Рынок недвижимости Новосибирска в 2025 году прошел через принципиальную трансформацию: из перегретого и массового рынка, поддерживаемого льготной ипотекой, он превратился в выборочный, рациональный и структурированный. Спрос упал на 30%, но цены продолжили расти. Город столкнулся с рекордной затоваренностью (74,5 тыс. непроданных квартир), что создало парадокс рынка: падение спроса при растущих ценах. Новосибирск остается самым активным по объемам строительства в Сибири, но динамика 2025 года указывает на структурное переформатирование рынка.
1. ЦЕНОВАЯ ДИНАМИКА И ПАРАДОКС РЫНКА
Первичный рынок (новостройки)
Новосибирск демонстрирует контринтуитивную динамику: спрос падает, а цены растут. Ключевые показатели:
За первые пять месяцев 2025 года заключено 3,3 тыс. сделок — на 30,3% меньше, чем в аналогичный период 2024. Для сравнения: снижение по Новосибирской области составило лишь 17,7%, что подчеркивает особую остроту проблемы в самом городе.
Вопреки падению спроса, цена продолжила расти:
·На май 2025: 155,8 тыс. руб./м² (рост на 10,4% за год)
·На апрель 2025: 172,1 тыс. руб./м² (рост на 16% за год)
·На февраль 2025: 172,4 тыс. руб./м²
·На конец 2025 года: 152,35 тыс. руб./м² (рост на 10% за год, снижение от апрельского пика)
·На февраль 2026: 174,9 тыс. руб./м² (восстановление роста)
Таким образом, за год цены выросли на 10-16% несмотря на катастрофическое падение объемов сделок. Средний бюджет сделки увеличился до 7,5 млн рублей (+13,2%), но средняя площадь лота выросла до 48 м², что указывает на смещение спроса в сторону более просторных квартир.
По типам квартир динамика неравномерна:
·Двух- и трехкомнатные квартиры: рост на 18% и 15% соответственно (за год)
·Однокомнатные: рост на 9% (в первом квартале)
·Студии: минимальный рост (2% в первом квартале)
Вторичный рынок (готовое жильё)
На вторичном рынке динамика более спокойная, но с существенными дифференциацией:
·На февраль 2025: 135,8 тыс. руб./м²
·На июль 2025: 168,6 тыс. руб./м² (на готовые квартиры)
·На конец 2025 года: 141,4 тыс. руб./м² (вторичка, вырос на 4,5% за год)
Рост вторичного жилья по типам был неравномерным: студии +5,6%, однокомнатные +6,3%, двухкомнатные +3,1%, трехкомнатные +3%, четырёхкомнатные +11,4%.
Ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками
Это одна из ключевых характеристик новосибирского рынка:
На февраль 2025: первичный рынок дороже на 27% (172,4 vs 135,8 тыс. руб./м²), максимальный разрыв за несколько лет. К концу 2025 года разрыв сократился до 17,7% на региональном уровне (141,7 тыс. руб./м² первичный vs 120,5 тыс. руб./м² вторичный).
Важно: на начало 2026 года разница по городу составляет примерно 33 тыс. руб./м² (174,9 vs ~141), что соответствует примерно 19-20% разрыву. Беспрецедентный разрыв вызван сочетанием факторов:
·Высокие скидки и дисконты на первичном рынке
·Рост доли готовых квартир в сданных домах на вторичном рынке (они дороже новых домов)
·Массовый отход покупателей на вторичный рынок в поисках более доступного жилья
2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ПЕРВИЧНОГО И ВТОРИЧНОГО РЫНКОВ
Структура сделок
Вторичный рынок Новосибирска вдвое превосходит первичный по объему сделок. На каждую проданную квартиру в новостройках в среднем приходится по 4,11 сделок на вторичном рынке за последние четыре с половиной года. Минимальный разрыв был во втором квартале 2024 года (2,61), максимальный — в 2022 году (6,01), когда покупатели массово избегали строительных рисков.
Рыночная динамика 2025 года
·Первичный рынок: сделки упали на 30% в первые пять месяцев
·Вторичный рынок: динамика более стабильна, активность растет по мере восстановления
·Доля вторичного рынка в общем объеме продаж: примерно 70-75% от всех трансакций
Парадокс состоит в том, что при падении объемов на первичном рынке вторичный рынок продолжает расти благодаря переходу спроса: покупатели ищут более доступные готовые квартиры вместо дорогих новостроек с рисками строительства.
