Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) стала привычным инструментом проверки объектов недвижимости. Многие покупатели считают, что получив выписку, они знают о квартире или доме всё необходимое, но это заблуждение.
Давайте разберёмся, какую информацию выписка из ЕГРН не показывает, и почему полагаться только на неё рискованно.
Что не видно в выписке из ЕГРН?
1. Права третьих лиц, не зарегистрированные в ЕГРН
Выписка отражает только те обременения и права, которые официально зарегистрированы. Но существуют права, которые возникают в силу закона или договора, но не всегда регистрируются:
- Право пожизненного проживания (например, по договору ренты или завещательному отказу)
- Преимущественное право покупки у сособственников или муниципалитета
- Арендные права, возникшие до введения обязательной регистрации
- Сервитуты, установленные решением суда, но ещё не внесённые в реестр
2. Зарегистрированные жильцы
Выписка из ЕГРН показывает собственника, но не показывает, кто прописан в квартире:
- Несовершеннолетние, сохраняющие право пользования даже после продажи
- Граждане, находящиеся в местах лишения свободы или на длительном лечении
- Лица, временно отсутствующие, но сохраняющие право на жилплощадь
Для проверки зарегистрированных лиц нужна отдельная справка о составе семьи или выписка из домовой книги.
3. Долги по коммунальным платежам
В выписке нет информации о задолженности по ЖКХ. Узнать об этом можно только:
- Запросив справку об отсутствии задолженности в управляющей компании
- Проверив лицевой счёт у продавца
- Обратившись в ТСЖ или ЖСК
Особенно важно это при покупке квартиры в старом фонде, где накопленные долги могут быть существенными.
4. Сделки, оспариваемые в суде
Если на момент получения выписки в суде уже рассматривается иск о признании сделки недействительной, вы об этом не узнаете из выписки. Информация появится только после вынесения решения и его регистрации.
Поэтому критически важно:
- Проверять историю перехода прав за последние 3-5 лет
- Выяснять обстоятельства каждой сделки
- Запрашивать у продавца правоустанавливающие документы
5. Перепланировки и незаконные изменения
Выписка содержит технические характеристики объекта по данным БТИ. Но она не покажет:
- Незаконные перепланировки, не согласованные с БТИ
- Самовольные пристройки
- Изменения несущих конструкций
- Объединение или разделение помещений без оформления
Для проверки нужен отдельный выезд специалиста и сверка с техническим планом БТИ.
6. Обременения на земельный участок под домом
Если вы покупаете квартиру, выписка на неё не покажет обременения на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. А ведь участок может находиться:
- В аренде с ограниченным сроком
- Под арестом
- В залоге
- Под сервитутом
7. Участие в судебных спорах
Собственник может быть вовлечён в судебные разбирательства, которые затронут объект недвижимости в будущем:
- Споры о наследстве
- Раздел имущества при разводе
- Банкротство физического лица
- Корпоративные споры (если собственник - юрлицо)
Что делать?
Выписка из ЕГРН - важный, но не единственный документ при проверке недвижимости. Для комплексной проверки необходимо:
- Заказать расширенную выписку из ЕГРН с историей переходов прав
- Получить справку о зарегистрированных лицах
- Запросить справки об отсутствии задолженности по ЖКХ
- Проверить технический план БТИ
- Изучить правоустанавливающие документы продавца
- Проверить продавца через открытые базы данных судов
- Привлечь юриста для проведения полноценной юридической экспертизы сделки