Привет! На связи Анастасия Вострикова - руководитель департамента жилой недвижимости в АН Bright Street Expert
Сегодня разберем одну из самых актуальных и технически интересных стратегий для Москвы. Она не про пассивный доход от аренды, а про заработок на перепродаже с использованием льготной рассрочки и будущей ипотеки. Если вы ищете способ получить доходность, в разы превышающую вклады и облигации, то этот материал для вас.
Речь пойдёт о проектах, где застройщик предлагает длительную рассрочку (объекты с рассрочкой до марта 2027 года) с ежемесячными платежами в районе 50 тыс. руб. и небольшим первоначальным взносом, около 20%.
Вот пример шагов:
- Покупка квартиры на ранних этапах строительства (в идеале — «котлован») со стартовым взносом. Входим в рассрочку
- В период строительства вы только платите по графику рассрочки, не больше.
- К моменту окончания рассрочки у вас есть три пути:
Первый: продать до окончания рассрочки(уступка права требования). Идеально, если к этому моменту рынок вырос, а дом еще не сдан.
Второй: перейти на ипотеку, дождаться сдачи дома, и продать на пике спроса— в первые 1-1,5 года после сдачи, когда у застройщика заканчиваются лоты, а у соседей завершаются ремонты.
Третий: полностью погасить остаток своими средствами, если такая возможность есть.
Если сейчас ипотека для многих недоступна из-за ставок в районе 20%, то к 2026-2027 годам, по мнению аналитиков (и по прогнозам регулирующих органов), она может вернуться к уровням 11-13%. Это делает «второй вариант» с ипотекой не страховкой, а экономически осмысленным.
Возьмем для ясности конкретный расчет, основанный на реальных параметрах моего московского кейса.
Однокомнатная квартира.
Стоимость:14200 000 руб.
Первоначальный взнос: 2 840 000 руб.
Рассрочка:17 платежей по 50 000 руб.(итого 850 000 руб. до марта 2027 г.).
Остаток к моменту перехода на ипотеку (март 2027): 3 600 000 руб. (это сумма, которую вы уже выплатили: ПВ + платежи).
Задолженность перед застройщиком для перевода в ипотеку: 10 600 000 руб.
Вы переводите остаток в ипотеку под 11%. Ежемесячный платеж составит около 100 000 руб.
Дом сдается в конце 2027 года. Выставляете квартиру на продажу.
Оценочная стоимость к этому моменту: 18-19 млн руб.(рост за счёт сдачи дома, развития локации и общего роста рынка).
Финал: дом сдан, район преобразился
Ваша квартира теперь стоит не 14.2, а 18-19 млн рублей! Давайте возьмем среднюю оценку в 18 500 000 руб.
Пример итогового заработка:
- Остаток в 10 600 000 руб. вы переводите в ипотеку.
- Продав квартиру за 18 500 000 руб., вы сразу возвращаете банку 10 600 000 руб.
- На вашем счете остается 7 900 000 руб.
Заработок: 7 900 000 руб. (результат) - 3 600 000 руб. (ваши вложения) = 4 300 000 руб.
Это более 120% дохода! Даже если результат будет чуть скромнее, он все равно в 3-4 раза переиграет любой банковский вклад.
Подписывайтесь, и получайте актуальные разборы недвижимости Москвы и Черноморского побережья! Мои контакты в описании.
Также, можете посмотреть мой подкаст по разбору привлекательных ЖК в Москве
Представленная в статье информация носит исключительно ознакомительный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Автор и издательство не несут ответственности за инвестиционные решения, принятые на основе материалов статьи.