Дарение квартиры многим кажется самым простым и «безопасным» способом передать недвижимость — без продажи, без денег и без лишних формальностей. Но уже после регистрации права собственности у одаряемого часто возникает неприятный сюрприз: обязанность заплатить налог. Причём суммы в 2025–2026 годах для многих стали ощутимыми.
Разберёмся подробно, когда возникает налог при дарении квартиры, сколько именно нужно платить, кто освобождён от налога и какие ошибки чаще всего приводят к доначислениям и штрафам.
Когда возникает налог при дарении квартиры
Если гражданин получил квартиру по договору дарения, для налоговых целей это считается доходом, полученным в натуральной форме. Такой доход подлежит налогообложению НДФЛ.
Важно понимать:
налог возникает не у дарителя, а у того, кто получил квартиру в подарок.
Если договор дарения был зарегистрирован в Росреестре в прошлом году, именно сейчас у одаряемого возникает обязанность:
• подать декларацию 3-НДФЛ;
• рассчитать налог;
• уплатить его в установленный срок.
От какой суммы считается налог
Налог рассчитывается от кадастровой стоимости квартиры, а не от рыночной и не от суммы, указанной в договоре дарения.
По действующим правилам применяется прогрессивная ставка НДФЛ:
• 13 процентов — с дохода до 2,4 млн рублей
• 15 процентов — с суммы свыше 2,4 млн рублей
Пример расчёта
Если кадастровая стоимость квартиры составляет, например, 6 млн рублей:
• 2,4 млн × 13% = 312 000 рублей
• оставшиеся 3,6 млн × 15% = 540 000 рублей
Итого налог к уплате — 852 000 рублей.
Для многих это становится неожиданностью, особенно если квартира получена в подарок без каких-либо денежных поступлений.
Кто освобождён от уплаты налога
Не все договоры дарения облагаются налогом. Закон предусматривает важное исключение.
От уплаты НДФЛ освобождены члены семьи и близкие родственники, к которым относятся:
• супруг или супруга;
• родители и дети (в том числе усыновители и усыновлённые);
• бабушки и дедушки;
• внуки;
• полнородные братья и сёстры.
Если дарение происходит между этими лицами, налог платить не нужно, даже если квартира стоит десятки миллионов рублей.
Основание — статья 217 Налогового кодекса РФ.
В чём часто ошибаются собственники
За годы практики я регулярно сталкиваюсь с одними и теми же ошибками.
Ошибка 1. «Если подарили — налог платить не нужно»
Это верно только для близких родственников. Дарение от тёти, дяди, двоюродного брата, знакомого или партнёра по бизнесу облагается налогом в полном объёме.
Ошибка 2. «Налог считают от рыночной цены»
Нет. Налоговая инспекция ориентируется именно на кадастровую стоимость, даже если она существенно выше или ниже рыночной.
Ошибка 3. «Если не подать декларацию — никто не узнает»
Сведения о переходе права собственности автоматически поступают в налоговую из Росреестра. Отсутствие декларации — прямой путь к штрафам и пени.
Ошибка 4. «Можно указать в договоре минимальную стоимость»
При дарении стоимость в договоре значения не имеет. Налоговая всё равно возьмёт за основу кадастровую стоимость объекта.
Нужно ли подавать декларацию, если налог не платится
Да, в ряде случаев декларация всё равно требуется.
Если квартира получена в дар от близкого родственника, налог платить не нужно, но налоговая может запросить:
• договор дарения;
• документы, подтверждающие родство.
Иногда безопаснее подать декларацию с указанием основания для освобождения от налога, чтобы избежать лишних вопросов и требований.
Сроки и ответственность
Нарушение сроков влечёт финансовые последствия:
• штраф за непредставление декларации;
• пени за каждый день просрочки уплаты налога;
• возможные доначисления при неверном расчёте.
Особенно часто проблемы возникают, когда:
• дарение оформлялось «на эмоциях», без консультации;
• стороны не проверили степень родства;
• кадастровая стоимость оказалась неожиданно высокой.
Итог
Дарение квартиры — юридически простой, но налогово чувствительный инструмент.
Прежде чем подписывать договор, важно заранее понять:
• возникнет ли налог;
• в каком размере;
• какие документы потребуются;
• как правильно отчитаться перед налоговой.
Одна ошибка может стоить сотен тысяч рублей.
Обо мне
Я — Субботина Галина Николаевна, юрист по недвижимости.
Более 10 лет я сопровождаю сделки с жилой и коммерческой недвижимостью, вопросы дарения, налогообложения, приватизации и защиты прав собственников.
✔ Член Ассоциации юристов России
✔ 10+ лет практики
✔ 200+ успешно оформленных объектов
✔ 300 млн рублей сэкономлено клиентам
✔ Спикер Департамента предпринимательства Москвы
✔ Работаю вместе с профессиональной командой
Контакты
Юрист Субботина Галина Николаевна
📞 Телефон: +7 (495) 414-12-99
📱 WhatsApp: wa.me/+79366161299
📧 Email: info@subbotina-pravo.ru
🌐 Сайт: subbotina-pravo.ru
📢 Telegram: @subbotina_pravo
🏢 Адрес: г. Москва, ул. Золоторожский Вал, д. 11, стр. 22, эт. 1, оф. 56
Если вы планируете дарение квартиры или уже получили недвижимость в подарок и не уверены, нужно ли платить налог и сколько именно — лучше разобраться заранее. Это сэкономит не только деньги, но и нервы.