🏢 Сокращение новых ТЦ в регионах: причины и перспективы
Эксперты согласны, что снижение ввода торговых центров в региональных проектах обусловлено сочетанием макроэкономических и структурных факторов. Сергей Нюхалов, генеральный директор УК «Аструм Недвижимость», указывает, что высокая ключевая ставка, рост инфляции и частичное сокращение реальных доходов домохозяйств стимулируют переход к сберегательной модели потребления. Пандемия, массовый переход на удалённую работу, активное развитие онлайн‑торговли и пунктов выдачи заказов изменили статус торговой функции: ранее крупный ТРЦ был точкой назначения, сегодня же покупки интегрируются в ежедневный график — утренний кофе, продукты, ПВЗ, аптека — всё в шаговой доступности от дома или работы.
Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами, отмечает, что экономическая ситуация ограничивает расходы сверх базовых потребностей, одновременно поднимая цены на товары и услуги. Рост маркетплейсов и онлайн‑торговли уменьшил трафик в ТЦ: посещаемость торговых центров в России сократилась на 2 % в 2024 году и на 3 % в 2025 году. Потребители переходят к рациональному планированию покупок, отказываясь от импульсивных расходов.
Павел Люлин, вице‑президент Союза торговых центров, добавляет, что удорожание капитала и рост строительных издержек усложняют финансирование крупных объектов, а миграция части покупок в онлайн снижает доверие девелоперов к традиционным большим ТЦ. В 2025 году регионы фактически приостановили запуск новых крупных проектов, а реализуются лишь ранее запланированные объекты.
С точки зрения операционной устойчивости, малые форматы ТЦ демонстрируют более высокую эффективность: их быстрее построить, легче заполнить, экономика арендаторов более предсказуема. Такие центры ориентированы на повседневный спрос — продукты питания, услуги, еда, пункты выдачи, детские секции, спорт — что уменьшает влияние онлайн‑конкуренции за счёт близости и удобства. Управление ими менее рискованно: меньше сложных инженерных решений, снижен риск «мертвых галерей», упрощён контроль базовой заполняемости.
Для крупных ТЦ единственным механизмом выживания остаётся трансформация в многофункциональные общественные центры, где основной продукт — впечатления и досуг. Доля арендаторов fashion‑профиля в новых договорах снизилась до 20 %, в то время как доля арендаторов развлекательного и спортивного профиля выросла до 30 % и в новых контрактах превышает 55 %.
Вывод: в условиях ограниченных финансовых ресурсов и усиления онлайн‑коммерции региональные девелоперы смещают фокус от крупных моллов к более гибким районным и микрорайонным ТЦ, способным обеспечить устойчивый ежедневный спрос. Крупные форматы сохраняют потенциал лишь в крупных агломерациях с высоким транспортным потоком и дефицитом качественного предложения, где они могут выступать центрами притяжения с развитой развлекательной и сервисной инфраструктурой.
#КоммерческаяНедвижимость #ТорговыеЦентры #РынокНедвижимости #Инвестиции #Тенденции
