Почему собственники переоценивают контроль и недооценивают систему

Квартира под доверительным управлением IRent

1. Иллюзия контроля в управлении арендной недвижимостью

Собственники уверены, что «я все могу контролировать сам», и считают, что собственный контроль заменяет систему. Контроль без системы не обеспечивает стабильности и эффективности:

• собственник считает, что может решить все вопросы «по звонку» и «по ситуации»;
• внимание концентрируется на текущих мелочах, но ситуация становится хуже при появлении проблем.

Отсутствие структурированного подхода приводит к хаосу, у собственника действия не согласованы,  стратегия и план работ отсутствует.

2. Почему самостоятельное управление кажется выгодным

Распространенное заблуждение: «самостоятельно управляя, я экономлю деньги».

Собственники, которые управляют объектом сами, на первый взгляд экономят прямые расходы (нет УК, нет оплаты услуг). Но сопутствующие затраты не учитываются:

• дополнительное время на администрирование;
• отсутствие профессионального технического обслуживания;
• неоптимальные решения по арендаторам;
• неоплаченные или просроченные платежи.

В результате эффективность управления падает, а реальная экономия нивелируется потерями.

3. Отсутствие опыта становится управленческой проблемой

Рынок страдает от острого дефициат профессиональных управленцев и структурированных практик: нет четких стандартов, мало подготовленных специалистов, а многие собственники не понимают, какие функции выполняют профессиональные УК и менеджеры.

Ситуация приводит к определенным последствиям:

1. Собственник игнорирует системный подход. Для него достаточно разместить объявление и «встречать арендаторов».
2. Собственник ошибается в выборе подрядчиков: сложно оценить, что входит в обязанности управляющего, и он ошибается при найме.

4. Отсутствие стратегии и планирования

Системный подход подразумевает тактические действия и стратегию управления. Туда входят цели, этапы, оценки рисков, план показов, техническое обслуживание и финансовая отчетность.

Если стратегии нет, то собственник теряет доход:

• управляет по ситуации, так как конкретной цели нет;
• нет планов по ремонту, что увеличивает непредвиденные расходы;
• нет стандартов обслуживания, что ухудшает условия для арендаторов.

5. Система управления арендой и ее значимость

В российской практике собственники часто ассоциируют право собственности с полным контролем, но при этом не готовы внедрять системные процессы. Их воспринимают как сложные дорогие и ненужные.

Между тем опыт развитых рынков (Финляндия, Германия, Франция) показывает, что 80–95 % собственников передают управление профессионалам, потому что это дешевле, надежнее и эффективнее в результате.

Риски самостоятельного управления арендой

Контроль

• реакция «в моменте»;
• частные решения;
• нет стандартов.

Система

• структурированные процессы;
• автоматизация;
• учёт рисков и планирование;
• отчётность и анализ.

Система работает на результат», а не на ощущение контроля.

Риски самостоятельного подхода

1. Просрочки и потери дохода
   Собственник не вовремя получает платежи или не замечает просрочки.
2. Ошибки в договорах
   Самодельные договора без юридической проработки приводят к спорам.
3. Технические проблемы
   Если регулярного обслуживания нет, то проблемы накапливаются и стоят дороже.
4. Низкая удовлетворенность арендаторов
   Арендаторы уходят к тем, у кого процессы отлажены.

Практические рекомендации

1. Определите процессы управления:
   – критерии отбора арендаторов;
   – порядок учета платежей;
   – график обслуживания.
2. Заведите стандарты и документы:
   – шаблоны договоров;
   – журнал работ;
   – система отчетности.
3. Автоматизируйте рутинные задачи:
   – уведомления по платежам;
   – учет расходов;
   –отчет для собственника.
4. Регулярно оценивайте результат:
   Проверяйте доходность, уровень занятости, уровень повреждений имущества.

Итог

Собственники переоценивают собственный контроль, потому что фокусируются на действиях «здесь и сейчас» и на личном участии. Это неправильно, потому что разовые решения без системы не обеспечивают стабильного дохода и управления рисками. Системный подход – основа предсказуемого и эффективного бизнеса аренды.

Если вы хотите прекратить терять деньги на ручном управлении, оставьте заявку на консультацию на сайте. Мы разберем ваш объект, покажем реальные точки потерь и предложим системное решение под вашу недвижимость.