3. ДИНАМИКА СДЕЛОК И АКТИВНОСТИ РЫНКА
Первичный рынок в деталях
Падение спроса началось с конца 2024 года:
·Июль-октябрь 2024: оформлено в три раза меньше ипотечных кредитов, чем в 2023
·Начало 2025: падение продолжилось, показатель -30% за первые пять месяцев
·Лето-осень 2025: начало восстановления спроса благодаря снижению ключевой ставки ЦБ
Основная причина падения — отмена массовой льготной ипотеки в конце 2024 года. По оценкам экспертов, уход с рынка «льготников» обвалил продажи почти на 70%. К этому добавилось повышение ключевой ставки ЦБ с 16% до 21% (июль 2024 — первая половина 2025), что сделало ежемесячные платежи неподъемными для большинства покупателей.
Второе полугодие 2025
Динамика начала улучшаться со второго полугодия благодаря:
·Снижению ключевой ставки ЦБ с 21% до более привлекательных уровней
·Запуску новых программ государной поддержки
·Психологическому восстановлению рынка после паники конца 2024
Однако полного восстановления к уровню 2024 не произошло. Годовая динамика 2025 отрицательна.
Ввод жилья в эксплуатацию
В 2025 году в Новосибирске введено 1,1 млн кв.м многоквартирного жилья — падение на 27,5% к 2024. Сдано 86 многоквартирных домов на 19,431 квартиру (против 104 домов на 24,778 квартир в 2024).
Общий строительный задел в регионе сократился на 4,7% (с 3,7 млн кв.м в мае 2024 до 3,55 млн кв.м в мае 2025), количество активных строек уменьшилось на 20-25%.
4. ЗАТОВАРЕННОСТЬ И ИЗБЫТОК ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Это критическая проблема новосибирского рынка 2025 года. На конец 2025 года в городе остаются непроданными:
·15,5 тыс. квартир в сданных домах
·59 тыс. квартир в строящихся домах
·Всего: 74,5 тыс. непроданных квартир
Это на 40% больше оптимального уровня и является одной из самых высоких цифр по России. Для сравнения: в конце 2024 года было около 28 тыс. непроданных квартир.
Такой объем затоваренности указывает на фундаментальный дисбаланс: застройщики продолжают вводить жилье, но спрос упал на 30%. Избыток предложения должен был обрушить цены, но этого не произошло благодаря скидкам и дисконтам от застройщиков, которые поглотили давление на цены.
5. СТРУКТУРА РЫНКА ПО ТИПОЛОГИИ ЖИЛЬЯ
Динамика спроса по типам
Спрос существенно переместился:
·Студии и небольшие квартиры (до 30 м²) стали приоритетом для покупателей из-за низкой цены
·Однокомнатные квартиры: растущий спрос, объект инвестиций
·Двух- и трехкомнатные: падение спроса, но рост цен (инвесторы удерживают позиции)
Рекомендуемые форматы для инвестиций
Аналитики рекомендуют компактные форматы до 30 м² для посуточной аренды, особенно в центральных и октябрьском районах, с потенциалом доходности 7-10% годовых.
6. КОНКУРЕНТНАЯ СТРУКТУРА (ЗАСТРОЙЩИКИ)
Рынок первичного жилья Новосибирска остается фрагментированным. Топ-5 застройщиков:
1. "Брусника" — 9,4% рынка города
2. "Поляков" — 8,8% рынка
3. "Расцветай" — 8,0% рынка
4. "КПД-ГАЗСТРОЙ" — 7,9% рынка (23% в области)
5. "Союз" — 6,9% рынка
Концентрация остается низкой: топ-5 контролирует менее 41% рынка реализации. На региональном уровне ситуация более концентрирована: КПД-ГАЗСТРОЙ доминирует с 23%, Брусника 9,2%, остальные имеют доли 6-7%.
Системные проблемы застройщиков
В 2025 году застройщики столкнулись с:
·Требованием о комплексном развитии территории (КРТ, введено в декабре 2024), которое повышает финансовую нагрузку девелоперов, обязывая их за свой счет создавать рядом с новостройками объекты инфраструктуры
·Сокращением проектного финансирования и растущей себестоимостью строительства
·Высокой затоваренностью и сложностью продаж
·Угрозой банкротства некоторых игроков («сепарация застройщиков»)
7. ИПОТЕЧНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ И ГОСПОДДЕРЖКА
Условия ипотеки в 2025 году
·Базовые ставки: от 6% годовых (на конец 2025)
·Максимальные ставки: 20-22% в коммерческих предложениях
·Первоначальный взнос: от 15-20%
Государственные программы
Основной удар по рынку нанесло окончание массовой льготной ипотеки в конце 2024. Это привело к падению объемов на 70% в переходный период. В 2025 году действовали:
·Семейная ипотека: около 6-6,5%
·Льготы отдельным категориям населения
·Материнский капитал в качестве первоначального взноса
·Программы субсидирования процентных ставок отдельным категориям
Восстановление произошло во втором полугодии 2025 благодаря восстановлению доступности при снижении ставок ЦБ.
8. ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ
Рейтинг городов по доходности
Новосибирск занимает 33-е место среди 79 крупнейших российских городов по доходности инвестиций в недвижимость.
Показатели доходности инвестиций в типовую недвижимость (2022-2024 годы)
·С учетом сдачи в аренду: 9,8% годовых
·Без учета аренды: 5,8% годовых (за три года)
Город показал впечатляющий рост: в 2024 году доходность составляла 6,7%, к 2025 увеличилась на 3,2% до 9,8%, город поднялся в рейтинге с 87-го места на 33-е.
Доходность от сдачи в аренду (без учета прироста стоимости)
На конец 2025 года:
·Средняя доходность всех квартир: 6,5% годовых, окупаемость 15,3 года
·Студии: 6,4% годовых, окупаемость 15,6 лет
·Комнаты: 9,4% годовых, окупаемость 10,6 лет
·Однокомнатные: примерно 6,8% годовых, окупаемость 14,7 лет
Эти показатели выше среднероссийских (6,1% доходность, 16,4 года окупаемость), что делает Новосибирск привлекательным для консервативных инвесторов.
Контекст доходности
Для сравнения по Сибири:
·Омск: 11,6% (с учетом аренды)
·Барнаул: 10,5%
·Новосибирск: 9,8%
·Кемерово: 9,7%
·Красноярск: 4,7%
·Иркутск: 2,3%
По России лидируют Иваново (22%), Горно-Алтайск (20,9%), Абакан (18,8%).
Альтернативные инвестиции
Эксперты отмечают, что в 2025 году альтернативные инструменты показывают более высокую доходность:
·Банковские вклады: 21-23% годовых
·Государственные облигации: 16-17%
·Паевые инвестиционные фонды: до 40%
Это объясняет отток части инвесторов с рынка недвижимости в финансовые инструменты.
Факторы, поддерживающие доходность
1. Рост арендных ставок за последние годы: в целом по области +60% за три года
2. Относительно невысокие абсолютные цены по сравнению с московским регионом
3. Высокая демографическая база (население 1,6+ млн в области, 1,3+ млн в городе)
4. Растущий спрос на съемное жилье от студентов и молодых специалистов
9. РАЙОНИРОВАНИЕ И ГЕОГРАФИЯ ЦЕН
Рекомендуемые инвестиционные районы
Аналитики выделяют несколько приоритетных районов для инвестиций в 2025-2026:
Центр города (Центральный район)
·Характеристика: максимальная инфраструктура, близость к вузам, ресторанам, офисам
·Потенциал: высокая доходность от посуточной и долгосрочной аренды
·Особенность: формат до 30 м² для студентов и молодых специалистов
·Перспектива: капитальный рост за счет развития инфраструктуры
Октябрьский район
·Характеристика: мировые вузы, молодежная база, развивающаяся инфраструктура
·Потенциал: спрос от студентов, хорошая арендная доходность (7-10% годовых)
·Особенность: массовое студенческое жилье, компактные квартиры
Калининский район
·Характеристика: близость к центру, развитая инфраструктура, более доступные цены, близость к природе (река, парки)
·Потенциал: баланс между ценой и удобством, растущая популярность
·Особенность: семейное жилье, двух- и трехкомнатные квартиры
Кировский район
·Характеристика: относительно доступные цены, развивающаяся инфраструктура
·Потенциал: восстановление после падения предложения
·Особенность: более экономичный вариант для первичного жилья
Железнодорожный район
·Характеристика: самый доступный район города
·Потенциал: долгосрочный капитальный рост при развитии инфраструктуры
·Цена однокомнатной: от 3,3 млн (вторичный) и 3,5 млн (новостройка) — самые низкие по городу
Дзержинский район
·Характеристика: центр города, высокие цены
·Потенциал: премиум-сегмент, стабильный спрос
·Особенность: покупка для проживания, а не инвестиций
10. КЛЮЧЕВЫЕ ФАКТОРЫ И ТРЕНДЫ 2025 ГОДА
Позитивные факторы
1. Рост инвестиционной привлекательности — город поднялся с 87-го на 33-е место в национальном рейтинге доходности.
2. Восстановление доходности от сдачи в аренду — рост арендных ставок на 23% при росте цен на 9% создает отличное соотношение цены и дохода.
3. Высокая демографическая база — 1,3 млн жителей в городе создает стабильный спрос на жилье.
4. Лидерство в Сибири по объемам строительства — Новосибирск вводит 1,1 млн кв.м ежегодно, обеспечивая выбор проектов.
5. Снижение ставок по ипотеке — восстановление доступности кредитов во втором полугодии 2025.
6. Структурная трансформация рынка — переход на рациональное ценообразование вместо эмоциональных покупок.
Вызовы и риски
1. Рекордная затоваренность — 74,5 тыс. непроданных квартир на 40% выше нормы. Это может привести к давлению на цены и банкротствам застройщиков.
