Поговорим про границу между доходами физического лица и предпринимателя.
Рассмотрим на примере разных ситуаций.
Ситуация 1. ИП на УСН «Доходы минус расходы» занимается флиппингом.
Он продает квартиру, в которой жил, и переезжает в новую.
Как должен отражаться доход от продажи квартиры, в которой жил ИП?
Дело в том, что личное имущество действительно не имеет никакого отношения к предпринимательской деятельности.
Какое имущество может считаться личным?
— То, в котором вы проживаете;
— Имущество, принятое в дар/полученное по завещанию;
— Личные квартиры, купленные для детей.
В споре с налоговой мы должны будем грамотно аргументировать свою позицию!
Аргументами могут быть:
— Прописка;
— Договор дарения;
— То, что квартира не сдавалась;
— Длительный срок владения и так далее.
Таким образом, доход от продажи квартиры, в которой жил флиппер, должен быть задекларирован как личное имущество.
Ситуация 2. ИП занимается сдачей в аренду пяти апартаментов. Затем продает одни из них.
Как ему необходимо отразить доход от продажи этих апартаментов?
Золотое правило, которого придерживается налоговая: сдавал от ИП, продавай тоже от ИП.
Как налоговая может понять, что объект сдавался?
— Объект фигурировал в объявлениях на площадках;
— В назначении платежа или в чеках указывался адрес;
— Объект сдавался в долгосрок с соответствующей отметкой в Росреестре;
— Объект был передан в доверительное управление с соответствующей отметкой в Росреестре;
— По объекту устанавливалась касса;
— Вы брали освобождение от уплаты налога на имущество, указав, что объект использовался в предпринимательской деятельности;
— Вы брали патент на данный объект;
— Оформляли юридический адрес по адресу объекта;
— Жалобы соседей, показания свидетелей.
Можно ли попробовать продать как физическое лицо, сказав, что объект не использовался в предпринимательской деятельности?
Теоретически — да. Но нужно понимать, что имея хоть один из вышеперечисленных факторов, вы можете получить претензию от налоговой.
На практике, количество случаев, когда удаётся провести продажу от физлица, с каждым годом становится все меньше и меньше.
Да, у кого-то получается, но налоговая не дремлет, а проверочные механизмы растут!
Полезен такой формат?
