Долгожданная квартира, в которую вложены годы сбережений, и даже кредитные средства, может быть потеряна и после регистрации права собственности. К сожалению, такие ситуации случаются на практике.
Закон допускает признание сделки недействительной по ряду причин, а последствия могут быть серьезными: в квартире спокойно жить не получится, а деньги вернуть трудно, а иногда и вовсе невозможно.
Поэтому покупателям квартиры на вторичном рынке важно понимать основные риски и грамотно защищать свои интересы при покупке жилья.
Почему сделку могут признать недействительной
Сделка по покупке квартиры оформлена, право зарегистрировано и, казалось бы, можно спокойно жить. Но в ряде случаев закон позволяет оспорить даже зарегистрированную сделку и лишить нового собственника недвижимости. Основания для такого возврата предусмотрены законом. Основные причины:
- Нарушение прав третьих лиц, чьи интересы были нарушены при продаже.
- Недействительность договора из-за недостоверных документов или недееспособности продавца.
- Нарушения порядка приватизации и прав несовершеннолетних.
- Мошенничество и фиктивные сделки.
Если суд признает сделку недействительной – квартира возвращается прежнему владельцу, новый собственник часто остается без жилья, а часто и без денег (в случае мошеннических схем).
ТОП-5 ошибок, из-за которых покупатели остаются без квартиры и денег после покупки
В случаях, когда новые собственники квартиры теряют или оказываются на грани потери своей новой недвижимости, чаще всего выявляются следующие ошибки:
❌ Недостаточная проверка истории квартиры.
Если кто-то из предыдущих продавцов продал квартиру по недостоверным документам (например, доверенности) и оформил сделку вне воли законного владельца – право собственности нового покупателя может быть оспорено. Риски возрастают при сложной истории (приватизация, множественная смена владельцев, наследование).
❌ Игнорирование прав несовершеннолетних.
Если доля ребенка была продана без предоставления ему доли в другом жилье или меньше предыдущей, сделку могут оспорить органы опеки или сам бывший несовершеннолетний (после достижения 18 лет) – даже через много лет.
❌ Покупка у недееспособных лиц.
Если продавец на момент сделки был недееспособен (например, состоял на учете в психоневрологическом диспансере или признан судом невменяемым), сделку легко отменят по суду. Но как показывает практика, необязательно у продавца должна быть справка о невменяемости. Отменяют и без нее. Например, если продавец – пенсионер и будет доказано, что его уговорили подписать договор в неадекватном состоянии, а уже после родственники признают его недееспособным и возвращают жилье через суд.
❌ Покупка квартиры с обременениями без грамотно подготовленных документов.
Квартира может продаваться с обременением – залог, ипотека, запрет на регистрационные действия. Покупатель может лишиться жилья и денег даже не дожидаясь предъявления прав на квартиру залогодержателем. Как правило, если поторопиться с передачей средств перед регистрацией купленной недвижимости в Росреестре, вернуть деньги за проблемную квартиру бывает сложно.
На практике такие квартиры могут покупаться, например, если ипотека еще не погашена или наложен запрет из-за долгов. Продавец принимает деньги от покупателя, закрывает свои обязательства и снимает обременение. ❗ Но участие грамотного специалиста в такой сделке обязательно.
❌ Отсутствие проверки продавца на банкротство
Если продавец находится на грани процедуры банкротства или в отношении него уже подано заявление о признании банкротом, последующие сделки могут быть оспорены арбитражным управляющим в течение 3 лет. В таком случае квартира считается «спорным активом» и новый собственник рискует потерять и жилье, и деньги. Вряд ли человек с плохим финансовым положением сможет вернуть всю полученную сумму.
На рынке недвижимости нельзя быть доверчивым. Не надейтесь только на порядочность продавца, работайте с проверенными специалистами и не экономьте на юридической экспертизе, особенно если покупаете квартиру на вторичном рынке.
Меня зовут Артем Милов, я ипотечный брокер с 11-летним стажем. Помогаю оформлять ипотеку и выгодную страховку для клиентов по всей России, подбираю объекты и проверяю юридическую чистоту сделок в Москве и Московской области.
Если планируете покупку квартиры в Москве или Московской области – пишите в Телеграм. ✔️ Помогу оформить ипотеку, в т.ч для ИП или самозанятому, без официального дохода, проверю все документы, организую сделку под ключ – с гарантией юридической чистоты.