Или почему я выбрал загородный девелопмент, а не трейдинг и инвестиции.
Около 10 лет я занимался тем, что сейчас принято называть «финансами»:
рынки, графики, макроэкономика, волатильность, управление риском.
Я торговал, инвестировал, управлял деньгами и учил этому других. Организовал онлайн школу, преподавал в университетах. И все шло довольно буднично, но что-то в голове все равно посылало мне сигналы о смене деятельности.
Суть трейдинга или любого частного инвестора, консультанта, брокера это переиграть рынок. Заработать больше чем он дает. Если разложить все по полочкам, то становится довольно очевидно, что здесь происходит. Каждый хочет урвать свой кусок, кого-то обмануть, переиграть. Постоянный стресс и борьба. Миллионы долларов движутся каждую секунду, победы одних — проигрыши других.
В какой-то момент, я разгадал ребус. Не надо бежать впереди паровоза, надо просто сесть на него. Выбрать наиболее оптимальный для себя и ничего не делать. На своем канале в телеграме в 2023 году я написал об этом ребусе. Показал ответ. С тех пор этот актив уже вырос на 475% (по состоянию на Февраль 2026 года).
Некоторые люди поблагодарили меня за находку, а некоторые всегда будут «умнее» и посоветовали прикрывать лавочку и не рассказывать чепуху. Окей. Каждому свое.
Вскоре я понял, что как будто мне больше нечего искать и доказывать в мире финансов. Я нашел актив, который делает +100% каждый год. А убеждать людей и говорить им, что это ответ, не усложняйте – я устал. У каждого пусть будет свой путь, у большинства, по статистике, этот путь/депозит ведет к 0.
И пока я занимался рынком финансов. Мне всегда, во-первых, было тошно от конкурентов или других “специалистов”, ведь они предлагали просто ерунду, чтобы самим заработать больше. А во-вторых, всегда было интересно узнать и понять, какой это — мир недвижимости. Ведь там крутятся по-настоящему большие деньги. И никто почему-то об этом не кричит на каждом месте! Ведь вы не видите рекламу – стройте поселки, жк или инвестируйте в землю! Вы видите рекламу: покупайте акции компаний!
Вскоре я познакомился с одним бывшим загородным девелопером, который рассказывал, что данный бизнес весьма тяжелый и что раньше, он заходил в проекты, где потенциал роста был х10. Что меня конечно же подкупило. Правда, затем он сказал, что таких цифр уже нет. Но меня все равно это удивило и заинтересовало.
Почему трейдеру вообще нужен реальный актив
Как вообще происходит работа трейдера или инвестора на бирже? Ты открываешь компьютер, что-то покупаешь, что-то продаешь. Постоянно находишься в сделках. По факту - ты не владеешь активами, ты играешь. Это ключевое восприятия рынка, которое нужно поменять, чтобы понять тот самый “ребус”, о котором говорил в начале. И вот когда ты это осознаешь, тебе нужно закончить “играть”, тебе нужно перейти к “владею”. А что это означает? Ты будешь владеть компанией Apple? Или может ты владеешь Газпромом? Нет, ты всего лишь владеешь их акциями. Как ты можешь повлиять на бумаги? Купить или продать. Все. Ты никак не изменишь их стоимость. А отсюда следует – твое владение ограничено лишь двумя кнопками.
Большие деньги живут не в сделках. Они живут в системах.
Акции, облигации, фонды, деривативы — это всего лишь производные от реальных процессов: люди где-то живут, где-то работают, что-то строят, чем-то владеют.
Финансовые рынки — это отражение реальности, но не сама реальность.Ты можешь владеть нефтяной компанией, можешь владеть технологической компанией по производству чего-либо. Но это слишком “вау”, слишком круто. С чего начать? Где в этой системе, в этой цепочке находится актив, который невозможно «выключить», переписать или отменить? Которым ты будешь владеть и распоряжаться.
Ответ оказался на поверхности: земля, локация и среда, в которой люди хотят жить.
Что трейдинг научил меня видеть в недвижимости
У рынка ценных бумаг есть важное свойство: он моментально наказывает за иллюзии. Можно сколько угодно верить в компанию, но если у неё слабая экономика – цена это покажет.
