Рынок жилой недвижимости Перми в 2025 году демонстрирует динамичное развитие с контрастными тенденциями на первичном и вторичном сегментах. Несмотря на экономические вызовы и высокие ставки по ипотеке в начале года, город показал более высокие темпы роста цен, чем большинство региональных центров России. Пермь стала одним из лидеров по инвестиционной привлекательности на национальном уровне.
Первичный рынок (новостройки)
Первичный рынок Перми демонстрирует устойчивый восходящий тренд. На начало 2025 года средняя стоимость квадратного метра составляла 153,4 тыс. руб./м², к сентябрю выросла до 158,4 тыс. руб./м² (рост на 3,3%), а к январю 2026 достигла отметки 170,5 тыс. руб./м² - прирост на 11% за весь год. Темпы роста цен в 2025 году составили 3,8-4% за первые девять месяцев.
Средняя стоимость квартиры на первичном рынке выросла с 7,9 млн до 8,2 млн рублей за первые 9 месяцев года. Прогноз на 2026 год предполагает продолжение роста цен на 10-12% в связи с инфляцией, восстановлением спроса и сокращением объёмов предложения нового жилья.
Вторичный рынок (готовое жильё)
Вторичный рынок показал более выраженную волатильность. Данные по средней стоимости квадратного метра за 2025 год:
·Максимум: 145,8 тыс. руб./м² (март-апрель)
·Минимум: 112,3 тыс. руб./м² (август)
·На конец 2025 года: ~131 тыс. руб./м²
Это выражает годовой рост на 11-12% к ноябрю 2025 по сравнению с ноябрём 2024 (была 110,3 тыс. руб./м²). Вторичный рынок испытал существенное падение цен в июле-августе на 20% от пикового значения, но затем восстановился.
2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ПЕРВИЧНОГО И ВТОРИЧНОГО РЫНКОВ
Сравнение цен первичного и вторичного рынков Перми в 2025 году
Первичный рынок традиционно дороже вторичного. Разница в цене составляет 25-40% в пользу первичного рынка. На начало 2026 года:
·Первичный рынок: 170,5 тыс. руб./м² (173 ЖК, 8 823 предложения)
·Вторичный рынок: 131,2 тыс. руб./м²
Однако первичный рынок менее волатилен, показывая более стабильный рост, в то время как вторичный рынок более чувствителен к краткосрочным факторам (ипотечные ставки, сезонность, психология покупателей).
3. ДИНАМИКА СДЕЛОК И АКТИВНОСТИ РЫНКА
Первичный рынок:
Количество сделок в 2025 году выросло на 19,3% по сравнению с 2024 годом (13 024 договора участия в долевом строительстве против 10 911 в 2024). За первые 10 месяцев 2025 года было продано 5,5 тыс. квартир, что на 12% меньше аналогичного периода 2024 года, но уровень продаж восстановился со второй половины года.[4][8]
Рекордный месячный показатель был зафиксирован в октябре 2025: 924 сделки (на 36% выше сентября) — лучший результат за год. Восстановление активности началось с июня-июля и было обусловлено улучшением условий льготной и семейной ипотеки, а также снижением ключевой ставки ЦБ.[9]
Вторичный рынок:
На вторичном рынке за 2025 год произошло около 40 тыс. сделок, что на 13% выше, чем на начало года. Число сделок в ноябре выросло на 14% к октябрю и на 11% в годовом выражении (ноябрь 2024 vs ноябрь 2025). Активность покупателей за 2025 год увеличилась на 13% на вторичном рынке.[5][10]
4. СТРУКТУРА РЫНКА ПО ТИПОЛОГИИ ЖИЛЬЯ
На вторичном рынке в 2025 году наблюдается перераспределение спроса и предложения:
Студии: Самый динамичный сегмент — предложение выросло на 35%, спрос на 23%. Это самый доступный сегмент (средняя цена ~2,5 млн руб.), привлекающий молодых покупателей и инвесторов.
Однокомнатные квартиры: Предложение выросло на 7%, спрос на 22%. Показывают наибольший спрос относительно предложения, что создаёт давление на цены в этом сегменте.
Двухкомнатные квартиры: Предложение выросло на 5%, спрос стабилен. Самый массовый сегмент (цена ~4,5 млн руб.).
Трёхкомнатные квартиры: Предложение выросло на 14%, спрос на 19%. Премиальный сегмент (цена ~7,5 млн руб.) сохраняет стабильный спрос.
5. КОНКУРЕНТНАЯ СТРУКТУРА (ЗАСТРОЙЩИКИ)
Рынок первичного жилья Перми высокофрагментирован. Топ-5 застройщиков контролируют менее 50% рынка нового строительства.
