Я заметил, что 90% людей в коммерции вообще не понимают, что покупают. Давайте разбираться почему так!
Рынок офисной недвижимости
Чтобы в нём разбираться, нужно долго и точечно его изучать: где будет спрос, где дефицит, а где уже перегрев. Часть выводов можно сделать через аналитику, но без общения с собственниками бизнеса, которые и являются целевой аудиторией, картинка всегда будет неполной.
Отделка
Я всё чаще замечаю, что потенциальные арендаторы смотрят в сторону офисов с готовой отделкой. Причина простая: бизнес не хочет брать на себя дополнительные расходы, и арендными каникулами здесь не обойтись.
Отдельный респект девелоперам Level и Forma — они это поняли и начали адаптировать свой продукт.
Договор при покупке
Офисы чаще всего продаются по ДКПБВ, реже, по ДДУ. В обоих случаях покупка происходит без эскроу-счёта, в отличие от жилой недвижимости.
Отсюда:
- ниже цена за м² на старте,
- выше риски для покупателя.
При этом гибкие рассрочки в коммерции, это большой плюс для инвесторов с капиталом.
Налоги
Именно здесь большинство ”экспертов”плывёт.
В жилой недвижимости налог при продаже составляет 13% и считается по формуле «доходы минус расходы».
Например, вы купили квартиру за 20 млн ₽, а продаёте за 30 млн ₽.
- 30 млн ₽ − 20 млн ₽ = 10 млн ₽ — это налогооблагаемая база.
- 10 млн ₽ × 13% = 1,3 млн ₽ — сумма налога к уплате.
При этом, если вы владеете квартирой 5 лет, вы полностью освобождаетесь от налога при продаже.
Чтобы владеть коммерцией, вы должны быть ИП или ООО, а налог считается со всех доходов.
Ключевой момент — НДС, особенно с учётом изменений с 2026 года.
При доходах свыше 20 млн ₽ на УСН появляется обязанность платить НДС.
Можно применять:
- стандартные ставки: 22%, 10%, 0%
- либо специальные: 5% или 7%
Например, вы купили офис за 20 млн ₽, а продаёте за 30 млн ₽.
НДС: 30 млн ₽ × 5% = 1,5 млн ₽
Остается: 28,5 млн ₽
Подоходный налог: 28,5 млн ₽ × 7% = 2 млн ₽
Итого: 3,5 млн ₽ налогов.
В жилой недвижимости при прочих равных вы заплатите 0 ₽.
Сравним по доходности два кейса
Кейс №1
Вы купили квартиру на Обручева, 30 с отделкой за 21 млн ₽.
Через 2 года сделали меблировку за 2 млн ₽ и сдаёте её за 120 тыс. ₽ в месяц.
Ещё через 5 лет продаёте за 35 млн ₽.
Доходность с продажи:
35 млн ₽ − 21 млн ₽ − 2 млн ₽ = 12 млн ₽ или 10% годовых
Доходность с аренды:
120 тыс. ₽ × 60 мес = 7,2 млн ₽ дохода от аренды или 6% годовых
Кейс №2
Вы купили БЦ Jenga от Forma с отделкой за 22 млн ₽.
Через 4 года вы сдаете его за 170 тыс. ₽ в месяц.
Еще через 3 года продаете за 40 млн ₽ и платите 4,6 млн ₽ налогов.
Доходность с продажи:
35,4 млн ₽ − 22 млн ₽ = 13,4 млн ₽ или 9% годовых
Доходность с аренды:
170 тыс. ₽ × 36 мес = 6 млн ₽ или 10% годовых
Выводы
По доходности коммерция сопоставима с квартирой, но рисков и головной боли в разы больше. Управление коммерческой недвижимостью — это полноценный бизнес.
Жилая недвижимость — это рост капитала и стабильность.
Коммерческая недвижимость — это денежный поток и диверсификация.
Хороший пример, это ритейл на Тверской. До городских реформ Собянина, владельцы были королями жизни, после — многие объекты стали никому не нужны.
В коммерции нужно постоянно следить за трендами рынка и быстро адаптироваться. Жилая недвижимость в этом плане гораздо спокойнее.
Чтобы разобраться и сделать правильный выбор, вам нужно:
- Определитесь с целью
- Изучить локацию и точки роста
- Проанализировать условия застройщиков и рынок
- Учитывать риски
Математика решает. Без неё в недвижимости делать нечего.