Рубрика: Про налогообложение сделок с коммерческой недвижимостью
По горячим следам решила написать этот пост за чашечкой кофе.
Вчера ко мне обратилась подруга — опытный бухгалтер. Ситуация вроде бы стандартная, но чем глубже мы в неё погрузились, тем больше появлялось вопросов: про чеки, доход, аннулирование, в какой период правильно что сделать и как на ситуацию посмотрит налоговая?
Ситуация из практики:
Самозанятый сдаёт квартиру юридическому лицу, при заключении договора:
- Предприятие - арендатор перечисляет арендную плату
- и обеспечительный платёж — 50 000 ₽ (единоразово) нормальная практика для такого договора на случай, если арендаторы что-то испортят.
Далее договор расторгается, арендаторы освобождают помещение.
По соглашению сторон:
- арендная плата за неполный месяц составила — 19 354 ₽
- компенсация ущерба — 30 511 ₽ (имущество в квартире испортить они таки умудрились)
- всего остаётся у самозанятого — 49 865 ₽
- остаток 135 ₽ из обеспечительного платежа возвращён арендатору
Вопросы, которые возникают в этой ситуации
Как самозанятому правильно оформить чеки по НПД, если:
- обеспечительный платёж был получен в 2025 году (в момент заключения договора аренды),
- расторжение договора и зачет — в 2026 году,
- часть суммы — это аренда,
- часть — компенсация ущерба,
- часть возвращена арендатору
Нужно ли:
- аннулировать чек?
- формировать новые?
- что будет с налогом?
- как на это смотрит налоговая?
Ключевая ошибка, которую делают чаще всего
Самая распространённая проблема — считать обеспечительный платёж доходом для целей НПД сразу.
А это не всегда так. Все зависит от условий вашего договора аренды.
Немного теории
Обеспечительный платёж по своей сути — это не оплата, а гарантия. И вариантов здесь возможно два, которые подразумевают два различных сценария налогообложения.
Обеспечительный платёж либо:
- возвращается,
- либо зачитывается в счёт обязательств арендатора.
Пока не понятно, что с ним будет, — у самозанятого нет экономической выгоды, а значит нет дохода, облагаемого НПД.
📌 Это следует:
- из ст. 41 НК РФ (доход = экономическая выгода),
- из ст. 381.1 ГК РФ,
- и подтверждается позицией ВС, Минфина и ФНС.
Когда доход всё-таки появляется?
👉 В момент зачёта обеспечительного платежа.
То есть тогда, когда он перестаёт быть «гарантией» и становится деньгами самозанятого.
В нашем случае — это 2026 год, когда стороны подписали соглашение о расторжении и зачёте.
А компенсация ущерба — это доход или нет?
И вот здесь важный нюанс 🔥
Компенсация реального ущерба — не доход.
Если:
- ущерб документально подтверждён, обратите внимание на это важное условие, чтобы избежать налоговых рисков
- это именно возмещение, а не «штраф» или «доплата за услуги».
Данную позицию подтверждает Минфин (в т.ч. письмо № 03-11-11/53133 от 08.06.2023 г.).
➡️ Значит, 30 511 ₽ — не объект НПД.
Теперь — к практике. Как оформить чеки правильно и не запутаться в трех соснах?
🔹 Вариант 1. Чек на обеспечительный платеж 50 000 ₽ был сформирован в 2025 году
Что делаем:
- Аннулируем чек на 50 000 ₽
- Основание — соглашение о расторжении и зачёте обеспечительного платежа.
- В 2026 году формируем чек на доход
- На сумму 19 354 ₽ (аренда за неполный месяц).
- Компенсация ущерба — без чека (как мы выяснили, это не доход самозанятого гражданина)
- 135 ₽ возврата — без чека
- Переплата по НПД
- Возникает автоматически и зачтётся налоговой в счёт будущих начислений
- (или можно вернуть по заявлению).
📌 Аннулировать чек можно даже в другом налоговом периоде — закон это позволяет.
🔹 Вариант 2. Чека в 2025 году не было (и это лучший вариант)
Честно — это самый чистый и простой сценарий.
Что делаем:
- В 2026 году формируем один чек:
- на 19 354 ₽ — доход от аренды
- Всё.
- Никаких аннулирований, переплат и лишних вопросов.
Почему именно так:
Обеспечительный платёж не доход, пока не зачтён (пп. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ, ч. 1 ст. 7 Закона № 422-ФЗ; п. 10 Обзора, утв. Президиумом ВС 04.07.2018 г., Закона N 422-ФЗ, письма Минфина № 03-04-05/22715 от 24.03.2020 г., № 03-04-06/8-272 от 07.09.2012 г.
- Доход по НПД возникает на дату зачёта, а не на дату получения денег
- Компенсация ущерба — не реализация, а восстановление нарушенного права
Налоговая видит в такой ситуации:
- аннулирование,
- соглашение сторон,
- новый чек и делает автоматический перерасчёт
Если документы есть — вопросов у проверяющих к вам не будет.
Обоснование в отношении компенсации ущерба и отсутствия дохода для целей НПД:
п. 2 ст. 15 ГК РФ, ч. 1 ст. закона № 422-ФЗ, ст. 212, п. 1 ст. 210 НК РФ, письма Минфина № 03-11-11/53133 от 08.06.2023 г., № 03-04-05/31279 от 07.04.2023 г., № 03-04-05/53347 от 17.09.2015 г.
Итог
✔️ Обеспечительный платёж — не всегда доход (читайте условия договора)
✔️ Чек нужен не на получение, а на момент зачёта обеспечительного платежа, если по договору он не аванс
✔️ Компенсация ущерба — не облагается НПД
✔️ Переплаты по НПД налоговая засчитывает сама
И да — такие ситуации нужно разбирать до формирования чеков, а не после 😉
Если тема откликнулась — сохраняйте и делитесь, потому что вопросов по самозанятым и аренде с каждым годом всё больше.
👩🏻💻Если вам требуется помощь в разборе вашей ситуации, контакты:
WhatsApp РФ +79185831919 для иностранных клиентов +995599066822
Звонки по РФ +79518309626 💎телеграм только на этом номере
❗️Если не работают мессенджеры, почта: olga@finansypodkontrolem.ru
Отзывы читайте 👉🏼 здесь
Подписывайтесь на нас в телеграм, 🚀там больше фишек и советов по налогам и финансам, которые помогут вам сэкономить время и деньги.
🟢 Все услуги оказываются в удаленном формате
#ольга_ульянова_аудитор #финансы_под_контролем #самозанятые #НПД #аренда #обеспечительныйплатеж #налоги #бухгалтерия #коммерческаянедвижимость #Минфин #ФНС