При продаже недвижимости ключевым вопросом почти всегда становится срок владения. Именно от него зависит, нужно ли платить НДФЛ и подавать декларацию 3-НДФЛ. На практике важно, с какой именно даты этот срок считать. В начале года ФНС свежие разъяснения об основном правиле и исключениях из него.
Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!
Общие положения
Минимальный срок владения имуществом для целей налогообложения считается с даты государственной регистрации права собственности. Именно эта дата указана в ЕГРН и именно на неё ориентируются налоговые органы.
Если имущество находилось в собственности меньше минимального срока (обычно 5 лет, а в ряде случаев — 3 года), при продаже возникает обязанность задекларировать доход и, при отсутствии льгот или вычетов, заплатить НДФЛ.
Однако из этого правила есть целый ряд исключений.
Исключения
1. Наследство
Если жилье получено по наследству, срок владения считается не с даты регистрации права, а с даты смерти наследодателя. Это принципиально важно: на практике разница может составлять месяцы и даже годы.
2. Долевое строительство (ДДУ)
Если квартира приобретена по договору долевого участия, минимальный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости квартиры, а не с момента регистрации права собственности после ввода дома в эксплуатацию.
3. Раздел, перепланировка, реконструкция, выдел долей
При продаже жилых помещений, которые были образованы в результате раздела квартиры, перепланировки, реконструкции или выдела доли, срок владения считается с даты приобретения исходного объекта, а не с даты регистрации нового.
4. Доли, приобретенные в разное время
Если квартира или дом приобретались по частям, и доли оформлялись в разные периоды, срок владения при продаже считается с даты приобретения первой доли, а не последней.
5. Объединение нескольких квартир
Если одно жилое помещение образовано путем объединения нескольких объектов, срок владения новым объектом исчисляется с даты приобретения последнего из объединенных помещений.
6. Детские доли и материнский капитал
Если при покупке квартиры с использованием материнского капитала была выделена доля ребенку, то при продаже срок владения этой детской долей считается с даты приобретения квартиры родителями, а не с момента выделения доли ребенку.
Это одно из самых значимых разъяснений последних лет — раньше именно на этом моменте возникало множество споров с налоговой.
7. Раздел земельных участков
При продаже земельных участков, предназначенных для ИЖС, ЛПХ, личных гаражей, дачного или огородного использования, и образованных в результате раздела или выдела, срок владения новым участком считается с даты приобретения исходного участка, а не с момента образования нового.
Важно: это правило применяется, если в результате раздела образовано не более двух участков.
Важный момент
Новые правила исчисления срока владения, касающиеся долей, детских долей с маткапиталом и раздела земельных участков, применяются к доходам от продажи имущества, полученным после 1 января 2025 года.
**********
P.S. Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!
**********
