Выплата ипотеки - процесс долгий, и за это время у владельца объекта может возникнуть желание подарить его кому-то другому. Причины могут быть разные, но вопрос в любом случае будет звучать одинаково: "Можно ли подарить квартиру, если она в ипотеке?" Вместе с экспертами разберемся, насколько реально провести такую сделку, что будет, если оформить дарственную без согласия банка и что нужно учитывать при дарении ипотечного жилья.
- Подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, возможно, но только с согласия банка.
- Без одобрения залогодержателя (банка) сделку могут признать недействительной.
- Вместе с квартирой обычно переходит и ипотечный долг.
Содержание:
- Почему ипотечную квартиру нельзя подарить "просто так"
- Нужно ли согласие банка и как его получить
- Как банк принимает решение
- Возможные решения банка
- Что будет, если подарить квартиру в ипотеке без согласия банка
- Переходит ли ипотечный долг к одаряемому
- Как оформить дарение квартиры, находящейся в ипотеке
- Дарение ипотечной квартиры близким родственникам
- Можно ли подарить долю в квартире, если она в ипотеке
- Есть ли для банка разница - дарят квартиру или продают?
- Когда проще и безопаснее подарить квартиру
- Часто задаваемые вопросы
- Заключение
Почему ипотечную квартиру нельзя подарить "просто так"
У собственников жилья распространено заблуждение: "Если в выписке ЕГРН стоит мое имя, я могу распоряжаться квартирой как угодно". Однако такой объект нельзя подарить "просто так". Когда речь заходит об ипотечной недвижимости, право собственности перестает быть абсолютным. Все дело в столкновении норм Гражданского кодекса РФ и положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
С одной стороны, Гражданский кодекс стоит на страже интересов собственника жилья: согласно статье 209 ГK РФ ("Содержание права собственности"), собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Читайте "Российскую газету" в Max - подписаться
"Пункт 2 этой статьи прямо указывает на то, что собственник имеет право совершать в отношении своего имущества любые действия по своему усмотрению, в том числе и отчуждать его - например, кому-то дарить, - рассказывает адвокат Адвокатской палаты города Москвы Галина Иванова. - Казалось бы, если квартира - ваша собственность, то почему банк диктует вам условия? Но тут возникает видимая правовая коллизия: абсолютное право собственника распоряжаться имуществом сталкивается с обеспечительным интересом банка (то есть он должен быть уверен в возврате кредита)".
Что означает обременение по ипотеке
Покупка жилья с использованием кредитных средств ставит банк в уязвимое положение в случае неплатежеспособности заемщика, поэтому в интересах финучреждения на такое имущество устанавливается залог. Это означает, что право собственника распоряжаться своей квартирой (продавать, дарить, менять) ограничено законом. Такое ограничение называется обременением.
"Законодатель установил принцип приоритета специальных норм закона над общими. Так что, даже несмотря на то что статья 209 ГК РФ дает общие полномочия, другие статьи - 346 ГК РФ и 37 Закона "Об ипотеке" - вводят специальные ограничения для заложенного имущества. Такое жилье можно передать другому человеку лишь с согласия залогодержателя (банка), если иное не предусматривает кредитный договор", - поясняет Галина Иванова.
Читайте также:
В Росреестре рассказали, как купить жилье с обременением
Нужно ли согласие банка и как его получить
В 99% случаев тексты банковских ипотечных договоров содержат пункт, дублирующий нормы закона, с примерно следующей формулировкой:
Залогодатель имеет право отчуждать Предмет ипотеки только с предварительного письменного согласия Залогодержателя.
Подписывая ипотечный договор с банком, покупатель реализует еще один фундаментальный принцип - свободу договора (согласно статье 421 ГК РФ) - и добровольно соглашается на то, что его право собственности будет "урезанным" до момента выплаты долга.
"Ошибочно думать, что ипотечная квартира - это собственность банка, пока не выплачен долг. Банк лишь берет недвижимость в залог на период, пока не будет оплачена кредитная задолженность", - уточняет адвокат Московской коллегии адвокатов "Прилепская и партнеры" Елена Чиркина.
Чтобы получить согласие, нужно обратиться в банк, которому вы выплачиваете ипотеку.
Как банк принимает решение
Прежде чем дать или не дать свое согласие на дарение квартиры, банк проводит проверку того, кому ее дарят. Его интересуют следующие пункты:
- Полный андеррайтинг (проверка платежеспособности).
