С 1 февраля 2026 года программа «Семейная ипотека» начала работать по обновленным правилам, которые радикально меняют подход к льготному кредитованию. Изменения направлены на то, чтобы сделать господдержку более адресной и предотвратить использование льгот в инвестиционных целях.
Рассказываем, что изменилось на практике и как эти нововведения повлияют на ваши планы по покупке жилья.
Суть изменений: «Одна семья — одна льготная ипотека»
Ключевое нововведение — правило «одна семья — одна льготная ипотека». Если раньше каждый из супругов мог оформить отдельный льготный кредит, то теперь семья рассматривается как единый заемщик.
Обязательное участие супруга
- Новое правило: При оформлении ипотеки оба супруга становятся солидарными созаемщиками по умолчанию. Раньше можно было оформить кредит только на одного человека, получив нотариальное согласие второго.
- Исключения: Правило не применяется, если супруг является иностранным гражданином или военнослужащим — участником накопительно-ипотечной системы (НИС).
- Последствия: Банк будет проверять кредитную историю и доходы обоих супругов, что может усложнить процедуру одобрения.
Привязка к детям: регистрация и СНИЛС
Программа теперь жестче привязана к детям, которые дают право на льготу.
- Общая регистрация: Ребенок (дети) должен быть зарегистрирован по тому же адресу, что и родитель-заемщик. Для родителей в браке это требование может не проверяться.
- Предоставление СНИЛС: На этапе подачи заявки необходимо будет предоставить СНИЛС ребенка.
Кому теперь недоступна «Семейная ипотека»?
- Семьи, где у одного из супругов уже есть действующая льготная ипотека, выданная после 23 декабря 2023 года. Оформить новую можно будет, только если прежний кредит полностью погашен и в семье родился еще один ребенок.
- Участники «донорских» схем. Ранее льготную ипотеку могли получить те, кто не подходил под условия программы, привлекая в сделку созаемщика с ребенком («донора»). С февраля 2026 года такая возможность для первичного оформления запрещена. Привлечь третье лицо можно только в том случае, если доходов супругов не хватает для одобрения кредита.
Что можно купить по обновленной программе?
Льготная ставка до 6% годовых сохраняется для покупки:
- Квартиры в новостройке по ДДУ.
- Жилья у некоторых фондов (например, у Московского фонда реновации).
- Частного дома по договору подряда с использованием эскроу-счета.
- Вторичного жилья — но только в городах с населением до 50 тыс. человек или в регионах с низким объемом строительства, и исключительно для семей с детьми до 6 лет или детьми-инвалидами.
Полезное нововведение: рефинансирование комбинированной ипотеки
Для тех, у кого уже есть «комбо-ипотека» (часть — по льготной ставке, часть — по рыночной), с 1 февраля появилась полезная опция. Теперь можно рефинансировать только рыночную часть кредита, чтобы снизить платеж, при этом льготная ставка на основную сумму сохранится.
Кто может получить ипотеку в 2026 году?
Право на участие имеют граждане РФ, подпадающие под одну из категорий:
- Семья с хотя бы одним ребенком до 6 лет включительно.
- Семья с ребенком-инвалидом.
- Семья с двумя и более несовершеннолетними детьми, проживающая в одном из 35 определенных регионов или в малом городе.
Практический итог
Изменения сделали программу более адресной, закрыв возможности для злоупотреблений. Для добросовестных заемщиков, впервые решающих жилищный вопрос, льготы остались доступны, но важно учитывать новые требования к составу заемщиков и документам.
Если вы планируете воспользоваться государственной поддержкой, теперь критически важно заранее оценить историю льготных кредитов в семье и подготовить полный пакет документов, включая СНИЛС детей.
Если у вас есть вопросы по вашей ситуации, вы можете обсудить их со специалистом в моем Telegram-канале.