Банки в России начали чаще ужесточать условия сдачи ипотечного жилья в аренду. Как выяснили «Известия», в кредитных договорах всё чаще закрепляется требование получать согласие кредитора на передачу квартиры третьим лицам. В ряде случаев аренда полностью запрещается до погашения займа. Иногда без одобрения банка в жилье нельзя поселить даже родственников. Отдельные ограничения связаны с использованием материнского капитала. Кроме того, банки всё чаще прописывают право проверять залоговые квартиры, включая выездные осмотры, при этом сроки и периодичность таких визитов нередко не указываются. Юристы считают подобные формулировки избыточными и указывают на риск давления на заемщиков на фоне роста просрочек.
По оценкам экспертов, около 95% арендного жилья в России сдается неофициально, при этом квартиры снимают примерно 13% семей — около 8 млн человек. Значительная часть этого сегмента связана с ипотекой. Директор рынков России и СНГ компании fam Properties Валерий Тумин сообщил, что около двух третей объектов изначально приобретались для сдачи, однако многие владельцы не уведомляют банки о фактической аренде. В Москве ситуация выглядит спокойнее. По данным «Инком-Недвижимость», в 2025 году доля квартир, купленных специально для аренды, не превышала 5% от всех сдаваемых объектов, несмотря на то что 73% сделок по покупке жилья проходили с использованием ипотеки. Исходя из этого, около 4% арендных квартир могли находиться в залоге у банков, отметила ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова.
Юрист компании «СКР-групп» Алексей Дзюман пояснил, что прямые запреты на сдачу жилья применяются редко, поскольку Верховный суд указывал на недопустимость произвольных ограничений прав собственника. Вместо этого банки чаще требуют предварительного согласия. Член Ассоциации юристов России и Союза юристов-блогеров на базе МГЮА имени О.Е. Кутафина Галина Земскова отметила, что чаще всего отказы связаны с использованием маткапитала, поскольку закон предполагает улучшение жилищных условий, а не получение дохода. Пункты о контроле за залогом, включая выездные проверки, обычно включаются в общие правила кредитования.
Директор по стратегии «Финам» Ярослав Кабаков рассказал, что банки всё чаще закрепляют в договорах обязанность согласовывать аренду и право проверять состояние жилья. Аналогичную тенденцию подтвердили в ПСБ. Управляющий эксперт центра аналитики и экспертизы банка Лаура Кузнецова уточнила, что сдача возможна только с письменного согласия и исключительно для проживания. Доцент РЭУ имени Г.В. Плеханова Мария Ермилова добавила, что усиливается контроль и за безвозмездной передачей жилья третьим лицам.
Заемщики уже сталкиваются с этими условиями на практике. Клиентка Сбербанка рассказала «Известиям», что в общих условиях ипотеки предусмотрено обязательное письменное согласование аренды и право банка проверять целевое использование кредита без указания сроков проверок. В «Сбере» сообщили, что процедура согласования упрощена и предоставление договора аренды не требуется, а использование маткапитала само по себе не запрещает сдачу жилья, хотя в отдельных случаях может понадобиться согласие органов опеки.
Юристы считают избыточными условия, допускающие проверки без уведомления и ограничений по времени. Галина Земскова отметила, что такие формулировки можно расценивать как злоупотребление правом. Партнер консалтинга Legal Principles Елена Ковалева также указала на риск внезапных визитов. Жалобы заемщиков появляются и на портале «Банки.ру». Клиент Альфа-банка сообщил об отказе в согласовании аренды сроком более 11 месяцев, а в другом случае заемщик пожаловался на «Уралсиб», где сначала заявили о запрете аренды, а затем уточнили, что формальных ограничений нет.
Эксперты связывают ужесточение условий с рисками утраты или ухудшения залога, сложностями со страховыми выплатами и снижением ликвидности жилья при просрочке. Рост проблемных кредитов, износ квартир при активной аренде и случаи банкротства заемщиков подталкивают банки усиливать контроль. Наталья Мильчакова подчеркнула, что банкам важно знать, кто фактически проживает в квартире, в том числе с точки зрения требований по противодействию отмыванию денег. В банке «Дом.РФ» заявили, что в целом не возражают против аренды и не считают износ жилья критичным.
Сдача ипотечной квартиры без согласия банка может привести к штрафам, повышению ставки или требованию досрочно погасить кредит, рассказала менеджер продукта «Ипотека» в «Сравни» Екатерина Сташкова. Валерий Тумин отметил, что выявить нарушение банки могут по косвенным признакам, включая коммунальные платежи и данные о проживающих. При изъятии жилья арендаторы рискуют остаться без компенсации. Советник BGP Litigation Алексей Кулагин пояснил, что меры применяются к собственнику, а выселение возможно только по решению суда. Наталья Мильчакова добавила, что снимать такую квартиру на длительный срок небезопасно, поэтому перед подписанием договора аренды важно убедиться в отсутствии обременений.