С 1 февраля 2026 года в программе «Семейная ипотека» вступили в силу важные изменения.
Государство всё сильнее фокусирует эту меру поддержки именно на семьях с детьми. Семейная ипотека перестаёт быть таким гибком инструменте для сделок и инвестиций, как это было раньше. И кто успел, получили свою выгоду!
При этом говорить, что семейная ипотека больше не инструмент для инвесторов также неправильно.
Она действительно стала менее гибкой, но при грамотном подходе по-прежнему может быть частью инвестиционной стратегии.
Разберёмся по порядку🔻
Теперь при оформлении кредита действуют новые обязательные требования:
✔️ Супруг или супруга автоматически включаются в состав заемщиков
(исключение — если супруг является иностранным гражданином)
✔️ Ребёнок или дети, дающие право на льготную ставку, должны быть зарегистрированы по одному адресу с родителем-заемщиком
✔️ Обязательно предоставляется СНИЛС ребёнка или детей
Ранее схема была проще:
можно было оформить ипотеку на одного супруга, предоставив нотариальное согласие второго или брачный договор.
Сейчас такой возможности больше нет.
Оба супруга становятся солидарными заемщиками и несут равную ответственность по кредиту.
Что это означает на практике:
• банки будут учитывать доходы обоих супругов
• проверка кредитной истории станет строже
• процесс одобрения может занимать больше времени
Формально ставка не меняется, но требования к заемщикам выросли.
Как теперь работает семейная ипотека для разведённых родителей?
Этот вопрос задают чаще всего.
Если родители разведены и есть общий ребёнок, подходящий под условия программы:
• оформить семейную ипотеку сможет только тот родитель, с кем ребёнок зарегистрирован по месту жительства.
Важно: фактическое проживание не имеет значения.
Решающим фактором становится именно постоянная прописка ребёнка.
Таким образом, попытки «обойти систему» через развод официально теряют смысл, льгота теперь жёстко привязана к ребёнку и регистрации.
Какие документы теперь потребуются дополнительно
К стандартному пакету документов добавились:
📌 СНИЛС ребёнка или детей
📌 справка о регистрации ребёнка (форма 8 — до 14 лет)
📌 паспорт ребёнка с отметкой о прописке (с 14 лет)
📌 свидетельство о браке — если заемщики в браке
📌 справка из ЗАГС об отсутствии брака (форма 15) — если официально не состоите в браке
⚠️ Банки отдельно предупреждают:
если заемщик скрывает семейное положение, ставка по кредиту может быть повышена.
Комбо-ипотека: главный инструмент рынка в новых условиях.
На фоне ограничений по льготным программам всё большую роль играет комбинированная ипотека.
Что это такое?
Комбо-ипотека — это сочетание:
✔️ льготной части по семейной ипотеке (до лимита программы)
✔️ рыночной части сверх лимита — по обычной ставке банка
Например:
В крупных городах лимит семейной ипотеки — 12 млн рублей.
Если квартира стоит 18 млн:
👉 12 млн оформляются под льготные 6%
👉 оставшиеся 6 млн — по рыночной ставке
Ранее у такого формата был серьёзный минус.
Если заемщик решал рефинансировать кредит при снижении ключевой ставки,
пересматривался весь договор целиком.
❗ В результате льготная ставка 6% сгорала.
Теперь же на законодательном уровне закреплена возможность рефинансировать ТОЛЬКО рыночную часть комбо-ипотеки
При этом:
✅ льготная часть под 6% сохраняется
✅ снижается переплата на длинной дистанции
✅ появляется гибкость при падении ставок в будущем
Это особенно важно для крупных городов и инвестиционных сделок,
где стоимость недвижимости часто превышает лимиты господдержки.
Инвестировать с господдержкой всё ещё возможно, просто теперь это требует расчётов, стратегии и понимания всех нюансов.
Шаблонные схемы уходят в прошлое.
На их место приходит индивидуальный подход:
• грамотный подбор объекта
• правильная структура кредита
• учёт будущего рефинансирования
• расчёт доходности и капитализации
Нюансов стало больше, но возможностей меньше не стало, ими просто нужно уметь пользоваться.
Если вы планируете покупку для жизни или инвестиций и хотите понять, как именно изменения по семейной ипотеке могут работать в вашей ситуации, разберите её индивидуально.
Консультация бесплатная, а ошибок на рынке сейчас слишком дорого стоит допускать.
А также подпишитесь на наш телеграм канал, где мы публикуем самые выгодные инвестиционные объекты на юге России.