Покупка недвижимости на торгах давно перестала быть чем-то редким или экзотическим.
Кто-то идет туда за объектом дешевле рынка особенно в делах о банкротстве.
Кто-то просто не имеет альтернативы, если речь идет о государственном или муниципальном имуществе.
Я нередко сталкиваюсь с последствиями таких сделок в своей практике по земельным и имущественным спорам.
И могу сказать: проблемы почти никогда не возникают «вдруг».
Как правило, они закладываются еще на этапе выбора лота - просто покупатель этого не замечает или не хочет замечать.
В свое время, работая главным юрисконсультом по недвижимости и земельным отношениям в компании «Магнит», я сопровождал покупку нежилых помещений и зданий на торгах. Именно тогда стало особенно ясно: торги - это не про удачу, а про расчет и холодную голову.
Разберу основные риски, которые чаще всего недооценивают покупатели.
Как вообще устроены торги - если коротко
Подробно описывать процедуру не буду - она сильно зависит от основания торгов.
На практике чаще всего встречаются три варианта:
- торги в рамках банкротства;
- реализация имущества через исполнительное производство;
- продажа/аренда государственного и муниципального имущества.
Иногда говорят о том, что правила торгов нужно унифицировать. В 2024 году даже обсуждался соответствующий законопроект. Но пока это разговоры. Единой понятной системы нет, и каждый вид торгов живет по своим правилам.
При этом внешне все выглядит просто:
нашли лот → зарегистрировались → внесли задаток → поучаствовали → победили.
Именно в этой «простоте» и кроется главная ловушка.
Почему торги - это всегда повышенный риск
Важно сразу понять одну вещь: торги не отменяют обычные риски сделок с недвижимостью.
"Все" остается на месте:
- проблемы с правом собственности;
- обременения;
- ограничения по земле и градостроительству;
- споры с третьими лицами.
Но есть ключевое отличие от обычной покупки.
У вас почти нет возможности:
- "нормально" проверить объект;
- задать неудобные вопросы продавцу;
- поторговаться или изменить условия.
Сроки жесткие, диалога практически нет, а информации - ровно столько, сколько организатор обязан раскрыть по закону.
Когда реальное состояние объекта оказывается сюрпризом
Самая частая история - покупатель видит объект только по описанию лота.
По закону организатор обязан указать минимальный набор сведений: что продается, на каких условиях, есть ли обременения и как проходят торги.
Если обязательных данных не хватает - суды действительно признают такие торги незаконными.
Но на практике организаторы обычно аккуратно соблюдают этот минимум.
Все остальное - фотографии, технические документы, детали состояния объекта - выкладываются по желанию, а не по обязанности.
Я не раз видел ситуации, когда у организатора были подробные материалы, но в открытый доступ выкладывались только "общие слова".
Закон это допускает.
В итоге риск недополучения информации полностью ложится на покупателя.
А отказаться от сделки после победы - почти всегда означает потерять задаток.
Поэтому фраза «разберемся потом» в торгах обычно заканчивается потерей денег.
Суды в таких случаях занимают жесткую позицию: если у покупателя была возможность запросить документы, задать вопросы или осмотреть объект, но он этого не сделал - это его риск.
Когда проблемы всплывают уже после покупки
Есть и вторая группа рисков - самые неприятные.
Они проявляются не сразу. Иногда проходит несколько месяцев или даже лет.
Чаще всего речь идет о правах третьих лиц.
Классический пример - нарушение преимущественного права покупки при долевой собственности, в том числе между супругами.
Несмотря на торги, такие права могут сохраняться, а судебная практика по этим вопросам до сих пор неоднозначна.
Отдельная категория - выморочное имущество.
Формально оно переходит государству и продается.
Но появление наследников спустя время - совсем не редкость.
И тогда покупатель, который искренне считал сделку «чистой», оказывается участником судебного спора.
Полностью исключить такие риски невозможно.
Но их можно снизить.
Для этого важно:
- проверить сведения ЕГРН;
- понять историю владения объектом;
- убедиться, что организатор торгов соблюдал процедуру и уведомил всех заинтересованных лиц.
Что важно понять перед подачей заявки
Торги действительно могут быть рабочим инструментом покупки недвижимости.
Иногда - единственным.
Но воспринимать их как «простую покупку со скидкой» - опасное заблуждение.
По моему опыту, большинство проблем было видно еще до участия в торгах.
Просто на них либо не обратили внимания, либо решили, что «как-нибудь обойдется».
В торгах это почти всегда плохая стратегия.
Если подходить к покупке осознанно, активно собирать информацию и трезво оценивать риски, многие неприятные сюрпризы можно отсеять заранее.
И, пожалуй, это главный вывод, который стоит сделать до того, как нажать кнопку «подать заявку».
Сайт - https://ushakovlaw.ru/
Телеграм канал - https://t.me/zemlya_ushakov