- Проверка кредитной истории.
- Возраст, доход, занятость.
Банк вправе вынести отрицательный вердикт - например, если тот, кому хотят подарить ипотечную квартиру, не сможет доказать свою платежеспособность. Его будут проверять так же серьезно, как проверяли дарителя, бравшего в свое время ипотеку на квартиру.
Возможные решения банка
Теоретически банк может принять одно из трех решений:
- Согласие с переходом долга. В этом случае и собственником квартиры, и ипотечником становится одаряемый. А бывший владелец уже не будет иметь к недвижимости никакого отношения.
- Согласие без смены заемщика. Это крайне редкие решения. В этом случае собственником квартиры становится другой человек, а выплачивать ипотеку продолжает первый владелец. Чтобы использовать эту схему, можно предложить банку в залог какую-то другую недвижимость. Этот вариант более вероятен, если невыплаченный остаток ипотечного кредита невелик.
- Отказ. Банк не соглашается на дарение ни в каком варианте.
Что будет, если подарить квартиру в ипотеке без согласия банка
При наличии зарегистрированного банковского обременения зарегистрировать право собственности на квартиру без согласия банка невозможно. Если даже каким-то образом подобная сделка будет зарегистрирована, впоследствии она, как предупреждает Елена Чиркина, будет признана недействительной.
Согласно статье 39 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если владелец ипотечной квартиры попытается подарить ее, не получив согласия банка, тот вправе потребовать:
- признания сделки дарения недействительной,
- досрочного исполнения обязательств по кредиту (то есть возврата всей суммы долга сразу).
"Исключения возможны лишь тогда, когда в самом ипотечном договоре прямо прописано: "Заемщик вправе распоряжаться квартирой без согласия банка", что в российской банковской практике встречается крайне редко", - поясняет Галина Иванова.
Переходит ли ипотечный долг к одаряемому
Если банк дает согласие на регистрацию договора дарения квартиры, вместе с ней к новому владельцу, как правило, переходит и задолженность по ипотечному кредиту.
"При дарении квартиры меняется собственник, но сам по себе ипотечный долг никуда не исчезает, - поясняет Галина Иванова. - И здесь вступает в силу статья 391 Гражданского кодекса РФ, согласно которой перевести долг с должника на другого человека можно опять же только с согласия кредитора - то есть банка".
Если даритель не хочет передавать вместе с квартирой оставшуюся задолженность, он может действовать двумя способами, поясняет Елена Чиркина:
- Сам погасить ипотечный кредит, снять с недвижимости обременения и только после этого оформлять дарение.
- Получить от банка рефинансирование кредита без обременения (как правило, ставка по таким займам выше).
Читайте также:
Что выгоднее: рефинансировать ипотеку или продлить срок кредита
Как оформить дарение квартиры, находящейся в ипотеке
Пошаговый алгоритм:
- Желающий подарить квартиру обращается в банк.
- Финучреждение проверяет потенциального одаряемого и при положительном решении дает письменное одобрение сделки.
- Стороны согласовывают и составляют договор дарения.
- Владелец квартиры и тот, кому он ее дарит, вместе приходят к нотариусу (по закону договор дарения должен быть обязательно заверен нотариально).
При оформлении такой сделки понадобятся следующие документы:
- документы, удостоверяющие личность (например, паспорта обеих сторон);
- документы на квартиру о праве собственности первого владельца;
- ипотечный договор;
- договор о дарении;
- согласие от банка.
Дарение ипотечной квартиры близким родственникам
Отличие от дарения другим людям тут только в налогообложении.
По статье 217 Налогового кодекса РФ, за недвижимость, полученную в подарок, платить НДФЛ (налог на доходы физических лиц) не нужно, если даритель и одаряемый - близкие родственники. Если близкого родства нет - за подарок в виде квартиры придется заплатить 13 % (или 15 % для нерезидентов) от ее стоимости.
С точки зрения налогового права к близким родственникам относятся:
- родители и дети (включая усыновленных);
- бабушки, дедушки;
- внуки;
- полнородные (имеющие общих родителей) и неполнородные (имеющие одного общего родителя) братья и сестры.
"Супруги по Семейному кодексу формально не являются родственниками, но в целях налогообложения приравниваются к близким родственникам, - поясняет адвокат, председатель Московской коллегии адвокатов "Швырева и партнеры" Надежда Швырева, - и это принципиально важно при дарении недвижимости и расчете НДФЛ".