С загородной недвижимостью происходит то же самое, только время тут растягивается, первые проблемы ты можешь увидеть только спустя 3–5 лет. Посёлок может выглядеть красиво. Дома могут быть дорогими. Концепция сформулирована и доказана. Продажи могут идти.
Но если:
– локация выбрана неправильно
– среда не формируется
– управление отсутствует
то через несколько лет рынок вынесет приговор. И это очень похоже на то, как умирают плохие бизнес-модели на бирже. А если проводить параллель с недвижимостью, вы только посмотрите, как много предложений на вторичном рынке. И если с квартирами еще можно что-то сделать, то покупать дома в заведомо погибающих локациях, поселках, не принесете ничего хорошего.
“Причем тут трейдинг” – спросите вы, я вам отвечу: дело в том, что прежде чем купить, мы должны понять, а по какой цене вдруг (никто не планирует продавать свои дома для жизни, но вдруг!) мы решим продать дом через х количество лет. Будет ли эта локация, поселок востребованы? Какие здесь будут изменения в будущем и так далее. Это все нужно учитывать. Покупка дома, участка или квартиры это не дешевое удовольствие, но оно может как и расти в цене, так и быть ликвидным в случае продажи.
Собственно такой опыт и знания мира инвестиций, финансов привели меня в девелопмент. Причем не в любой, а в загородный.
Почему именно загородка
Пандемия сделала то, что никакие маркетологи не могли сделать за 20 лет: она сместила образ жизни. Работа стала удаленной. Город перестал быть центром мира. Люди начали ценить пространство, тишину, воздух и контроль над своей средой.
Это был не тренд. Это была структурная смена.
И именно в этот момент загородная недвижимость перестала быть «дачами» и стала полноценным классом активов. И местом для постоянной жизни. Так случилось и с нами, в 2020 году мы перебрались загород. И с тех самых пор практически постоянно живем там. И конечно же лучше заниматься тем, что реально любишь и понимаешь. А загородную жизнь, дачу, лес, водичку – я давно полюбил.
Но зачем становится девелопером? Ведь можно просто инвестировать! Да, можно. Еще можно покупать отдельные дома, участки, играть в перепродажи.
Снова “играть”...
Но как и в финансах, настоящая власть находится не в сделках, а в контроле над системой. Девелопмент — это создание среды, места, а не просто строительство квадратных метров.
Тот, кто управляет средой, управляет ликвидностью, спросом, ценой. А если еще ты всеми руками и ногами живешь этим, живешь загородкой. То строить начинаешь “как для себя”.
От трейдера к девелоперу это не смена профессии
Это смена уровня. Финансовые рынки научили меня видеть риск, понимать циклы, не верить в иллюзии и всегда задавать вопрос «что будет дальше?».
Загородный девелопмент оказался тем же самым рынком, только в физическом мире. Финансы учат оптимизировать. Девелопмент учит ограничивать.
Вот несколько сдвигов мышления, которые произошли у меня на практике:
1. Не максимизировать, а балансировать. Лучший проект не самый прибыльный, а тот, который преодолеет любые циклы.
2. Сначала продукт, потом цифры. Если продукт слабый, никакая модель его не спасёт. Рынок всегда голосует быстрее Excel.
3. Сценарии важнее прогнозов. Не “что будет”, а: что если спрос медленнее; что если стройка дороже; что если рынок замрет на год.
Я не перестал заниматься финансами, у меня все также есть тот самый “ребус” в портфеле. Но теперь я занимаюсь еще и тем, что могу контролировать, чем могу управлять, в отличие от рынка финансов, где в отрыве от реальных решений они создают лишь иллюзию контроля.
Сегодня мне гораздо интереснее говорить:
• почему одни поселки продаются, а другие нет;
• как архитектура влияет на экономику;
• где заканчивается инвестиция и начинается продукт;
• какие ошибки обходятся дороже всего.
Это сложнее, чем проводить анализ акций.
Но именно здесь появляется реальная ценность.
Если вам интересна эта логика, тема, то подписывайтесь на наши соц. сети и я буду продолжать.
Эта первая статья из серии “От финансов к загородке”. В следующих статьях я расскажу, как пандемия изменила рынок загородки, с какими иллюзиями приходят покупатели и почему большинство проектов на самом деле неликвидны.