2. Падение спроса на 30% — даже при восстановлении во второй половине года полного восстановления к уровню 2024 не произойдет.
3. Требование КРТ — комплексное развитие территории повысит себестоимость проектов и цены.
4. Сокращение строительного задела — объем будущего предложения снизится на 4,7%, что может привести к дефициту жилья через 2-3 года.
5. Рост в нерентабельности застройщиков — угроза банкротства некоторых игроков из-за затоваренности и убыточности.
6. Высокий ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками — покупатели бегут на вторичный рынок в поисках более доступного жилья.
7. Конкуренция альтернативных инвестиций — банковские вклады (21-23%) и облигации (16-17%) привлекают консервативных инвесторов сильнее, чем недвижимость.
Ожидаемые тренды
1. Цены на первичном рынке: Ожидается медленный рост на 5-8% благодаря инфляции и стабилизации спроса. Однако давление затоваренности может замедлить этот рост.
2. Сепарация застройщиков: Прогнозируется выход из рынка малых и слабых девелоперов, что повысит концентрацию и может привести к умеренному росту цен среди оставшихся игроков.
3. Дефицит проектов через 2-3 года: Сокращение строительного задела на 4,7% указывает на замедление запусков. Через 2-3 года это может привести к дефициту новых проектов и резкому скачку цен.
4. Ввод жилья: Ожидается стабилизация ввода на уровне 1,0-1,1 млн кв.м при постепенном восстановлении спроса.
5. Вторичный рынок: Будет доминировать в структуре сделок, цены будут расти быстрее из-за переходящего спроса и меньшей затоваренности.
6. Инвестиционная доходность: При восстановлении спроса и укреплении арендных ставок доходность может вырасти до 10-11%, повышая привлекательность Новосибирска для инвесторов.
Риски
·Дальнейшее ужесточение условий ипотеки
·Замедление экономического роста
·Политические факторы (геополитика может повлиять на приток населения)
Для покупателей
·Вторичный рынок в 2025-2026 годах более привлекателен: дешевле на 19-27%, риск застройки отсутствует.
·Однокомнатные квартиры и студии показывают хорошую ликвидность и спрос от арендаторов.
·Инвестирование в компактные форматы (до 30 м²) для посуточной аренды в центре может принести 7-10% годовых.
·Окупаемость инвестиции: примерно 15 лет при доходности 6,5%.
Для инвесторов
·Новосибирск входит в топ-40 городов РФ по инвестиционной привлекательности, но уступает Омску, Барнаулу и лидерам рейтинга.
·Доходность 9,8% с учетом аренды конкурентна, но не превосходит альтернативные инструменты (облигации 16-17%, вклады 21-23%).
·Рекомендуется диверсификация: часть средств в недвижимость (долгосрочный актив), часть в облигации (доход).
·Комнаты показывают лучшую доходность (9,4%) при сроке окупаемости 10,6 лет, чем отдельные квартиры.
·Окупаемость инвестиции: 15-16 лет при доходности 6,5%.
Для девелоперов
·Затоваренность требует агрессивной политики дисконтов и привлечения покупателей качеством и инфраструктурой.
·Требование КРТ повысит себестоимость и цены, что может еще больше уменьшить спрос. Необходимо компенсировать это через дизайн и удобства.
·Сепарация рынка неизбежна — слабые игроки выйдут, сильные консолидируют позиции.
·Перспектива дефицита жилья через 2-3 года благоприятна для оставшихся игроков.
Дата исследования: 3 февраля 2026 года
Охват данных: 2024-2026 годы (основной фокус — 2025 год)
Источники: РБК Новосибирск, ЦИАН, Авито Недвижимость, BNMap Pro, СибДом, Облакоканск, аналитики РИА Рейтинг, независимые аналитики новосибирского рынка (Сергей Николаев), Делайновое.рф / Neomaker.ru
Делайновое.рф – Исследуем. Просчитываем. Создаем новые возможности.
Neomaker.RU / Делайновое.рф - консалтинговая компания, специализирующаяся на комплексных исследованиях и разработке концепций для девелоперов, управляющих компаний и инвесторов в сфере недвижимости.
Ключевые направления: маркетинговые исследования, Best Use анализ, финансовое моделирование, концепции коммерции и общественных пространств, концепции и квартирография ЖК, КОТ (комплексное освоение территории), консалтинг по управлению активами.
С 1999 г. компания работает с крупнейшими российскими девелоперами и консалтинговыми агентствами (GMK, DeVision, Брусника, БЭЛ Девелопмент и др.).
Контакты:Сайт: www.neomaker.ru
Телефон: +7 (922) 110-01-01
Email: 79221100101@yandex.ru
Локации: Екатеринбург, Москва, Сочи