Реальная история: как владелец промзоны у водоёма избежал сноса построек и нашёл путь к прибыли к миллиардам . Соль — в исследовании.
Представьте, что вы владеете участком в крупном городе площадью почти 2 гектара с готовыми складами в окружении жилого массива, где проживают 100 000 человек на берегу озера. Казалось бы, актив, который можно продать, сдавать или развивать. Вы смотрите в выписку: кадастровая стоимость — 36,5 млн рублей.
А теперь представьте, что после одного профессионального исследования выясняется: потенциальная цена этого же имущества может составить около 240 млн рублей.
Это не магия. Это результат профессионального градостроительного анализа. История, которую мы разберем, основана на реальном кейсе.
Часть 1: Суровая реальность «как есть». Что скрывали документы?
Наш клиент, владелец нескольких смежных участков, рассматривал их для продажи или сдачи в аренду. На первый взгляд — всё просто. Но углубленный анализ выявил «подводные камни»:
- Приговор постройкам. Несколько зданий общей площадью более 1100 кв.м. оказались в прибрежной защитной полосе водоема. По закону их могли снести в любой момент по решению суда. Владелец об этом не знал и рассматривал возможность вложиться в их ремонт. Потенциальные убытки — миллионы на строительство, которые никогда бы не окупились.
- Дорога в никуда. Часть территории была в долгосрочной аренде у города и почти полностью попадала под строгие экологические ограничения. Строить там что-либо новое было бы незаконно и бесперспективно.
- Сложная логистика. Подъездные пути были в неудовлетворительном состоянии, что сильно снижало привлекательность объекта.
Без град-анализа владелец рисковал: вложить деньги в улучшение «мертвых» активов, получить предписание о сносе и продать имущество за бесценок, не раскрыв его потенциал.
Часть 2: От ограничений — к возможностям. Как мы нашли скрытый потенциал.
Градостроительный анализ — это не только поиск проблем, но и определение вектора развития. Мы изучили местные Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и Генеральный план.
Оказалось, что большая часть самого крупного участка НЕ попадала под самые строгие ограничения, но была расположена в рекреационной зоне. В ней, при определенных условиях, возможно размещение объектов спорта, общепита и развлечений — но только после получения условно-разрешенного вида использования (ВРИ).
Ключевое открытие: возможность согласовать размещение крупного физкультурно-оздоровительного комплекса (ФОК) и объектов общепита на значительной площади в рамках будущего комплексного благоустройства всей прилегающей территории.
Часть 3: Два сценария и цифры, которые говорят сами за себя.
Мы предоставили клиенту четкие сценарии:
Сценарий 1 (Пассивный, «как есть»): Продать всё в текущем состоянии. Цена: ~36,5 млн руб. (кадастровая стоимость). Или сдавать старые склады с постоянным риском, получая доход, но с непредсказуемым будущим.
- Сценарий 2 (Активный, с развитием): Инициировать и согласовать применение условно-разрешенного ВРИ в местном комитете по градостроительству, интегрировав свой проект в планы развития территории. После согласования рыночная стоимость имущественного комплекса, по нашим расчетам, могла вырасти до ~240 млн рублей.
Разница очевидна. Градостроительный анализ превратил историю с ограничениями и рисками в стратегию многократного увеличения стоимости актива.
Выводы. Зачем вам это нужно?
Эта история — не исключение. Владельцы земли часто не знают:
- Всех скрытых ограничений на своем участке.
- Реального, а не только текущего, разрешенного использования по ПЗЗ.
- Законных процедур изменения ВРИ и скрытого потенциала своей земли.
Профессиональный градостроительный анализ — это:
- Финансовая безопасность: Вы не вложитесь в то, что могут снести или заморозить.
- Инвестиционная карта: Вы увидите, как можно легально и выгодно развить территорию.
- Основа для решений: Точные данные для переговоров о продаже, залоге или запуске проекта.
Не гадайте на кофейной гуще, стоит ли ваш участок десятки или сотни миллионов. Узнайте это точно.
Хотите раскрыть истинный потенциал и оценить все риски вашего земельного участка?
Закажите профессиональный градостроительный анализ в CO-BROKER.
Мы изучим все документы, выявим ограничения и возможности, дадим четкий план действий по увеличению стоимости вашего актива.
Изучите наши кейсы и оставляйте заявку на сайте: co-broker.ru
P.S. Данные в статье основаны на реальном отчете. Детали изменены в целях конфиденциальности. Итоговая стоимость зависит от множества факторов и требует индивидуального расчета