6 до 13,9 млн руб. при площадях 22–93 м², что укладывается в коридор от бюджетных студий до больших трёх‑ и четырёхкомнатных квартир комфорт‑класса.
- однокомнатные квартиры и студии остаются основной «рабочей лошадкой» рынка как по продажам, так и по аренде.
Наиболее быстрый рост цен показывали:
- новые дома на вторичке (молодой фонд);
- проекты комфорт‑ и бизнес‑класса от крупных девелоперов в центральных и наиболее развитых районах.
Районирование
В обзорах по застройщикам и локальных медиа подчёркивается:
- Центральный район — концентрация высокобюджетных проектов («Новые горизонты», «ЮУ КЖСИ», ряд проектов White Group и др.), средняя цена в ряде комплексов 120–140 тыс. руб./м² и выше.
- Курчатовский и Калининский районы — активная точечная и квартальная застройка, средний ценовой сегмент, массовое жильё комфорт‑класса (White Group, «МагнитоСтрой» и др.).
- Сосновский район и ЧТЗ — более доступный сегмент, крупные проекты в формате комплексной мало‑ и многоэтажной застройки от «Флай Плэнинг» и других девелоперов.
- Реновация промышленных и заброшенных территорий в центральных и прицентральных локациях стала одной из ключевых тенденций (переход от «расширения города» к уплотняющему и точечному развитию).
Так формируется чёткая поляризация: центр и прицентр — дорогие новые комплексы, периферия и индустриальные районы — более бюджетные, но с потенциалом роста по мере улучшения инфраструктуры.
5. Девелоперы и конкурентная структура
Рынок Челябинска достаточно фрагментирован по числу игроков — по данным Минстроя, в городе дома строят около 80+ компаний. При этом можно выделить несколько ключевых групп:
- «Новые горизонты» — крупный девелопер комфорт‑ и бизнес‑класса в центральных локациях (проект «Западный луч» на берегу Миасса и др.), средняя цена около 140 тыс. руб./м², высотные дома (24–25 этажей).
- White Group — один из заметных застройщиков в Курчатовском, Калининском, Центральном, Советском районах, средняя цена около 100 тыс. руб./м², разнообразие форматов и этажности (10–27 этажей).
- «ЮУ КЖСИ» — девелопер кирпично‑монолитных домов комфорт‑класса в центральных районах (квартал «Лесопарковый», ЖК «Дом на Энтузиастов»), средняя цена около 125 тыс. руб./м².
- «Флай Плэнинг» — один из крупнейших по объёму строительства, сдано более 120 домов, ещё более 20 в работе; специализация — малоэтажные и многоэтажные проекты, средняя цена около 120 тыс. руб./м².
- В региональном рейтинге ЕРЗ выделяются также «Магнитострой», ПАО «АПРИ», «ИКАР», «Голос» и «Симфония» как лидеры по объёму текущей стройки в области.
Конкуренция высока, что сдерживает застройщиков от избыточного роста цен и заставляет работать с качеством продукта и маркетинговыми инструментами.
6. Ипотека и факторы спроса
Ипотечная поддержка
Ключевые факторы 2025–начала 2026 года:
- ужесточение условий массовых льготных программ к концу 2024 года охладило рынок, но в 2025‑м ещё действовали семейные и целевые программы, поддерживавшие спрос на новостройки;
- в 2025‑м ключевая ставка ЦБ находилась на повышенном уровне, но к концу года и началу 2026 года ожидалось и частично происходило снижение, что создало эффект «оттаивания» рынка;
- прогноз на 2026 год увязывается экспертами с двумя переменными: условия семейной ипотеки и траектория ключевой ставки; при жёстком сценарии ожидается чувствительность рынка к малейшим изменениям в этих параметрах.
По оценкам аналитиков, именно наличие льготных программ и ожидание их корректировки стали триггером всплеска спроса и рекордных продаж в октябре 2025 года.
7. Инвестиционная привлекательность и арендная доходность
Доходность инвестиций в покупку
Челябинск стабильно попадает в топ‑3 российских городов по доходности инвестиций в жильё:
- 19,4% годовых с учётом сдачи квартиры в аренду;
- 13,8% годовых без учёта аренды (только прирост стоимости).
Это среднегодовая реальная доходность за 2022–2024 годы (с поправкой на инфляцию, коммунальные платежи, налоги на имущество и НДФЛ). Выше Челябинска в рейтинге только Иваново и Горно‑Алтайск.
