Из рубрики «советы юридического характера»✍🏼
Занижение цены в договоре купли‑продажи недвижимости: игра с огнём или хитрый манёвр?
В сфере сделок с недвижимостью 🏢🏠нередко встречается любопытный феномен: в договоре купли‑продажи (ДКП) фигурирует сумма, заметно отличающаяся от реальной стоимости объекта 💵. Разберем, зачем продавцы идут на этот шаг, какие риски он несёт для покупателя и почему «экономия» может обернуться серьёзными правовыми последствиями📃.
Зачем занижают цену: мотивы продавцов
Основная причина — минимизация налоговых обязательств.
Согласно Налоговому кодексу РФ (ст.ст. 217.1, 220), продавец обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % от суммы сделки, если:
срок владения объектом менее 3 (в отдельных случаях — 5) лет.
Типичные сценарии занижения:
✔️Инвестиции в новостройки. Граждане вкладываются в строящееся жильё, а после сдачи дома продают квартиру с наценкой. Чтобы не платить налог с прибыли, указывают в ДКП сумму, равную изначальным вложениям.
Пример: квартира куплена за 5 млн руб. на этапе котлована, а через 3 года продаётся за 8 млн руб. В договоре пишут «5 млн руб.», якобы компенсируя первоначальные затраты.
✔️Наследники. После вступления в наследство (через 6 месяцев) объект продают, но срок владения ещё не достиг порога в 3 года. Занижение цены позволяет избежать НДФЛ.
Пример: наследник получает квартиру стоимостью 10 млн руб. и продаёт её за те же 10 млн руб., но в ДКП указывает не менее 70 % от кадастровой стоимости.
Чем рискует покупатель: «недобросовестный приобретатель»
Согласно ст. 302 ГК РФ, приобретатель может быть признан недобросовестным, если:
знал или должен был знать, что продавец не вправе отчуждать имущество;
сделка совершена по заведомо заниженной цене, что вызывает разумные сомнения в её законности.
Почему заниженная цена — красный флаг?
✅Налоговые риски.
ФНС вправе:
✔️провести проверку и доначислить НДФЛ продавцу (с пенями и штрафами);
✔️оспорить сделку как притворную (ст. 170 ГК РФ), если докажет, что реальная цена отличалась.
✅Риски оспаривания сделки.
Если продавец обанкротится или у него появятся наследственные споры, заниженная цена станет поводом для признания ДКП недействительным. Покупатель может лишиться и денег, и квартиры.
✅Проблемы с кредитованием. Банки скептически относятся к сделкам с явным занижением. Если покупатель берёт ипотеку, кредитор может:
отказать в выдаче кредита;
потребовать дополнительного обеспечения.
✅Сложности при последующей продаже. Если покупатель решит перепродать объект, разница между ценой в ДКП и рыночной стоимостью вызовет вопросы у новых участников сделки и налоговых органов.
Вывод юриста
Занижение цены в ДКП — это «бомба замедленного действия». Для продавца это способ сэкономить на налогах, а для покупателя — потенциальный путь к потере денег и имущества. В юриспруденции нет места авантюрам: лучше заплатить справедливую цену и спать спокойно, чем экономить на риске и потом разбираться с ФНС или судом.
#сделки #альтернативныесделки #ДКП #ценавДКП
