Рост продаж последних месяцев позволил многим компаниям улучшить плановые показатели. Но любой ажиотаж заканчивается глубоким спадом…
Так считают авторы очередного, первого в этом году обзора важнейших тенденций на строительном рынке, подготовленным совместным проектом телеграм-каналов REBURG и «Деньги и песец».
Ажиотаж на рынке жилья без чётких ориентиров
Минфин, Центробанк и Госдума неоднократно отмечали, что российская программа льготной ипотеки должна стать более адресной. Основная цель таких изменений — усилить социальный эффект и уменьшить зависимость рынка недвижимости от льготных программ. С момента отмены массовой льготной ипотеки прошло более полутора лет, но рынок новостроек продолжает существовать за счёт государственных субсидий, а бюджетные затраты на поддержку этого рынка продолжают расти.
И вот с 1 февраля 2026 года вступают в силу новые ограничения на семейную ипотеку. За несколько месяцев до этого в России стало известно, что теперь можно оформить не одну, а две ипотеки на семью. Власти, не называя конкретных сроков, продолжали создавать неопределенность на рынке, используя дифференцированные процентные ставки. Это вызвало повышенный интерес к покупке жилья, привлекая даже тех, кто раньше не планировал приобретать недвижимость. Рынок новостроек временно получил поддержку, но бюджет страны оказался под дополнительной нагрузкой, а покупатели — с новыми обязательствами. Однако стратегически рынок по-прежнему не имеет четких ориентиров для своего развития на ближайшие 2-3 года, и в этом вопросе ситуация остаётся стабильной на протяжении последних пяти лет.
Рост проблемных долгов
По итогам прошлого года сумма просроченной задолженности по ипотечным кредитам достигла более 205 миллиардов рублей. В процентном соотношении это составляет примерно 1%, что относительно немного. Однако на протяжении всего года количество проблемных кредитов стремительно росло.
Увеличение числа проблемных долгов стало закономерным последствием завершения бума на рынке ипотечного кредитования. Однако в 2025 и начале 2026 годов многие покупатели продолжали брать на себя значительные обязательства, пользуясь возможностью «семейной ипотеки». Эту привилегию они стремились реализовать как можно быстрее. Несмотря на ужесточение требований банков, они не стали серьёзным препятствием для принятия рискованных решений, выходящих за рамки текущих нужд.
Рынок в ожидании спада
С осени 2025 года в большинстве российских городов наблюдается значительный рост активности на рынке новостроек. Повышенная активность, зафиксированная в конце 2025 года, продолжилась и в январе 2026 года. Оживление продаж обусловлено ожиданиями, переносом сделок на период до 1 февраля и привлечением покупателей, которые откладывают решение своих жилищных вопросов.
Рост продаж в последние месяцы помог многим компаниям улучшить свои показатели, которые были неудовлетворительными в первой половине прошлого года. Однако кардинальных изменений не произошло. Любой всплеск активности неизбежно сменяется глубоким спадом. Во многих городах этот спад будет усугубляться избыточным предложением. До недавнего времени застройщики выводили на рынок значительно больше квартир, чем успевали продать. Проблемы на рынке накапливаются, а уровень реализации жилья к моменту завершения строительства снижается.