Новые правила семейной ипотеки: разбор типовых ситуаций

Итак, с 01.02.2026 условия семейной ипотеки изменились. Давайте разберёмся: каковы теперь правила игры и как это выглядит на конкретных примерах.

Основные условия (пока без изменений)

• Ставка осталась 6%, вне зависимости от количества детей. 
• Лимит суммы – 6млн (в столицах 12млн).
• Первоначальный взнос: от 20,1% (но у банков бывают свои требования).
• Объект: первичка – квартира или дом от застройщика; вторичка – только в некоторых городах и только для некоторых категорий.

Кто имеет право на семейную ипотеку?

• семья, в которой есть хотя бы один ребёнок, которому ещё не исполнилось 7 лет: может купить квартиру в новостройке или частный дом от застройщика – везде; квартиру на вторичке – в городах, где нет (мало) новостроек (список таких городов обновляется два раза в год).
• семья, в которой есть ребёнок-инвалид: может купить квартиру в новостройке или частный дом от застройщика – везде; вторичка – только в регионах, где нет новостроек (всего несколько отдалённых и холодных регионов).
• семья, в которой двое или более детей от 7 до 18 лет: может купить частный дом от застройщика – везде; квартиру в новостройке – только в регионе с малым объёмом строительства (Краснодарский край – мимо, а вот Адыгея подходит).

Правило однократной льготной ипотеки

• льготную ипотеку можно взять только один раз,
• если брали любую льготную ипотеку до 23.12.2023 – она не считается, можете взять ещё одну,
• если брали любую льготную ипотеку после 23.12.2023 – то своё право вы использовали, больше не дадут,
• а точнее: взять новую семейную ипотеку можно будет при двух условиях: полное погашение ранее взятой ипотеки и рождение ещё одного ребёнка,
• если вы ранее были поручителем, созаемщиком или «донором» по льготной ипотеке – те же правила, считается, что вы своё право использовали.

Новые условия

• теперь оба супруга обязательно идут созаемщиками (исключения: супруг-иностранец и военная семейная ипотека),
• созаёмщиком становится действующий супруг – даже если он не является родителем «целевого» ребёнка (детей),
• супруга нельзя исключить из сделки нотариальным согласием или брачным договором (кроме иностранцев и военной семейки),
• обязательное условие – регистрация по месту жительства родителя и ребёнка (детей) по одному адресу,
• надо предоставить в банк СНИЛС на ребенка (детей) – так фиксируется привязка конкретного ребёнка к получению льготной ипотеки.

Теперь разберём на примерах:

1. Вы или супруг ни разу не брали ни одну из льготных ипотек (семейная, сельская, IT, господдержка, дальневосточная, арктическая) – можете взять семейную ипотеку один раз на семью. В сделке участвуют оба (созаёмщики).
2. Вы или супруг уже брали любую льготную ипотеку (семейная, сельская, IT, господдержка, дальневосточная, арктическая), но это было до 23.12.2023 – можете взять семейную ипотеку один раз на семью. В сделке участвуют оба (созаёмщики).
3. Вы или супруг уже брали любую льготную ипотеку (семейная, сельская, IT, господдержка, дальневосточная, арктическая) после 23.12.2023 – больше нельзя (только при погашении ранее взятых льготных ипотек и рождении нового ребёнка).
4. Вы в разводе со вторым родителем ребёнка: право на семейную ипотеку имеет тот родитель, с которым живёт ребёнок (дети) – подтверждается пропиской по одному адресу либо решением суда (с кем остались дети).
5. У одного из супругов плохая кредитная история – поскольку оба обязательно идут созаёмщиками, в ипотеке будет отказано.
6. Вы не в браке – потребуется подтверждение факта отсутствия брака (в каких-то банках достаточно наличия/отсутствия штампа в паспорте; какие-то – требуют свежую справку из ЗАГСа или нотариальное заявление).
7. В паспорте нет штампа и вы решили утаить факт брака – при выявлении ставка будет повышена до ключевой+надбавка.

Ну и в заключение, держите небольшой чек-лист для самопроверки (чтобы не упустить основные моменты):

✅ Вы не в браке? (закажите заранее справку из загса).

✅ Вы или супруг уже брали какую-либо льготную ипотеку с 23.12.2023 по сей день? (если да – то всё, мимо).

✅ Как дела с кредитной историей у вас и у супруга? (проверить заранее).

✅ Дети прописаны с вами по одному адресу? (понадобится адресная справка о регистрации ребенка, закажите заранее).

__________

Если остались вопросы или у вас какая-то особая ситуация, не вписывающаяся в стандартные примеры – напишите в комментарии, разберёмся вместе!

__________

Нужна консультация? Напишите мне в Вк, Telegram или Max!