Лидирующие застройщики 2025 года:
Девелопмент-Юг — 19,9% рынка, 118,6 тыс. м² текущего строительства. Ключевой проект: ЖК «Погода» в микрорайоне Ива. В 2025 году сдала наибольший объём жилья: 157,1 тыс. м².
ПЗСП — 8,8% рынка реализации, но 345,5 тыс. м² текущего строительства (17,4% в регионе). Позиция лидера по объёму строящихся домов. Проекты: ЖК «Красное яблоко», ЖК «Патриот». Рейтинг по РФ: 36-е место из сотен застройщиков.
ПМД (Группа компаний) — 8% рынка реализации, 155,8 тыс. м² строительства. Завершённые проекты: Grand House, Дом-парк «Звезда». Планы на 2025-2027: сдача четырёх ЖК.
СПК — 6,9% рынка. Проект: ЖК «МотовилихинSKY» (сдан в 2025). Строит ЖК «Медовый» в Кондратово (готовность 2025-2026).
Мегаполис — 6,5% рынка. В 2024 сдал два проекта, строит три дома и один ЖК.
Объем текущего строительства в Пермском крае достигает 1,98 млн м² жилья, из которых на долю Перми приходится значительная часть.
Первичный рынок:
На начало января 2026 года на витрине новостроек представлено 10 655 лотов общей площадью 559 тыс. м² в 173 жилых комплексах. Объём предложения на первичном рынке вырос на 2% за год. Замечателен тренд уменьшения площади квартир при увеличении их количества — застройщики оптимизируют структуру под платёжеспособность покупателей.
Вторичный рынок:
С начала 2025 года предложение на вторичном рынке увеличилось на 11%, что отражает растущее число собственников, решивших продать свою недвижимость в условиях роста цен.
7. ИПОТЕЧНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ И ГОСПОДДЕРЖКА
Ипотека остаётся основным инструментом финансирования жилья в Перми. В 2025 году более половины первичных продаж финансировались через льготные программы государственной поддержки.
Ставки по ипотеке (на начало 2026 года):
·Базовые ставки: от 6% годовых
·Семейная ипотека: от 6-6,5%
·Материнский капитал: может быть использован как первоначальный взнос или для гашения кредита
·Первоначальный взнос: от 15-20%
Льготные программы:
·Сельская ипотека: до 3% годовых (для сельских населённых пунктов и опорных центров)
·IT-ипотека: 6% годовых
·Ипотека с господдержкой: ставки от 2,49% до 27,2% в зависимости от программы
Снижение ключевой ставки ЦБ в течение 2025 года привело к снижению рыночных ставок и существенному восстановлению спроса с июня-июля, что выражалось в 36% росте сделок в октябре.
8. ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ
Пермь занимает 13-е место в рейтинге инвестиционной доходности среди 79 крупнейших российских городов.
Показатели доходности инвестиций (период 2022-2024):
·С учётом сдачи квартир в аренду: 13,9% годовых
·Без учёта аренды: 9,6% годовых
За год позиция города улучшилась с 50-го на 13-е место благодаря повышению доходности на 1,3 процентных пункта.
Контекст доходности:
Пермь уступает только Иваново (22% с арендой) и Челябинску (19,4%), но опережает соседние Екатеринбург (4,7%) и Нижний Новгород (5,1%), а также намного превосходит Москву с её отрицательной доходностью (-3,7%). Средняя доходность по крупным региональным центрам составляет около 8%, что ниже пермского показателя.
Факторы, обеспечивающие высокую доходность:
1. Устойчивый рост цен на недвижимость (11-16% в год)
2. Активный спрос на долгосрочную аренду (хороший рынок сдачи в аренду)
3. Относительно невысокие абсолютные цены в сравнении с соседними городами
4. Демографические факторы (население 1,3+ млн в регионе)
Инвестиционная доходность рассчитывается с учётом прироста стоимости однокомнатной квартиры, дохода от аренды, налогов на имущество, взносов на капремонт, ЖКУ и инфляции.
9. РАЙОНИРОВАНИЕ И ГЕОГРАФИЯ ЦЕН
На первичном рынке Перми цены варьируются в зависимости от района, хотя данные не полностью актуализированы. Исторически:
Самые дорогие районы:
·Ленинский (центр города) — традиционно 70-105 тыс. руб./м² (цены выросли)
·Дзержинский — премиальный сегмент
·Свердловский район
Среднеценовые районы:
·Мотовилихинский — активно застраивается, показывает хороший потенциал
·Индустриальный
Более доступные районы:
·Кировский и Орджоникидзевский (исторически дешевле)
·Пригородные зоны: Култаево, Вышка-2
Новые ЖК распределены по всему городу: от Вышки-2 (крупнейший жилой район) до центра и пригородов, что указывает на диверсификацию застройки.