Арендная доходность
По данным «Мир квартир» и других сервисов:
- январь 2025: доходность вторичных квартир в аренду около 7,5% годовых, окупаемость — 13,4 года (пример: квартира за 5,39 млн руб., сдаётся за 33,6 тыс. руб./мес.);
- январь 2026: доходность снизилась до 6,7% годовых (квартиры на вторичке подорожали быстрее, чем аренда; средняя однушка стоит 4,5 млн руб., ставка аренды — 25 тыс. руб./мес., окупаемость около 15 лет).
Несмотря на снижение доходности, показатели остаются выше среднероссийских (в среднем по РФ около 6,1% годовых). Разрыв с банковскими вкладами (6–13% в 2026 году) сократился по сравнению с 2025‑м, когда депозиты доходили до 20%.
Вывод по инвестиционной привлекательности
- Челябинск остаётся одним из самых выгодных городов РФ для стратегии «купить и держать», особенно для однокомнатных квартир и ликвидной вторички.
- Комбинация высокой исторической доходности (19,4% с арендой) и всё ещё уверенной арендной доходности (6,7–7,5%) делает рынок интересным даже на фоне снижающихся банковских ставок.
8. Прогноз на 2026 год и ключевые риски
Ожидания по ценам и спросу
Эксперты сходятся в следующем:
- 2025‑й стал годом «полузаморозки»; в 2026‑м рынок будет постепенно «оттаивать»;
- возможна мягкая коррекция или боковое движение цен в первом полугодии, далее умеренный рост при условии снижения ключевой ставки;
- первичный рынок сохранит относительное преимущество по темпам роста из‑за реализуемых проектов и действия льготных программ, но возможностей для бурного удорожания уже меньше после многолетнего ралли;
- вторичный рынок будет зависеть от динамики реальных доходов населения и доступности ипотеки, в том числе для покупателей без детей и льгот.
Ключевые риски
- Ужесточение семейной ипотеки — может резко охладить спрос на новостройки.
- Высокая чувствительность к ключевой ставке — при сохранении высоких ставок часть спроса останется отложенной.
- Перегрев отдельных сегментов — качественная вторичка и премиальные новостройки уже показали очень сильный рост, там возможно замедление или краткосрочная коррекция.
- Конкуренция депозитов и облигаций — при ставках 6–13% по вкладам и высоких купонных доходностях часть инвесторов останется в финансовых инструментах.
9. Практические выводы и рекомендации
Для покупателя «для жизни»
- Челябинск остаётся одним из наиболее доступных миллионников по абсолютным ценам, при этом качественные новостройки предлагают заметно лучший продукт, чем старый фонд.
- Если цель — комфорт и качество, разумно смотреть на новостройки от крупнейших девелоперов в Центральном, Курчатовском, Калининском районах (Новые горизонты, White Group, ЮУ КЖСИ, Флай Плэнинг).
- Если цель — максимальная экономия, есть смысл смотреть на массовую вторичку и молодой фонд в периферийных районах и промзонах c потенциалом реновации.
Для инвестора
- Челябинск — один из немногих городов, где исторически доходность от жилой недвижимости (19,4% с арендой) конкурировала и даже превосходила многие финансовые инструменты.
- На горизонте 3–5 лет целесообразна стратегия «купить ликвидную однокомнатную или небольшую двухкомнатную и сдавать в аренду», ориентируясь на доходность 6,5–8% по аренде + потенциал прироста стоимости выше инфляции.
- Критично выбирать локации с устойчивым спросом: центр, Курчатовский, Калининский, развитые части Советского района; избегать слабых промзон без понятной долгосрочной истории.
Для девелоперов
- Рынок уже в фазе высокой конкуренции: объём строительства около полумиллиона квадратов в год, 80+ компаний.
- Выигрывать можно не столько ценой, сколько концепцией продукта, качеством среды, репутацией и соблюдением сроков.
- На 2026 год важны аккуратный запуск новых очередей, управление остатками и работа с ипотечными и субсидированными программами.
Делайновое.рф – Исследуем. Просчитываем. Создаем новые возможности.
Neomaker.RU / Делайновое.рф - консалтинговая компания, специализирующаяся на комплексных исследованиях и разработке концепций для девелоперов, управляющих компаний и инвесторов в сфере недвижимости.
Ключевые направления: маркетинговые исследования, Best Use анализ, финансовое моделирование, концепции коммерции и общественных пространств, концепции и квартирография ЖК, КОТ (комплексное освоение территории), консалтинг по управлению активами.
С 1999 г. компания работает с крупнейшими российскими девелоперами и консалтинговыми агентствами (GMK, DeVision, Брусника, БЭЛ Девелопмент и др.).
Контакты:
Сайт: www.neomaker.ru
Телефон: +7 (922) 110-01-01
Email: 79221100101@yandex.ru
Локации: Екатеринбург, Москва, Сочи
Алексей Коноплев