На прошлой неделе ко мне обратились люди с не сильно распространенной проблемой:
по генплану и ПЗЗ строить можно, а разрешение на строительство - не дают.
Причина - проект планировки территории.
И каждый раз в таких ситуациях я вспоминаю один показательный кейс из практики.
История из индустриального парка «Магнита»
Когда я работал юристом в «Магните», на практике возник очень наглядный пример того, как на самом деле соотносятся генплан, ПЗЗ и ППТ.
У «Магнита» есть Индустриальный парк «Краснодар» - почти 2 млн кв. м земли в посёлке Дорожном.
На территории размещаются резиденты с разными видами производств: от хлеба до металлоконструкций. Инфраструктура, льготы и иные преимущества - всё предусмотрено.
После покупки участка на его часть был разработан и утверждён проект планировки территории (ППТ), которым землю «нарезали» на зоны с конкретным назначением.
Спустя годы приходит резидент, который занимается промышленной переработкой стекла. Чтобы работать, ему нужно построить производственное здание.
Он выбирает участок:
- по генплану - производственная зона;
- по ПЗЗ - производственная зона, без ограничений по видам производства.
Как будто никаких проблем.
Но при подаче заявления на разрешение на строительство выясняется нюанс:
по ППТ выбранная часть участка предназначена исключительно под здание по производству хлеба, но не стекла.
Итог - отказ департамента архитектуры и градостроительства Краснодара.
Почему так получилось?
Градостроительный регламент ПЗЗ предусматривает производственную деятельность без конкретизации.
То есть по ПЗЗ можно строить любой производственный объект.
А вот ППТ уточняет: не любой, а строго определённый - в данном случае хлебопекарный.
Отсюда и ключевой вопрос:
кто главнее - генплан, ПЗЗ или ППТ? И где границы их действия?
Ответ - в судебной практике.
Как суды смотрят на соотношение генплана, ПЗЗ и ППТ
Пример №1. Этажность
- Генплан: 0–30 этажей
- ПЗЗ: 5–30 этажей
- ППТ: 9–30 этажей
❓ Сколько этажей можно построить?
👉 По ППТ, т.е. 9-30.
Если документация по планировке территории уточняет параметры застройки, применяются именно они
(Постановление АС Западно-Сибирского округа от 18.05.2022 № Ф04-1472/2022).
Пример №2. Площадь застройки
- ПЗЗ: не более 945 кв. м (60% участка)
- ППТ: 1 100 кв. м
❓ Чем руководствоваться?
👉 ПЗЗ.
ППТ не может расширять параметры, установленные вышестоящим документом
(Постановление 18-го ААС от 07.09.2021 № 18АП-11822/2021).
Пример №3. Вид разрешённого использования
- ПЗЗ: многоквартирные дома разных типов со встроенно-пристроенными помещениями
- ППТ: многоквартирный дом со встроенными помещениями
❓ Что применяется?
👉 ПЗЗ.
ППТ не вправе вводить ВРИ, отсутствующий в ПЗЗ
(Постановление АС Уральского округа от 20.08.2019 № Ф09-5243/19).
Короткий вывод
Если упростить логику:
- Генплан - определяет, как в принципе можно использовать территорию;
- ПЗЗ - конкретизируют, что именно и в каких параметрах;
- ППТ (ДПТ) - ещё сильнее детализирует, но только в сторону сужения, а не расширения.
Важно помнить:
- требования ППТ к параметрам застройки - это обязательные градостроительные ограничения;
- если ППТ противоречит ПЗЗ, его не обязательно отдельно оспаривать.
Суд при рассмотрении спора об отказе в разрешении на строительство просто не применяет нормы ППТ, противоречащие ПЗЗ.
Именно поэтому перед покупкой участка или запуском проекта всегда стоит смотреть не только ПЗЗ, но и документацию по планировке территории — именно там чаще всего и скрывается главный риск.
Сайт - https://ushakovlaw.ru/
Телеграм канал - https://t.me/zemlya_ushakov
Канал в Max - https://max.ru/id81600849984_biz