4 февраля 2026 года рынок недвижимости дал сразу несколько сигналов о смене фазы. По предварительным оценкам, банки выдали в январе 430 млрд рублей ипотечных кредитов — рекорд для этого месяца. Этот всплеск объясним «переносом спроса»: часть покупателей спешила завершить сделку до ужесточения условий семейной ипотеки с 1 февраля. На это же указывает и статистика крупнейшего игрока: «Сбер» сообщил о более чем 300 млрд рублей выдач за январь, из которых около 77,5% пришлось на семейную программу. Таким образом, начало года поддержала именно льготная ипотека, тогда как рыночный сегмент пока восстанавливается медленно.
Однако опора на льготные механизмы будет слабеть. По оценке «Коммерсантъ.Недвижимость», ужесточение условий — правило «одна семья — один льготный кредит» и обязательное созаемничество супругов — в 2026 году снизит долю субсидируемых программ в новых выдачах примерно до 65–70% против более чем 80% годом ранее. Для застройщиков это означает охлаждение сверхмассового спроса на первичном рынке и усиление необходимости подстраивать продуктовую линейку и ценообразование под более «рыночного» покупателя.
При этом фактор стоимости денег начинает работать на постепенную нормализацию. На Российском ипотечном конгрессе прозвучала оценка, что уже к весне рыночные ипотечные ставки могут снизиться на 0,5–1 п.п. Если прогноз реализуется, он частично компенсирует сжатие льготного сегмента и позволит сохранить транзакционную активность без чрезмерной ценовой индексации. Но эффект будет ограниченным: средние ставки остаются двузначными, а качество платежеспособного спроса — неоднородным.
Финансирование девелопмента — еще один маркер напряжения. «Ведомости» сообщили, что «Самолет» обратился к государству за поддержкой, аргументируя это стремлением не допустить «кратной» индексации цен на строящееся жилье. В публикации также отмечается, что в 2025 году продажи первичной недвижимости группы составили 272 млрд рублей и компания продолжает снижать долговую нагрузку, что указывает: даже крупнейшие игроки балансируют между высокой стоимостью кредитов и необходимостью удерживать конечный ценник для покупателя.
На регуляторном контуре МЧС анонсировало подготовку изменений в ГОСТы по противопожарной защите — от проектирования до обслуживания систем. Для девелоперов и подрядчиков это означает ревизию техрешений, возможный рост капвложений на ранних стадиях и, как следствие, пересчет бюджетов и сроков ввода. Обновление стандартов станет дополнительным драйвером «качественной» инфляции себестоимости, но способно сократить эксплуатационные риски и повысить безопасность готовых объектов.
В сумме картина выглядит так: январский рекорд по ипотеке был во многом разовым эффектом перед изменением правил, а не признаком устойчивого перегрева. Фокус смещается от административной поддержки к чувствительности рынка к ставкам и к доступности банковского ресурса для застройщиков. Ближайшие месяцы покажут, насколько снижение ставок сгладит «ступеньку» после реформы семейной ипотеки и позволит рыночному спросу занять место льготного без новой волны ускорения цен.
По материалам: Коммерсантъ, Ведомости, РИА Недвижимость.
