С 1 февраля 2026 года вступают в силу значительные изменения в условиях предоставления льготного ипотечного кредита по ставке до 6% в рамках программы «Семейная ипотека». Новые правила, о которых официально сообщили на канале портала госуслуг для родителей, направлены на более точное целевое распределение господдержки и вносят коррективы в состав участников сделки. Рассмотрим ключевые нововведения и их юридические последствия.
1. Основной заемщик и обязательный созаемщик
Главное изменение: льготный кредит теперь будет предоставляться только одному из супругов – тому, с которым проживают несовершеннолетние дети, подходящие по возрасту под условия программы. Второй родитель в обязательном порядке становится созаемщиком по кредитному договору.
- Юридическое обоснование: Это изменение усиливает связь между предоставлением льготы и фактическим несением расходов на содержание детей. Статус созаемщика означает солидарную ответственность по долгу, что повышает надежность кредита для банка.
- Ключевое требование: Совместное проживание родителя-заемщика с детьми должно быть подтверждено документами о регистрации (прописке). Это важный формальный критерий, который необходимо будет соблюсти при подаче заявки.
- Исключения: Обязанность выступать созаемщиком не распространяется на супруга, который является иностранным гражданином, а также на супруга, являющегося участником программы военной ипотеки.
2. Корректировка для ранее использовавших льготу
Новые правила дифференцируют возможность повторного получения льготы в зависимости от даты оформления предыдущего кредита:
- Если льготная ипотека была получена ДО 23 декабря 2023 года, у этого родителя сохраняется право на оформление новой «Семейной ипотеки». Его супруг, как и в общем порядке, будет выступать созаемщиком.
- Если льготная ипотека была оформлена ПОСЛЕ 23 декабря 2023 года, то новый аналогичный кредит может быть получен только при одном из двух условий:
Полное погашение первого льготного кредита.
Рождение в семье еще одного ребенка (что расширяет состав семьи и подтверждает потребность в новой жилплощади).
3. Рефинансирование комбинированной ипотеки
Позитивное изменение касается комбинированной ипотеки (когда часть средств берется по льготной ставке, а часть – по рыночной). Новые правила прямо разрешают рефинансировать «рыночную» часть кредита на условиях банка. Это предоставляет заемщикам гибкость в управлении кредитной нагрузкой и возможную экономию при улучшении условий на финансовом рынке.
4. Что осталось без изменений
Важно отметить, что новые правила не затронули следующие возможности программы:
- В состав заемщиков/созаемщиков по-прежнему можно включать третьих лиц (например, родственников), на которых требование о наличии детей не распространяется. Это повышает шансы на одобрение, учитывая их доходы.
- Сохраняется право оформления ипотеки на недвижимость, расположенную в регионе, отличном от региона регистрации заемщика.
Правовые основы и предмет ипотеки
Напомним, что отношения в сфере ипотечного кредитования регулируются, в частности, Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998. Согласно статье 5 данного закона, предметом ипотеки по «Семейной ипотеке», как и по другим программам, может быть широкий спектр недвижимости: земельные участки, жилые дома, квартиры, их части, дачи, гаражи, машино-места, а также определенное коммерческое имущество.
Вывод для потенциальных заемщиков:
Изменения с 1 февраля 2026 года делают программу более строгой в части определения основного бенефициара льготы – им становится родитель, непосредственно проживающий с детьми. При этом институт созаемщичества становится стандартной процедурой. Перед оформлением кредита семьям необходимо:
- Проверить соответствие условию о совместном проживании и подготовить документы о регистрации.
- Уточнить статус и гражданство супруга на предмет исключений.
- Проанализировать историю получения предыдущих льготных кредитов относительно ключевой даты – 23 декабря 2023 года.
Рекомендуется обращаться за консультацией к кредитным специалистам и юристам для точной оценки конкретной ситуации в свете новых требований.