1. Новый «старт» на Востоке Крыма: дежавю в стиле Одиссей.
Вчера нам в редакцию прислали радостную новость: «На Востоке Крыма — старт нового проекта! Отличная возможность для инвестиций!»
Захожу смотреть детали — и понимаю, что речь идёт об объекте, от которого мы в компании отказались ещё летом. Отказались осознанно: после разговора с местными риэлторами и глубокого анализа цены и спроса.
И вот сейчас этот же проект «торжественно запускают» как новую вкусную возможность.
Я почти уверен, как это будет развиваться дальше.
Сценарий уже знаком по «Одиссею» и «Beriy Palace»:
- яркая «переупаковка» с красивыми слоганами и презентациями,
- небольшой всплеск сделок «на старте»,
- после этого — долгая тишина и разочарованные инвесторы.
Если хотите понять механику таких историй глубже — можно почитать подробно здесь:
«Распаковка "Берий Палас" / Beriy Palace, строящийся апарт-отель на западе Крыма»
Как продаются такие проекты на самом деле
Напомню, как обычно выглядит динамика продаж в подобного рода историях:
Сначала вяло, потом — буря активности: инвесторы, агенты, красивые презентации, «осталось 10% лучших лотов».
Потом — рынок успокаивается, реальный спрос рассеивается, и… продажи фактически встают.
Что происходит с ценами
Дальше начинается игра в «бумажную доходность» и мифический «рост цен».
На бумаге всё выглядит красиво: цена на старте, потом якобы рост, потом ещё один «рестарт» уже под новой упаковкой, как правило, с натянутыми, а не реальными качествами продукта.
Но давайте посмотрим на реальную картину в уже сданной 1-й очереди:
Обратите внимание на цифры:
- цена в экспозиции — 10 920 000 руб. за уже сданный проект;
- комиссия агентам — 10% (такая комиссия - часто признак проблем);
- значит застройщика устраивает реальная цена около 9,9 млн. руб.
Для студии площадью 36 кв.м это примерно 270 000 ₽ за квадрат — уровень конца 2024 года (предыдущий график), то есть до рестарта под управлением «известной компании».
Иными словами:
- красивый «рестарт» и новая упаковка,
- а в итоге — возврат к уровню цен до всей этой маркетинговой магии.
И ведь застройщика предупреждали о таких последствиях.
Теперь же последствия агрессивного «перезапуска» февраля 2025 года бросают тень уже на новые проекты, например, на «Атлантис».
И вопросы напрашиваются сами собой:
- Не завышена ли там цена уже сейчас?
- А по какой цене застройщику придётся реально продавать объект через год?
А просто застройщику надо было подумать, поберечь свою репутацию и не связываться с людьми, чьи технологии уже 1,5 года назад вызывали вопросы - помните историю с обманом про УК "River Rock" в двух популярных комплексах?
2. Кто надувает пузырь: девелоперы или риэлторы?
Параллельно с этим я увидел анонс любопытного «баттла» —
Сергей Смирнов vs Илья Пискулин (это два очень известных человека на профессиональном рынке недвижимости) .
Тема — ценность партнёрского канала (агентов по недвижимости) для застройщика:
- Сергей, будучи риэлтором, выступает против агентских продаж.
- Илья, как представитель девелопмента, — за.
Кажется парадоксом, но по факту — всё логично.
На примере выше прекрасно видно, кто выигрывает в таких проектах:
- застройщик рискует остаться с нереализованными малоликвидными остатками;
- инвесторы надолго замораживают деньги, не имея спроса ни на переуступке, ни на вторичке;
- риэлторы-лидорубы (от слова "лид") зарабатывают свою высокую комиссию на старте и уходят дальше — к следующему проекту.
Вот текст вызова, который Сергей опубликовал в своём канале (цитирую полностью):
ДО МЕНЯ ДОШЛА ИНФОРМАЦИЯ, ЧТО НА ДВИЖЕНИИ 2026 в КРАСНОЙ ПОЛЯНЕ СОБИРАЮТ АГЕНТСКИЙ КЛАСТЕР!
Я требую второй Батл!
У меня есть, что сказать агентам по недвижимости!
Считаю, что в 2015 году я и многие совершили ошибку, когда стали пропагандировать продажу новостроек через агентов по недвижимости.
Основные виновники пузыря на рынке недвижимости – агенты, которые ради комиссии впаривали всем по три льготные ипотеки, впаривают семейку, обещая бешенный рост цен! Они загнали народ в долги! Просрочка растет!
Я знаю, что ты сторонник идеи продаж через канал «агентов по недвижимости».
Вызываю тебя на Батл «Агентские продажи новостроек: за/против».
Я – противник агентских продаж! Хоть и сам владею агентством по недвижимости!
Честно говоря, в чём‑то я с ним согласен.
Когда агенту важнее комиссия, чем результат клиента
Частично я разделяю позицию Сергея: непрофессиональные агенты, которые думают только о размере комиссии за «случайную» или перехваченную сделку, действительно:
- не тратят время на аналитику,
- не вникают в продукт,
- не считают риски для клиента,
- а просто заводят людей в проекты, где «хорошо платят».
В результате инвесторов загоняют в заморозку средств на годы.
К счастью, в наших крымских кейсах речь не идёт о последних деньгах семьи на единственное жильё. Тут больше история про тех, кто хотел «заработать на инвестициях».
Поэтому карма для таких риэлторов, возможно, не будет максимально жестокой, но, убеждён, она их всё равно настигнет.