10. КЛЮЧЕВЫЕ ФАКТОРЫ И ТРЕНДЫ 2025 ГОДА
Позитивные факторы:
1. Восстановление спроса — активность на рынке первичного жилья выросла на 36% в октябре 2025 после медленного начала года, спрос на вторичном рынке превысил прошлогодний.
2. Инвестиционная привлекательность — Пермь входит в топ-15 городов РФ по доходности инвестиций в недвижимость.
3. Темпы роста цен — Пермь показывает более высокие темпы роста цен (11-16% в год) на фоне стабильного спроса.
4. Объём предложения — 559 тыс. м² на витрине первичного рынка обеспечивает выбор покупателям при сохранении конкурентности застройщиков.
5. Улучшение условий финансирования — снижение ставок по ипотеке в течение 2025 года благоприятно сказалось на спросе.
Вызовы и ограничения:
1. Волатильность цен на вторичном рынке — падение на 20% в середине года создаёт неопределённость.
2. Сокращение девелоперской активности — объём запущенного в продажу жилья сократился на 11% в январе-декабре 2025 по сравнению с 2024.
3. Зависимость от ипотеки — более 50% продаж финансируется льготными программами, что создаёт уязвимость к изменениям государственной политики.
4. Снижение площади жилья — застройщики минимизируют площадь квартир для оптимизации цены, что может привести к снижению качества жилья.
5. Высокие остатки предложения - 870 тыс. м² нераспроданного жилья в Пермском крае указывает на избыточное предложение.
Ожидаемые тренды:
1. Цены на первичном рынке: Прогнозируется рост на 10-12% обусловленный инфляцией, восстановлением спроса и сокращением объёмов предложения нового жилья.
2. Объёмы сделок на первичном рынке: Ожидается стабилизация на уровне 2025 года при условии сохранения программ льготного ипотечного кредитования.
3. Вторичный рынок: Прогнозируется плавный рост цен на фоне восстановления спроса и ограничения предложения ввиду перевода спроса на первичный рынок.
4. Фактор НДС: С 1 января 2026 года повышение НДС с 20% до 22% увеличит себестоимость строительства и неизбежно отразится на ценах застройщиков.
5. Инфляция и ставки ЦБ: Закладываемая инфляция на 2026 год на уровне 4%, но эксперты ориентируются на ключевую ставку ЦБ (близка к 21% на момент анализа).
Риски:
·Дальнейшее ужесточение условий ипотеки
·Замедление экономического роста
·Снижение платёжеспособности покупателей в условиях высокой инфляции
Для покупателей:
·Первичный рынок более надёжен для покупки с целью проживания благодаря прозрачности застройщиков и прогнозируемому качеству.
·Вторичный рынок может предложить более низкие цены, но требует осторожного анализа.
·Однокомнатные и двухкомнатные квартиры остаются наиболее ликвидными.
·Льготные ипотечные программы остаются актуальны и должны использоваться до их сворачивания.
Для инвесторов:
·Пермь входит в топ-15 городов РФ по инвестиционной привлекательности с доходностью 13,9% годовых при сдаче в аренду.
·Однокомнатные квартиры и студии лучше всего арендуются и показывают высокий спрос.
·Возможны прибыли как от прироста стоимости (9,6% годовых без учёта аренды), так и от регулярного дохода.
Для девелоперов:
·Рынок восстанавливается, но требует адаптации к спросу на более компактные квартиры.
·Необходимо уделять внимание инфраструктуре и удобствам для привлечения покупателей.
·Условия ипотеки остаются критическим фактором для объёмов продаж.
Дата исследования: 3 февраля 2026 года
Охват данных: 2024-2026 годы (основной фокус — 2025 год)
Источники: РБК Пермь, ЦИАН, Авито Недвижимость, Реестр Росреестра, аналитические агентства КД-Консалтинг, РИА Рейтинг, Делайновое.рф / Neomaker.ru
Делайновое.рф – Исследуем. Просчитываем. Создаем новые возможности.
Neomaker.RU / Делайновое.рф - консалтинговая компания, специализирующаяся на комплексных исследованиях и разработке концепций для девелоперов, управляющих компаний и инвесторов в сфере недвижимости.
Ключевые направления: маркетинговые исследования, Best Use анализ, финансовое моделирование, концепции коммерции и общественных пространств, концепции и квартирография ЖК, КОТ (комплексное освоение территории), консалтинг по управлению активами.
С 1999 г. компания работает с крупнейшими российскими девелоперами и консалтинговыми агентствами (GMK, DeVision, Брусника, БЭЛ Девелопмент и др.).
Контакты:Сайт: www.neomaker.ru
Телефон: +7 (922) 110-01-01
Email: 79221100101@yandex.ru
Локации: Екатеринбург, Москва, Сочи