Снова о парковках.
Вернее об инвестициях в парковки.
Есть фанаты этого инструмента. Периодически спрашивают моего мнения.
Недели полторы назад из Ботаники прилетели вроде бы неплохие цены по подземному паркингу - 400 тр/место. И снова обратились за советом..
☝️Типичный инвестор с небольшим бюджетом хочет быстро оборачивать деньги: вложился на котловане, через год–полтора продал с понятной наценкой (реже - сдал «сразу после ключей»).
С парковками цепь событий выглядит так:
▪️дом/квартал должны полностью достроиться;
▪️квартиры должны распродаться;
▪️люди должны реально заселиться (но прежде отремонтироваться);
▪️и вот тут должны столкнуться с проблемой: «парковаться негде, во дворе война»;
▪️возникает запрос на покупку/аренду парковочных мест (у застройщика они должны иссякнуть).
Таким образом, - эта длинная история, не про быструю спекуляцию.
Инвестору "на скоростях" не подходит.
☝️«Я не спешу".
Ок, о каких цифрах речь?
Покупка за 400 тр, - выход обещают (видимо, глядя на средний уровень в других проектах) - 700-800 тр.
Когда? На сдаче? - смотри выше.
На дальнейшем? - съедает инфляция, размывая ежегодную доходность проекта. Выйдя через 5 лет с 800 тр, что будем делать?
Что касается Ботаники, - микрорайон состоит из 8 "кубиков". В каждом примерно схожее соотношение - около 900 квартир и около 300 мест на подземке (в первом кубике 946 и 282 - кэф 0,3). Остальные паркуются по периметру и кому не хватит - на дальнем краю три многоуровневых паркинга.
Вроде выглядит неплохо с точки зрения дефицита.
Но!
Очень важный момент — кто именно будет жить в «Ботанике».
Проект позиционируется как массовый, доступный сегмент.
Даже «юсишники» смотрят на него немного свысока. Отсюда логика:
Это аудитория, у которой нет избыточного бюджета.
Как правило, ещё не сформирована «культура комфорта» в формате -
«спустился на лифте в подземный паркинг»/ «свое постоянное машиноместо» / «готов платить отдельно за удобство парковки».
Для большинства задача выглядит так: реализовать семейку, купить однушку за маткап, вписаться в ипотеку, сделать хоть какой‑то ремонт (если нет акции "ремонт от застройщика") и что-то дальше...
Сценарий «докупим парковку за 700–800 то сверх ипотечного груза» для этой аудитории уже тяжёлый. Особенно если клиент и так заходит на пределе по ПВ и платежам.
Покупка парковки может все-таки быть привлекательной.
Есть три сценария:
1️⃣ Усиление основного лота.
Вы купили квартиру в хорошем проекте и приобрели удачное машиноместо (логистика, расстояние до лифта, пути к машине и траффик на паркинге... все учтено).
Пакет «квартира + парковка» будет выделяться.
В этом случае парковка — лишь способ повысить ликвидность и ценник основного объекта.
2️⃣ Уникальный формат парковки.
Тупиковые машиноместа, которые можно частично отгородить (возможно поставить роллеты) и использовать не только как паркинг, но и как «свою» территорию. Или места, где за счет геометрии мы получаем дополнительное пространство.
Такие единичные «нестандартные» места теоретически могут быть интересны как нишевые лоты.
Но это уже ручной режим:
ходить ногами по объектам,
смотреть планировки и реальные габариты,
изучать, как это работает в похожих проектах, а не по картинкам.
3️⃣ Проект выше среднего уровня, где парковка - данность, хороший тон и сложившаяся традиция.
ИТОГО:
В парковки как массовый инвестиционный продукт в «Ботанике» я не верю.
Как дополнение к сильному основному лоту — да, это может иметь смысл.
Как редкая «уникальная» штука (угловые/тупиковые места, полу-склад) — возможно, но только после живого анализа.
Это инструмент для аккуратной точечной работы, а не для того, чтобы «набрать дешёвого товара и посмотреть, что будет».
Если вы рассматриваете инвестицию в парковку в «Ботанике» (или в любом другом ЖК), напишите мне в личку:
что именно вы планируете купить, на какой бюджет ориентируетесь, какой у вас горизонт — быстро выйти или держать долго.
Разберём вашу ситуацию по пунктам и честно решим: стоит ли вообще связываться с парковками или лучше эти деньги направить в другой тип объекта.
WA 8 960 888 222 5
#всепростоеслизнать
#школаметрыюга
#ботаника
#паркингинвестиция🤔