Можно ли подарить долю в квартире, если она в ипотеке
Подарить долю в квартире, находящейся в ипотеке, тоже можно. Но для этого опять же должны быть соблюдены два жестких условия:
- Нужно обязательно получить согласие залогодержателя (как правило, банка). Без него сделка ничтожна, то есть юридически недействительна с момента совершения.
- Дарение доли, как и в случае с дарением всей квартиры, должно быть заверено нотариально. Без нотариуса Росреестр просто не зарегистрирует переход права собственности.
"Банки, как правило, не заинтересованы в долевом дарении ипотечной квартиры, поскольку такие сделки усложняют юридическое сопровождение кредита и документооборот, - предупреждает Надежда Швырева. - Для банка это не создает дополнительных экономических преимуществ, при этом требует более сложного контроля за залогом и изменением состава собственников".
Есть ли для банка разница - дарят квартиру или продают?
В дарении в целом принципиально новых рисков по сравнению с другими вариантами отчуждения заложенной недвижимости для банка нет. Ключевые риски для кредитного учреждения, как поясняет Надежда Швырева, связаны не с формой сделки, а именно с самим фактом изменения собственника без полного погашения обязательств.
"Дарение - это лишь один из возможных инструментов, а не универсальное решение, - поясняет адвокат. - При выборе правильного способа передачи недвижимости ключевой вопрос всегда один: какой цели вы хотите достичь? Например, минимизировать налоги, защитить имущество, исключить оспаривание, сохранить контроль, учесть риски банкротства, развода, наследственных споров. И только после ответа на этот вопрос подбирается конкретный вид сделки, на основании которой и произойдет переход права собственности". ⠀
Когда проще и безопаснее подарить квартиру
Проще и безопаснее подарить ипотечную квартиру после полного погашения ипотеки, когда можно будет снять обременение.
Почему именно этот вариант самый надежный?
- Не нужно получать согласие банка, ведь в этом случае он уже не залогодержатель: долг выплачен, обременения нет. Отпадают все проблемы, которые могут быть связаны с согласием от залогодержателя.
- На одаряемого не нужно переводить долг (его уже нет), он не станет заемщиком, а значит, с этой стороны не будет рисков.
- Росреестру проще зарегистрировать дарение: когда нет отметки об ипотеке, не нужно согласие от банка - процедура пройдет быстрее.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли подарить ипотечную квартиру без согласия банка?
Нет. Хотя владелец квартиры вправе совершать любые сделки со своей недвижимостью, банк в данном случае - залогодержатель. Он должен быть уверен, что вся сумма будет выплачена, поэтому до полного погашения ипотеки на квартиру накладывается "обременение". Об ограничениях на заложенное имущество говорится в статьях 346 ГК РФ и 37 Закона "Об ипотеке".
Можно ли подарить квартиру в ипотеке близкому родственнику?
Можно (но опять же с согласия банка). Вся процедура дарения будет такой же, как и в случае с посторонним человеком. Более того, родственник, которому дарится квартира, по закону освобожден от уплаты налога на доходы физлиц (НДФЛ).
Переходит ли ипотека к новому собственнику?
Да, долг банку в любом случае придется выплачивать до конца, так что при получении в подарок ипотечной квартиры эта обязанность перейдет к новому владельцу. Оформление перевода ипотеки на другого человека, как и само дарение, происходит при обязательном согласии финучреждения, у которого недвижимость в залоге. Бывает, что даритель сохраняет ипотеку за собой, но это очень редкие случаи и банки соглашаются на них неохотно. Идеальным вариантом для того, кому дарят квартиру, будет выплата дарителем ипотеки досрочно и оформление сделки уже после снятия обременения.
Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?
Да. Для этого опять же нужно согласие банка, а также нотариальное заверение. Важно учитывать, что финучреждения не очень любят вариант с дарением долей и идут на него неохотно, потому что для залогодержателя это риск.
Заключение
Если владелец ипотечной квартиры захотел подарить ее своему родственнику или любому другому человеку, по закону он вправе это сделать. Однако если ипотека еще не выплачена, юридически провести такую сделку сложнее. Во-первых, тот, кому дарят недвижимость, должен понимать, что выплачивать оставшуюся часть долга, скорее всего, придется ему. Во-вторых, нужно будет получить согласие от залогодержателя (банка), а решение он вынесет только после проверки одаряемого. Гораздо проще и безопаснее дарить квартиру уже после полного погашения ипотеки.
Автор: Анна Белова