Если мы хотим повысить рождаемость, параллельно снизив нагрузку на мегаполисы и развивая сельскую местность, надо поддерживать населения в пользу ИЖС и «вторички». Сегодня слишком велик перекос в сторону новостроек за счёт медиа-истерии вокруг этого сектора.
Недавно на проблему обратил внимание политолог Алексей Чадаев. А именно на то, что наша страна занимает площадь, равную одной седьмой части суши. Однако достичь современного уровня жизни и развитой инфраструктуры можно только на сравнительно небольшой территории, сопоставимой по размерам со Швейцарией. Это преимущественно окрестности нескольких десятков наших крупных городов с населением более миллиона человек. Все остальные населённые пункты, начиная от областных центров с населением около полумиллиона и заканчивая малыми городами и сёлами, неизбежно сталкиваются с оттоком экономически активного населения. В полумиллионных городах численность населения в целом сохраняется, но это происходит за счёт того, что они служат своего рода «транзитным пунктом»: люди приезжают в них из сёл, а затем уезжают в столицы.
Одним из главных толчков к миграции из «одноэтажной» провинции в крупные города становится, как ни странно, формально низкая безработица, оборотной стороной которой является специфическая система отношений «работодатель-работник». Её особенность не только в размере зарплаты, но и в том, что любой конфликт с начальством и увольнения заканчивается необходимостью отъезда из города/региона — другого места, куда ты можешь пойти и предложить свои услуги, попросту нет. В отличие от миллионника или тем более мегаполиса, где на твои руки тут же найдётся десяток других претендентов.
В такой ситуации, продолжает Чадаев, каждый ребёнок — это резкий удар по мобильности во всех смыслах: от транспортной до трудовой. А с другой стороны, - нигде в мире мегаполисы с их «человейниками» не являются зонами высокой рождаемости.
«Глядя сейчас на вымерзающий Киев, - пишет политолог, - я думаю ещё и о том, что мегаполисы — это гигантский риск с точки зрения национальной безопасности. Как только найдутся возможности точечно «вырубить» жизнеобеспечивающую инфраструктуру — городу конец, и не факт, что летом будет лучше, чем зимой (если, к примеру, выбить городские очистные сооружения)».
Вывод Чадаева о том, что нужен массовый сценарий освоения субурбии, одно-двухэтажная Россия, при этом не со снижением, а с повышением качества жизни сравнительно к миллионнику, поддерживает и развивает телеграм-канал Proeconomic-Realty.
Авторы отмечают, что главная проблема в самом устройстве рынке, в его слишком сильной завязке на административные интересы. Действительно, МКД обеспечивают стабильный доход как для региональных администраций, так и для местных бюджетов.
В случае с ИЖС ситуация иная. Администрация не получает прямого финансирования от ИЖС, как это происходит с МКД. Доходы от продажи или долгосрочной аренды земли, а также налоги на имущество и платные парковки идут в местные бюджеты.
Строительство школ и детских садов для разрастающейся субурбии осуществляется за счёт муниципального бюджета. Продажа земли в ИЖС не приносит значительных доходов, так как средства поступают частному владельцу. Налоги на имущество также ниже: на одном гектаре земли можно разместить 500-700 квартир в МКД, тогда как в ИЖС обычно строится 15-20 домов.
И тем не менее, несмотря на все льготы для многоквартирных домов, люди предпочитают индивидуальные жилые дома и вторичное жильё. Мы слишком много внимания уделяем новостройкам из-за активного освещения этого сегмента в медиа. Однако 80% всех сделок с недвижимостью сейчас заключаются в секторах ИЖС и вторичного жилья.
Если убрать поддержку льготной ипотеки, то 95% сделок будут приходиться на рынок ИЖС и вторичного жилья. Многоквартирные дома сейчас поддерживаются только за счёт льготной семейной ипотеки и материнского капитала.
Таким образом, многоквартирные дома останутся только для премиум-сегмента и элиты (и частично для бизнес-класса).
Павел Пряников добавляет, что задачи нормализации рынка жилья могло бы послужить превращение материнского капитала (сейчас это на 80-90% «талоны на новостройки», которыми мамы, по сути, дотируют девелоперов МКД) в живые деньги. Которые можно использовать не только на приобретение жилья, уже не обязательно в «человейнике», но и на другие нужды семьи.
«Если семья не хочет улучшать жилищные условия, - рассуждает эксперт, - ничто не помешает эти выплаты класть в банк, да ещё с процентами, т.е. получить прирост денег (800 тыс. руб. превратятся более чем в 1 млн руб. за год)».