76 участков промназначения и только один — реальный. Как мы ищем землю.
Почему 99% объявлений о продаже земли — это ловушка для инвестора, и как в ней не оказаться?
После анализа Best Use мы с клиентом поняли: если и строить, то только на очень выгодной земле. Задача для нашей услуги «Адресный поиск»: найти не просто участок с ВРИ «производство», а реально пригодный к строительству (здесь писал, как делать граданализ) объект без скрытых убийц бюджета.
Мы взяли открытую базу — 76 земельных участков в нужном нам коридоре (Варшавское/Косинское шоссе, 5 км от МКАД). И начали «чистку». Вот что мы отсеивали на каждом этапе:
- Дубляж объявлений. Один и тот же участок может висеть на 3 площадках.
- Неподходящее зонирование. «О-1», «СХ-3», «Ж-1» — часто за этими аббревиатурами скрывается запрет на нужное нам строительство.
- Технические ограничения (главный пункт):
- ЛЭП 110 кВ на территории (иногда до 60% площади!).
- Газовые трубы посреди участка.
- Водоохранные и прибрежные зоны.
- Санитарно-защитные зоны (СЗЗ) от других производств.
Итог «чистки» был шокирующим: из 76 лотов реально пригодным для строительства ПСК (производственно-складского комплекса) оказался всего один. Один!
Именно на этом этапе «сгорают» самостоятельные инвесторы. Они видят цену и площадь, но не видят, что фактическая «пятно застройки» из-за ЛЭП и труб сократилось в разы, а подключение коммуникаций будет стоить как вторая земля.
Наш вывод: Рынок земли — это минное поле. Адресный поиск — это не «скинуть ссылки», а профессиональная due diligence на старте: проверка кадастра, зонирования, наложение картограмм ограничений и переговоры с собственниками. Мы не ищем «участок», мы ищем пригодный для ваших целей актив.
Чтобы не купить «кота в мешке» с ЛЭП во дворе, доверьте поиск профессионалам. Свяжитесь с нами любым удобным способом + Телеграмм мы изучим ваш запрос. От вас нужен только кадастровый номер.