Клиент хотел купить землю под «лайт». Мы сэкономили ему миллионы, сказав «не стройте».
Разбираем реальный кейс: как анализ «Best Use» перевернул инвестиционную стратегию с ног на голову.
Ко мне обратился инвестор с, казалось бы, простой задачей: «Найди участок в 5 км от МКАД, вдоль Варшавского и Косинского шоссе. Куплю, построю light industrial (лайт-индастриал) и буду сдавать». Классическая история.
Но вместо того, чтобы сразу броситься в поиск, мы предложили начать с вопроса: «А какой формат недвижимости здесь действительно будет самым выгодным?» Это и есть услуга Best Use — анализ наилучшего и наиболее доходного использования актива.
Мы погрузились в цифры по Московскому региону, сравнили четыре ключевых сегмента в нужной локации:
- Готовые объекты Light Industrial (LI)
- Производственные помещения
- Производственны помещения под редевелопмент/ реконструкцию
- Склады
- «Голые» земельные участки
Что мы увидели (главный удар по интуиции):
- Строить «с нуля» на купленной земле — не самая эффективная модель. Маржа появляется только при очень специфических условиях: нужно найти условно дешевую землю (до 75 млн/га) в зоне, где готовый продукт все еще можно продать дорого. Такие участки — большая редкость. В области их можно получить по программе выкупа за 15% от кадастровой стоимости, но вы должны быть 100% производственником.
- Покупка готового бизнеса (ГАБ) или объекта на стадии строительства может быть в разы выгоднее. Например, лот в строящемся LI-парке без арендатора через год, после привлечения арендатора, может вырасти в цене на 35%. Это готовый арендный бизнес с доходом.
Вывод для инвестора, который перечеркнул первоначальный план:
Строительство — это долго (16-18 месяцев), риски по себестоимости и сроком, головная боль. В текущих рыночных реалиях часто выгоднее не «создавать» актив, а «покупать» его на правильной стадии.
Нашему клиенту мы не не нашли и не продали участок. Мы сэкономили ему время, нервы и будущие перерасходы, направив фокус на готовые или строящиеся объекты LI. Иногда лучшая услуга — не дать клиенту то, что он просит, а дать то, что ему действительно нужно.
Хотите понять, какой формат недвижимости принесет максимум дохода в вашей локации? Делаем анализ Best Use под ключ. Напишите нам в Телеграмм и мы экспресс оценку бесплатно. Быстро наложим зоны, ограничения. Поделимся идеями как можно использовать Ваш актив.