В феврале-марте текущего года холдинг РЖД может объявить о проведении торгов по продаже офисных площадей в комплексе Moscow Towers, расположенном в «Москва-Сити». Об этом сообщили три консультанта, работавших с компанией, а также один из ее партнеров.
Монополия приобрела около 360 тыс. квадратных метров из 400 тыс. в этом объекте в 2024 году для размещения своих подразделений, однако в конце прошлого года правительство поручило компании продать эти помещения. По данным источников «Коммерсанта», вырученные средства планируется направить на снижение долговой нагрузки РЖД, которая, по информации Reuters, составляет около 4 трлн руб.
Согласно официальным данным РЖД, компания заплатила за площади в Moscow Towers 193,1 млрд руб. Ожидается, что доход от продажи актива составит не менее 8,5 млрд руб., как ранее сообщал «Коммерсант». Однако, по информации источников «Ведомостей», компания рассчитывает выручить за объект не менее 220 млрд руб.
Директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости Ricci Дмитрий Антонов и руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян считают указанную цену адекватной текущей рыночной ситуации. Однако другие эксперты отмечают сложности с поиском покупателя, готового заплатить такую сумму. По мнению исполнительного директора Remain Александра Богданова, шансы на успешную сделку были бы выше при цене в 180–200 млрд руб.
Прочитайте также
Самый дорогой офис в России выставлен на продажу за 11 млрд руб.
Антонов допускает, что актив может быть приобретен государственной структурой, например, мэрией Москвы, которая изначально рассматривала этот участок для размещения правительства города.
Среди частных инвесторов, по оценке Антонова, на рынке присутствует не более пяти компаний, потенциально способных купить такой актив. Однако в текущих экономических условиях маловероятно, что кто-либо из них решится на инвестиции свыше 200 млрд руб., особенно с учетом дополнительных расходов на отделку помещений, которые Богданов оценивает примерно в 150 тыс. рублей за кв. м, или около 50 млрд руб. за весь комплекс.
Казарян обращает внимание на то, что в прошлом году в Москве были закрыты сделки с более высокой стоимостью квадратного метра, приводя в пример покупку площадей в башне «Сити-4» по цене 733 333 руб. за «квадрат». В Moscow Towers цена составляет около 611 тыс. руб. Тем не менее, по мнению Антонова, Казаряна и Богданова, на сегодняшний день этот комплекс является самым дорогим офисным объектом, выставленным на продажу в России.
Эксперты также рассматривают альтернативные сценарии сделки. Антонов не исключает нерыночный вариант, например, передачу площадей одному из министерств с принятием обязательств по обслуживанию кредита. Казарян предполагает возможность заключения договора обратной аренды, а Богданов считает наиболее вероятной продажу комплекса по частям.
Подпишитесь на «Инк» в Telegram. Там мы пишем нескучным языком о самом важном для предпринимателей. Подписаться.