3. Керчь: огромный потенциал… когда‑нибудь потом
Теперь — о Керчи, потому что именно в этом городе строится объект, упомянутый в п.1, и могут появится новые «инвест‑проекты».
На бумаге Керчь выглядит очень перспективно:
- близость к «материковой» России и Крымский мост;
- дорога до Краснодара (244 км) сравнима по доступности с Симферополем (204 км);
- есть дизельная "электричка" до Анапы, аэропорт которой, возможно, скоро откроют;
- 60 километров береговой линии двух морей: Чёрного и Азовского;
- 3-й по численности город Крыма после Севастополя и Симферополя — около 150 000 жителей.
Звучит красиво, правда?
Но есть одно важное «но» —
всё это пока лишь потенциал очень далёкого будущего, горизонтом 5+ лет.
Как Керчь выглядит сейчас
На сегодня картина куда менее радужная:
- город местами выглядит так, как половина России в 90‑е — ощущение, что у него долго не было настоящего «хозяина»;
- застройщики не слишком стремятся заходить в Керчь, понимая: проблемы с инфраструктурой, отсутствие выраженной курортной составляющей;
- по сравнению с другими городами Крыма Керчь более удалена от ключевых центров: Алушта, Саки–Евпатория — в пределах часа езды от Симферополя, а здесь всё сложнее;
- нет значимых федеральных проектов (кроме промышленных и те в перспективе).
Главные риски для инвестора в Керчи
По сути, риски здесь — двойные:
- Ближайшие годы развития может просто не быть. В этом случае Керчь не сможет конкурировать: ни с ЮБК, ни с западным побережьем, ни с Севастополем, ни даже с Феодосией и Судаком.
- Если развитие всё-таки пойдёт, то вместе с ним появится огромная конкуренция: с более продвинутыми проектами, в более сильных локациях, с лучшим продуктом и ценой, чем тот, что заявлен сейчас.
И в том, и в другом сценарии инвестор в не топовый объект в Керчи с ценой выше 130 000 на старте может оказаться в проигрыше.
Что там с новостройками прямо сейчас
Теперь давайте бегло посмотрим, что реально происходит на рынке новостроек Керчи.
В городах, где мало стройки было и есть, всегда есть "ориентиры". В Керчи таковым сейчас выступает ЖК «Жемчужина Боспора» — дом, который сдан в начале 2024 года, но при этом:
- в нём до сих пор есть остатки от застройщика;
- то есть даже готовый объект в относительно неплохой локации продаётся не «с лёта».
Вот пример актуального предложения от застройщика:
Особо обращаю внимание: это почти центр города и близко к морю.
То есть это не «поля за городом», а достаточно понятная и удобная локация (синяя стрелка).
Почему просто «сделать классный ЖК» — мало
Даже если в Керчи начать строить что-то выше уровнем, чем текущий средний рынок, нужно честно ответить на вопрос:
А локация вообще соответствует заявленному уровню продукта?
Потому что иначе на стадии высокой готовности или ввода в эксплуатацию люди просто не будут покупать даже хороший продукт, если он расположен «чёрти где»:
- это не полноценный курорт,
- это не проект комплексного развития территории (КРТ) вроде «Просторов Крыма», где инфраструктура создаётся с нуля и под ключ.
Пример: «Чкалово Парк» - банкрот
Хороший наглядный кейс — «Чкалово Парк» (на карте выше отмечен красной стрелкой):
По внешнему виду этот ЖК легко можно отнести к бизнес-классу:
- современная архитектура,
- неплохая визуальная концепция,
- дворы без машин.
Но:
- он находится на значительном удалении от центра,
- в не самой престижной локации (недалеко есть негативные объекты).
При цене порядка 80 000 ₽ за квадрат:
- в 2022 году он смог распродаться всего примерно на 50% (тогда меня лично удержали от покупки местные специалисты, спасибо им) .
Причина простая и очень показательная:
- спрос в основном только внутренний, а жители знают цену этой локации,
- курортной составляющей нет,
- доходности от посуточной аренды там практически не получается.
Итог — банкротство по ФЗ‑214.
Доведением проекта до заселения сейчас занимаются структуры, близкие к банку ВТБ (РНКБ), который ещё в далёком 2019 году выдавал проектное финансирование.
Жилой комплекс - это совсем не апарт-отель.
И не будем забывать, что при оценке будущей цены жилья мы опираемся на покупательскую способность местных жителей и текущие предложения. Только в коммерческой недвижимости (апартаментах с управлением и отельным сервисом) мы оцениваем по доходности с мультипликатором. Прочитайте, если интересно Как оценить стоимость новостройки в Крыму на выходе?
Напомним, что в Керчи текущая цена "комфорт-класса" даже с премией 30% за новизну, архитектуру и прочее - 130 000 рублей за метр.
Итог и вопрос к вам
Мы уже видим, как:
- агрессивные «рестарты» и маркетинговые переупаковки проектов в Крыму приводят к завышенным ожиданиям инвесторов и падению реальных цен «на выходе»;
- непрофессиональные агентские продажи раздувают краткосрочный спрос и оставляют застройщиков и инвесторов с «висяками»;
- Керчь при всём своём потенциале пока остаётся очень сложной локацией для инвестиций.
Если хотите, чтобы редакция подготовила подробную «распаковку» нового стартующего проекта на Востоке Крыма,
напишите в комментариях одну букву: «Р».
По количеству откликов поймём, насколько этот проект сейчас вызывает интерес — и разберём его по косточкам.