Российские банки стали чаще указывать в ипотечных договорах, что сдачу купленной в кредит квартиры надо согласовывать с ними до погашения долга, пишут «Известия». В некоторых случаях кредитор вообще запрещает выводить не оплаченное полностью ипотечное жилье на рынок аренды и даже селить там родственников — особенно если для покупки использован маткапитал.
Еще одна тенденция — стремление выдавших ипотеку банков закрепить за собой право проверять квартиры заемщиков без фиксации сроков и регулярности таких визитов. Опрошенные «Известиями» эксперты считают, что такие проверки и ограничения на использование ипотечного жилья могут использоваться кредиторами в качестве рычага давления при просрочке.
В целом по России примерно 2/3 купленных в ипотеку квартир изначально приобретались для сдачи в аренду и используются таким образом еще до погашения кредита без ведома банка-кредитора, заявил директор рынков России и СНГ компании fam Properties Валерий Тумин. В Москве ситуация другая: в 2025 году лишь 5% ипотечного жилья предназначалось для аренды. По оценке ведущего аналитика Freedom Finance Global Натальи Мильчаковой, из московских квартир, сдаваемых в наем, лишь около 4% находятся в залоге у банка.
Верховный суд ранее запретил банкам, выдающим ипотечные кредиты, произвольно ограничивать использование купленных на эти средства квартир, напомнил юрист компании «СКР-групп» Алексей Дзюман. При этом кредитные организации вправе прописать в договоре свое право на предварительное согласование сдачи жилья в аренду.
Такие пункты обычно вносятся в договоры по ипотеке, оформляемой с привлечением материнского капитала, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) и Союза юристов-блогеров на базе МГЮА имени О.Е. Кутафина Галина Земскова. По ее словам, это обусловлено требованиями закона: маткапитал можно тратить на улучшение жилищных условий, но не на получение дохода.
Кроме того, в ипотечных договорах все чаще закрепляют право кредитора контролировать состояние залогового имущества (то есть купленной квартиры), в том числе путем проведения выездных проверок на месте. При этом сроки и периодичность таких выездов не оговаривается — то есть остается на усмотрение банка.
Клиентка Сбербанка подтвердила «Известиям», что в ипотечном договоре прописаны индивидуальные условия выдачи кредита: они не ограничивают использование залоговой квартиры и не содержат пункт о ее проверках. Однако там же указано, что заемщик обязан соблюдать общие условия кредитования. В тексте самого договора их нет, но они опубликованы на сайте банка — и как раз включают запрет на передачу ипотечного жилья третьим лицам без разрешения кредитора и его право проверять залоговую недвижимость.
Клиент Альфа-банка пожаловался в комментариях на портале «Банки.ру», что Росреестр не регистрирует краткосрочные договоры аренды жилья (меньше года), а банк-кредитор при этом запрещает сдавать ипотечную квартиру дольше чем на 11 месяцев, обосновывая это тем, что ипотека предоставляется для улучшения жилищных условий заемщика, а не получения дохода.
Опрошенные «Известиями» эксперты пояснили, что банки вводят ограничения на использование залогового жилья из-за связанных с этим рисков: например, сданную в аренду ипотечную квартиру сложнее продать при невыплате кредита, а если она сгорит при пожаре — возникнут проблемы с получением страховки.
Напомним, по данным на лето 2025 года просрочка россиян по ипотечным кредитам увеличилась вдвое по сравнению с летом-2024. По оценке Объединенного кредитного бюро (ОКБ), причиной стали высокая инфляция и массовая выдача рискованных кредитов заемщикам с низкой платежеспособностью.